第1篇 物業(yè)管理公司安防保安培訓資料
1.物業(yè)管理的'物業(yè)'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅區(qū)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。
2.'物業(yè)管理'是指什么
答:是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和位業(yè)主、房屋使用人提供的服務。
3.什么要實行物業(yè)管理
答:是為了適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求,建立業(yè)主自治與與物業(yè)管理相結合的物業(yè)管理新體制,規(guī)范物業(yè)管理行為,提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平,為小區(qū)居民創(chuàng)造和保持政界、文明、安全、方便的居住環(huán)境,延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,事業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
4.業(yè)管理的'業(yè)主'和'房屋使用人'是指什么
答:業(yè)主是指住宅區(qū)內各類房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。
5.物業(yè)管理企業(yè)的作用是什么
答:為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境;
提高城市管理的社會化、專業(yè)化能力;
延長物業(yè)使用年限確保其功能的正常發(fā)揮;
使業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
6.安防的職責是什么
答:安防的職責是:
a)安防員上崗必須穿制服,佩戴裝備(對講機),嚴整儀容,糾正違章時先禮,必須做到以禮待人。
b)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要及時匯報領班及部門領導。
c)值班安防人員要認真做好放火、防盜、防劫工作,認真檢查設備設施,發(fā)現(xiàn)安全隱患立即查明情況,排除險情,并及時報告領班吉部門領導,確保管區(qū)的安全。
d)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。
e)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財產不得隨便亂用。
f)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對在崗位發(fā)生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記載。
g)對業(yè)主及訪客的進出機動車輛應行軍禮放行。
h)嚴格執(zhí)行交接班制度、按時按規(guī)定交接班。
i)對小區(qū)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。
7.有禮貌的查詢進入小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關住戶。
8.若發(fā)生案件,應采取一系列步驟以協(xié)助破案:
(1)立即匯報部門領導和撥打110電話,并留在現(xiàn)場直至公安人員到達;
(2)切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據,方便取證工作;
(3)禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調查;
(4)向公安人員提供相關案件詳情。
9.小區(qū)對裝修施工單位與那些規(guī)定
答:進入小區(qū)的施工單位必須有裝修企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》和裝飾裝修圖紙。與物業(yè)管理公司簽訂《裝修安全責任書》和《裝修施工承諾表》,并領取《施工許可證》。
辦理《臨時出入證》,交身份證復印件兩張、申報工種、人數(shù)(暫住人員)、裝修時間。辦理《臨時出入證》須向公司繳納工本費n元/人。
保證公共設施完好,保持住宅、綠地、道路政界、美觀;不亂協(xié)、不亂畫、不亂堆建筑材料,裝修建筑垃圾必須袋裝(編織袋或麻袋),定時堆放指定地點。
保證安全施工,落實防火措施,由于違章所造成的事故,由施工隊負一切經濟損失和法律責任。
裝修時間為8:00-12:00,14:00-20:00,非此時間段,不得裝修(發(fā)出噪音)。
裝修施工人員的車輛一律不得進入小區(qū)。
10.什么是業(yè)主大會什么是業(yè)主委員會
答:業(yè)主大會是全體業(yè)主組成決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治組織。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構,經所在地政府物業(yè)管理主管部門登記確認批準成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權益,依法行使各項權利,業(yè)委會委員從全體業(yè)主中產生。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會均應受物業(yè)管理主管部門的指導和監(jiān)督。
11.物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的關系是什么
答:物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會共同管理者一定范圍的物業(yè),是平等的,雙方存在一定的法律關系和經濟關系。
法律關系是:業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司是委托和受托、聘用和受聘的關系。
經濟關系是:物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務是有償?shù)?在提供一定的物業(yè)管理服務的同時應獲得相應的報酬。同樣,業(yè)主在享受物業(yè)管理服務的同時也應付出相應的費用。雙方的經濟關系是通過物業(yè)管理委托合同確認和保證的。
12.日常工作中常遇問題及解答。
1)如有業(yè)主想裝有線電視,找到我們,請我們帶為辦理,如何解釋
答:a.如果是初裝戶,代辦費為n元,請住戶繳納初裝費n元(別墅的價格),將身份證和聯(lián)系電話留下,兩天內可以代為辦理。b.如果是移機,代辦費為n元,請住戶繳納移機費n元,將身份證、最近一次繳納有線電視費用單和聯(lián)系電話留下,兩天內可以代為辦理。
2)如果業(yè)主家戶外水表爆裂,找到我們,如何解釋
答:由于水表產權系屬自來水公司所有,任何人不得隨意更換,因此,請住戶自己來聯(lián)系自來水公司丁卯分公司,反映情況。也可以我們代為反映情況。自來水公司丁卯分公。
3)春節(jié)期間,如業(yè)主家中水電出現(xiàn)問題,到門衛(wèi)處報修,如何解釋
答:一方面安慰業(yè)主寬心,一方面立刻撥打電話………反映情況,或直接撥答手機………..找*****(水電維修工),問清何時能來后,向業(yè)主解釋。
4)如有訪客來訪,如何接待
答:當值安防應敬禮,并說:'您好,請問你找那一棟,那一位'
如果對方準確說出姓名、位置,應詢問是否已聯(lián)系過,如已聯(lián)系過,應敬禮放行;如未聯(lián)系,應讓對方車輛靠邊活到值班室登記,并聯(lián)系對方要找的住戶。如業(yè)主確認,可禮貌放行。如業(yè)主不在家,或不愿意相見,應禮貌的向對方說:'對不起,你要找的住戶暫時不在家,請您下次再來。'
如果對方不能說出要找的住戶的姓名或位置,應請其到值班室登記,并請他主動電話聯(lián)系,或我們聯(lián)系業(yè)主確認。
如果來人不愿登記或說不出要訪的人的姓名及樓棟且要強闖小區(qū)時,應立刻匯報領班,并撥打報警電話*****,領班應在5分鐘內抵達現(xiàn)場。
如果來人是裝修
施工人員,應核對有無有效的臨時出入證,如有,驗證后,應登記后放行;
如果沒有,則要求其辦理臨時出入證后方可進入。
如果來訪人員攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時,當之安防應禮貌的拒絕物主講此類物品帶入小區(qū)。
13.如有住戶要求寄存物品并代為保管時,如何解釋。
答:如果寄存為普通物品,應請其說出明細來,簽字確認,并說出來取時間,原則上不應超過三天。如超期未取,應將物品上繳領班,做好詳細的值班紀錄。
如果為貴重物品,應委婉拒絕;如對方請求代為保管時,不得超過一天,并請其簽字確認。如超期未取,應立即將物品上繳領班,做好詳細的值班紀錄。
14.大宗物件出小區(qū),應如何處理
答:應確認對方身份,如對方為業(yè)主,應請其填寫物品放行登記表,填寫無誤后,禮貌放行;
如對方不是業(yè)主,應請其填寫物品放行登記表,并請其聯(lián)系業(yè)主或直接聯(lián)系業(yè)主確認;確認無誤后,禮貌放行;如有誤,應制止其出小區(qū),并聯(lián)系業(yè)主到現(xiàn)場確認。
15.突發(fā)事件處理程序:
快速反應原則:
--正門當值安防一名3分鐘內趕至現(xiàn)場;
安防領班3分鐘內趕至現(xiàn)場。
統(tǒng)一指揮原則;
--處理突發(fā)事件有主管經理負責統(tǒng)一指揮;
特殊情況下,有安防領班負責統(tǒng)一指揮。
服從命令原則:
--任何工作人員須無條件服從主管經理的命令,安防領班負責對突發(fā)事件的處理過程的詳細記錄。
團結協(xié)作原則:
1)盜竊。
當安防員、安防領班發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊安防時,立即用通訊器材(對講機或電話)想安防領班/主管經理報告現(xiàn)場的具體位置,然后留在被盜現(xiàn)場,或迅速趕到被盜現(xiàn)場,維護現(xiàn)場安防,保護現(xiàn)場,禁止一切人員進出現(xiàn)場:
a.安防員到達現(xiàn)場后立即了解被盜的具體地點、時間及情況;
b.安防員到達現(xiàn)場前,案犯已逃離現(xiàn)場時,可用電話或對講機報告,但在使用時對講機公用頻道時不應隨意泄漏案件的性質。正確的呼叫對講術語:'隊長,請你速到**位置;
c.安防員到達現(xiàn)場時,如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通訊器材向領班匯報。
安防領班接到報告后立即用通訊器材交待前后門衛(wèi),并迅速趕赴現(xiàn)場指揮:
d.對案發(fā)現(xiàn)場進行保護;
e.領班到達現(xiàn)場立即了解案情及相關資料(詢問筆錄),根據案情需要及案件損失大小向公安機關報告案情。
2)打架斗毆
當值安防在巡邏發(fā)現(xiàn)打架斗毆行為或接到打架斗毆安防是:
a.應立即上前制止或迅速趕赴現(xiàn)場制止,同時向保安領班報告具體位置,以傷人數(shù)、參與打架的人數(shù);
b.將現(xiàn)場圍觀的人員隔離或勸離現(xiàn)場,維護現(xiàn)場的道路交通安防,保護好現(xiàn)場;
安防領班接到報告后,3分鐘內趕至現(xiàn)場,領班到達現(xiàn)場后,立即了解案情及相關資料,根據現(xiàn)場的事態(tài)做出布置:
--對事態(tài)輕微的事件進行調解,事后向公安機關報案;
--對事態(tài)嚴重的,應立即報告公安機關。
3)搶劫
當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)搶劫或接到搶劫報案時:
a.應立即制止或趕赴現(xiàn)場制止,對現(xiàn)場進行保護,同時向領班匯報;
b.向事主了解搶劫過程中人身是否受到損傷及財務的損失情況,如事主受傷則應視其傷勢的情況送醫(yī)院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人時,應采取:'敵逃我追,敵強我纏,一邊追一邊聯(lián)絡'的方法,等支援的安防或公安人員趕到現(xiàn)場后一起擒獲,以免造成不必要的損傷。
4)兇殺
當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)兇殺行為或接到兇殺報案時:
a.立即向安防領班匯報,并制止犯罪行為,對現(xiàn)場進行保護;
b.封鎖案發(fā)現(xiàn)場,在公安機關人員到達前,堅決禁止任何人進出現(xiàn)場(如受害者家屬、朋友等)
c.對傷者應立即報救護車送往醫(yī)院搶救;
d.公安人員到達時,立即向公安機關報告。
5)中毒(如住戶煤氣、食物中毒等)
當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒報案時:
a.立即向安防領班匯報,并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源,使毒物不再擴散,疏散現(xiàn)場周圍的圍觀者;
b.對煤氣中毒者,盡快將中毒者撤離現(xiàn)場,將中毒者移到空氣通暢處,松開衣扣和腰帶,并盡快報救護車送往醫(yī)院搶救;
c.對其他類別的中毒者,應盡快將中毒者撤離現(xiàn)場,消除口腔異物,維持呼吸道通,注意保溫并立即報救護車送往醫(yī)院搶救;
d.將中毒人數(shù)、地點及搶救措施報告給領班領班接到報告后,立即趕赴現(xiàn)場搶救:
e.維護現(xiàn)場,疏散人群及搶救中毒人員;
f.調查中毒原因,核準毒源是否已切斷,防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡;
6)交通意外事故
當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有交通意外事故或接到交通意外事故報案時:
a.立即向領班報告發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置
b.留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通安防和保護現(xiàn)場,搶救傷者領班接到報告后,立即趕赴現(xiàn)場搶救:
a.維護現(xiàn)場安防、交通安防;
b.將重傷者報救護車送往醫(yī)院搶救
7)可疑爆炸物品
a.迅速報警,不要輕易動可疑爆炸物,盡可能保護、控制現(xiàn)場,并立即通知公司領導和各部門經理人員到場。
b.各部門人員到現(xiàn)場后的職責:布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場;同時報告公安機關。
c.工程部立即關閉可能引起惡性事故的設備,撤走可以移動的貴重物品。
d.總經理、副總經理立即組織臨時指揮部,組織指揮各項工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。
e.值班經理、客務經理傳達指揮部的指示,協(xié)調工作,記錄現(xiàn)場處理經過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。
f.辦公室做好搶救傷員的準備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅守崗位,配合排除險情。
16.我國消防管理的方針是'預防為主,防消結合'。消防設備保證隨時有效地供水至關重要,物業(yè)管理公司應該怎樣加強對消防設備維修管理哪
答:消防設備維修管理:1、對于室內消防設備與室內供水管道部分的維修相同,室外的管道,應做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應
按有關規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及試驗工作,不合格的應及時更換;3、儲水池應存足夠的水量,并隨時補足;離心泵及其電機,定時檢查保養(yǎng)并設置備用水泵。
17.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎
答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務:1、提供引導服務及簡單咨詢服務。2、幫助用戶及客人有安防地乘電梯出入。3、當大堂人流過多擁擠時,引導部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時,為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務。
18.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強安防巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定
答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經許可,不許進入用戶的房間內。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。
19.我國消防管理的方針'預防為主,防消結合'一旦要發(fā)生火警時你知道應急措施嗎
答:發(fā)生火警時的應急措施:1、打'119'并報告上級;2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險區(qū);5、嚴防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關部門做好善后處理工作。
20.火災起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎
答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。
21.噪聲污染妨礙人們的工作,學習和生活,你知道產生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。
答:噪聲污染的產生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設立產生噪聲污染的生產、經營項目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內從事施工作業(yè);3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應采取有效措施控制音響。
22.禮儀規(guī)范
禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族、人群或國家基于歷史傳統(tǒng)而形成的,以確立、維護社會等級安防為核心內容的價值觀念、道德規(guī)范以及與之相適應的典章制度、行為方式。規(guī)范自身形式的禮,稱為禮儀。規(guī)范對他人態(tài)度和行為的禮,稱為禮貌。禮節(jié)是禮貌的具體體現(xiàn)。
物業(yè)管理工作中禮儀接待服務工作必須注意的問題:注意禮節(jié),講究原則;一視同仁,舉止得當;嚴于律己,寬于待人。
禮儀接待服務工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現(xiàn)在語言上的禮節(jié),有稱呼禮節(jié)、問候禮節(jié)、應答禮節(jié);另一類是體現(xiàn)在行為舉止上的禮節(jié),有迎送禮節(jié)、操作禮節(jié)和次序禮節(jié)。
儀表、儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個方面。儀容主要是指人的容貌。
23.儀態(tài)的具體要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢;表情。
24.物業(yè)管理禮儀接待工作的主要規(guī)程是:接待服務,應思想集中、精神飽滿、真誠微笑、著裝整齊,儀表、儀容端莊、整潔,熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。
25.治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進設備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要內容是:防擾亂安防、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。治安管理的目的是人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活安防正常。
27.物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托安防公司實施安防服務和自建安防隊伍實施安防服務。
28.普法學習;職業(yè)道德教育;軍訓。
29.安防人員在崗培訓的主要內容包括:安防操作規(guī)程;隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。
30.安防人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿;停止間轉法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
31.安防人員擒拿技術動作的基本內容是:基本功:直打、側打、勾打;彈踢、側踹、勾踢;綜合練習。擒敵拳等。
32.安防人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內;俯臥撐50個以上;爬樓20層60秒以內。
33.安防守護工作的涵義是指安防人員根據有關特別服務的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看,對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的安防工作實際上就是安防守護工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產的保險責任。
34.安防守護工作主要有:保護人身安全;保護財產安全;維護客戶單位內部正常的安防。在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災;盜竊;破壞;擾亂安防;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
35.巡邏安防服務的主要任務是:維護巡邏區(qū)域內和保護目標周圍的正常治安安防;預防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現(xiàn)場;檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
36.遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報告公安機關;疏散無辜群眾。
37.遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領頭者;疏散圍觀者;迅速報告有關部門及公安機關,平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴大。
38.遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍,無效時,通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監(jiān)護。
39.守護目標范圍內發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案;保護好現(xiàn)場;安撫受害者;注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應迅速移交公安機關,防止其逃跑。遇闖卡車輛,應記下車牌號及車輛特征,必要時報告公安機關。
40.發(fā)現(xiàn)守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時向有關領導報告,做好控制工作。
41.遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅,特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護,在照明恢復前,嚴格控制人員進出。
42.遇有業(yè)主
或住戶當面或電話向安防人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位,詳細記錄報告的內容;對當面報告者要記清其相貌、衣著特征;對報告內容及時向有關領導匯報。
43.安防巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路;采取點與線結合的方法。
44.安防巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統(tǒng)管理;經常結合治安方面的情況,及時調整力量和巡邏方法;經常教育巡邏人員增強危險觀念,要求每個巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細心觀察,不忽視一點可疑跡象,不放過
任何應該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點,以及不正常的煙、光等。
45.違反治安管理行為的主要內容是:擾亂公共安防的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權利行為;侵犯公共財產的行為;妨害社會管理安防行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對社會危害大小不同;觸犯的法律不同;應當受到的處罰不同。
46.正當防衛(wèi)的條件是:1.正當防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為,才能進行正當防衛(wèi);必須針對正在進行的不法侵害行為,才能實行正當防衛(wèi)。2.正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行;正當防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應有的損害。
47.真實存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。
48.正當防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進行比較,凡是經綜合分析認為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質、強度、手段等方面大體相當,即可認定是制止不法侵害所必須的限度。
49.非正當防衛(wèi)的性質:屬于不法行為。
50.常見的非正當防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當。
51.防衛(wèi)過當:指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對方造成了不應有的損害的行為。緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發(fā)生的危險,不得已采取的損害另一合法利益的行為。
52.緊急避險的構成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅;危險必須是正在發(fā)生的;避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險,在迫不得已的情況下實施的;緊急避險必須是實際存在的,不能是假想的或推斷的;避險行為不能超過必要的限度。
53.安防員處理問題應遵循的原則:安防員在履行自己的職責時,會遇到許多問題需要處理,在維護業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時,依法辦事,依法執(zhí)行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防員處理問題應遵循的方法:對不同性質的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題,如民事糾紛,可通過說服教育的方法解決,主要是分清是非,耐心勸導,對一時解決不了又有擴大趨勢的問題,應采取'可散不可聚,可解不可結,可緩不可急,可順不可逆'的處理原則,盡力勸解,把問題引向緩和,千萬不要將矛盾激化,因為這樣不利于解決問題。對處理問題上,堅持教育與處罰相結合的原則,如違反情節(jié)輕微,不需處罰的,可當場教育,或協(xié)助所在單位、家屬進行教育,如需要治安處罰的,交公安機關處理。違反其他行政規(guī)定的,交行政機關處理。對于犯罪行為,應及時制止,并把犯罪分子扭送公安機關。
第2篇 物業(yè)管理公司員工守則-10
物業(yè)管理公司員工守則(十)
●服務準則:
'端正態(tài)度、熱情主動、擺正位置、盡心盡職','用我們規(guī)范的服務去感化業(yè)主',使業(yè)主(住用人)對我們的服務無可挑剔,是全體員工共同遵守的服務準則。
●職業(yè)道德:
一、敬業(yè)愛崗。吃苦耐勞、積極肯干,熱愛本職、樂于奉獻。
二、遵紀守法。嚴格遵守國家政策、法規(guī)、法令和企業(yè)的規(guī)章制度。
三、誠實守信。誠信為本、坦誠待人、實事求是、兢兢業(yè)業(yè)。
四、刻苦鉆研。認真學習科學文化和專業(yè)知識,努力鉆研管理業(yè)務技術水平,不斷提高服務質量。
五、公私分明。愛護財物,不謀私利,廉潔奉公,自覺維護公司的利益和聲譽。
六、勤儉節(jié)約。具有良好的節(jié)約意識,勤儉辦公,節(jié)約能源。
七、團結合作。嚴于律己,寬以待人,正確處理好集體和個人、同事之間的關系,樹立良好的團隊精神。
八、嚴守秘密。不該問的絕對不問,不該講的絕對不講;不得任意向外界傳播或竊取企業(yè)的保密資料。
●工作態(tài)度:
一、服從領導--不折不扣地服從上級的工作安排及調配。
二、嚴于職守--堅守本職崗位,不得擅自離崗、串崗、睡崗。
三、正直誠實--對上級領導、同事和客戶要以誠相待,不得陽奉陰違。
四、相互協(xié)作--部門之間、員工之間要互相配合,發(fā)揚團結精神,齊心協(xié)力地解決困難和完成工作任務。
五、勤勉高效--發(fā)揚勤奮踏實的精神,優(yōu)質高效地完成所擔負的工作。
●服務意識:
一、禮貌--是對客戶和同事最基本的態(tài)度。
二、樂觀--以樂觀的態(tài)度接待客戶(對待每一天或每一項工作)。
三、微笑--微笑要自然得體、發(fā)自內心、使他人感到溫馨和諧、輕松愉快、賓至如歸。
四、熱情--盡可能為客戶和同事提供方便,熱情服務。
五、耐心--對客戶的要求、建議應認真虛心的聽取,并盡量在不違背規(guī)定的前提下辦理。
六、平等--一視同仁的對待所有客戶,不能有貧富之分,厚此薄彼。
七、忍耐--是員工的基本素質,任何情況下不能意氣用事,吵嘴打架。
●儀容儀表:
一、員工不得在工作場所穿短褲、背心、拖鞋,必須保持衣冠整潔,按規(guī)定著裝,工作牌、上崗證須端正地佩帶在胸前。
二、形象崗按跨立姿勢站立。
三、男員工不得留長發(fā)、蓄胡子、留長指甲;女員工不得濃妝艷抹,做怪異發(fā)型。
人事管理制度 yongdawuye
四、不得在工作場所做出各類有失職業(yè)風度的不雅舉止及形象。
五、不得在上班時間吃零食、吸游煙、亂丟雜物。
●行為舉止:
一、與客戶交談時應行為得體、舉止大方,雙眼應平視對方,并點頭示意認真傾聽,不要左顧右盼,心不在焉。
二、遇上級領導或客戶來訪,應立即起身相迎并問好,先請來訪者入座后,自己方可坐下,來客告辭,應起身移步相送。
三、站立規(guī)范:雙腳與兩肩同寬自然垂直分開(體重落在雙腳上),肩平、頭正、雙眼平視前方。雙手垂直(男可放后,女可放前)。
四、行走要規(guī)范、自然,不得奔跑(緊急情況除外),不得兩人搭肩、挽臂、牽手而行;與業(yè)主或上級領導相遇應主動問好并靠邊而行,不得從行人中間穿行。
五、進入上級領導或其他部門辦公室時,應先立在門外輕扣三下,征得同意后方可入內。若進去時門是關著的,出來時應隨手將門輕輕帶上。
六、對客戶或來訪人員提出的咨詢、疑問、要求、意見,要耐心傾聽,在不違背保密制度的原則下,有問必答并做到準確,對自己無把握回答的應婉轉地表示歉意,并按《首問責任制》程序辦理,進行文字記錄,及時聯(lián)系有關人員給予解答,限時予以回復。
●接聽電話:
一、所有來電,務必在三響內接聽。
二、拿起聽筒先說:'您好,zz物業(yè)、××管理處或××部門!'語氣平和,再詢問對方有什么事需要幫助。
三、通話時盡量不使用免提鍵。
四、必要時要做好記錄,將要點向對方復述一遍,并及時轉告、聯(lián)絡相關人員。
五、通話完畢應說'再見',聽到對方擱下后再放聽筒。
六、上班時間,一般不打(傳)私人電話,如有急事,通話時間不宜超過3分鐘(禁止打聲訊電話)。
●勞動紀律
一、遵守國家法律、法令及企業(yè)的各項規(guī)章制度。
二、遵守和執(zhí)行儀容儀表、文明禮貌用語規(guī)定,做到精神飽滿,講文明、講禮貌。
三、員工必須按規(guī)定的時間上下班,不得遲到與早退。
四、因故臨時外出,必須事先向上級主管請假;外出辦事,需與同事打招呼,說明事由,不得擅離崗位。
五、上班時間嚴禁喝酒(特殊情況除外),不得干與工作無關的事情,不得長時間接待親友,不得看雜志,串崗聊天、睡覺、下棋、打牌、嘻戲、打鬧等。
六、員工有接受上級指定之額外工作而不接受報酬的義務。如發(fā)生緊急情況,員工獲悉情況后必須立即趕到現(xiàn)場而不得以任何理由推托。
七、企業(yè)如有需要員工加班加點,必須執(zhí)行(如有特殊情況除外),否則作曠工處理。
八、禁止利用工作之便敲詐勒索,收受賄賂;不得故意刁難或威脅業(yè)主,不得向業(yè)主索要紅包,小費及接受業(yè)主的饋贈。
九、員工之間應互相尊重、和睦相處,不得相互推卸責任、不得拉幫結派。
十、員工必須堅
第3篇 物業(yè)管理公司行政手冊2
物業(yè)管理公司行政手冊(二)
第一章 前言
本公司所屬員工的管理,除法令另有規(guī)定外,均需依本手冊執(zhí)行。
本手冊內的各項規(guī)定,可根據公司經營發(fā)展的需要,隨時修改。
本手冊由各管理項目負責貫徹執(zhí)行,公司行政職能部門負責監(jiān)督、檢查。各管理項目可根據本項目實際情況予以調整,但須經公司審核備案。若有遺失,可向公司申請補發(fā),但需繳工本費10元。
第二章 公司簡介
常州市**物業(yè)管理有限公司主要從事物業(yè)管理、房屋修繕及維護,室內外清掃服務,綠化養(yǎng)護服務。目前,公司設總經理室、管理部、行政部、財務部。
本公司模范遵守中華人民共和國法律、法規(guī)。
本公司各管理項目為公司的下屬部門,受公司統(tǒng)一領導和管理。
本公司的服務內容:恪盡職守,完全履行項目委托管理合同約定。
第三章 服務使命
對業(yè)主、客戶提供優(yōu)質滿意的服務。
追求完善的服務體系,使業(yè)主、客戶滿意。
培訓和留住人才,使員工全力投入及支持,共同分享公司發(fā)展的成果。
第四章 服務宗旨
小區(qū)、大廈:以客為尊、以人為本、以質為先。
學校:管理育人、服務育人、環(huán)境育人。
第五章 服務守則
遵紀守法,按章辦事;服從組織,聽從安排;品行端正,儀容端莊;
待人接物,誠懇有禮;忠于職守,不徇私情;管理有章,敬業(yè)愛崗;
整潔有序,美觀大方;服務社會,奉獻國家。
第六章員工聘用
本公司以“公開招聘、錄用,力求機會均等。任人唯賢、人盡其才”為原則。
新進員工一般實行1-3個月試用期。
新進員工報到試用時應向公司行政部提交下列資料:
1.員工應聘登記表(管理崗位);
2.身份證復印件;
3.持本人學歷、職稱資格、專業(yè)技術(特長)、曾從事職業(yè)、業(yè)績的相關原始證件、資料;
4.重新就業(yè)人員還應提交就業(yè)登記證、養(yǎng)老保險手冊等;
5.其他經指定應提供的證明材料。
新進員工自試用之日起即為公司一員,理應遵守公司的各項規(guī)章制度和用工協(xié)議(合同)條款。
新進員工在試用期間乃至試用期滿,將接受公司和試用部門主管的全過程考核評價。
1.對于試用期間工作表現(xiàn)優(yōu)秀的員工,經試用部門主管提議,由公司職能部門審定,報公司總經理室核準,可提前結束試用期,確定聘用關系。
2.對試用期間和試用期滿后經考核不符合錄用條件的,公司職能部門審定,可提前一天通知其停止試用,同時解除用工關系。
3.對試用期滿考核不合格,但其所屬部門主管認為需延長試用期的,經公司職能部門審核批準,可再給予不超過3個月的延長試用期。
4.試用期滿,經考核合格后,將予正式錄用。并按規(guī)定簽訂相關協(xié)議(合同)。
第七章勞動用工關系
本公司員工實行合同(協(xié)議)用工制,公司和員工在平等自愿、協(xié)商一致的原則基礎上,簽訂相應的用工合同(協(xié)議),并共同遵守。
用工合同(協(xié)議)自簽訂之日起即具法律效力,雙方必須嚴格執(zhí)行,任何一方要求變更,須經雙方協(xié)商同意。合同(協(xié)議)期滿后如果續(xù)訂,須經雙方同意才可續(xù)簽。
員工的工作職責由公司職能部門予以審定。
員工在崗時間應恪盡職守、集中精神,盡最大努力完成自己的本職工作。
第八章薪資和福利
本公司為鼓勵各級員工恪盡職守,且能為公司盈利與發(fā)展積極提供貢獻的,實施以貢獻論薪酬的薪資制度。為培養(yǎng)以貢獻為爭取高薪的風度與避免優(yōu)秀人員枉遭嫉妒起見,特推行薪資保密管理機制。
各級主管應領導監(jiān)督、管理下屬人員不探詢他人薪資,不評論他人薪資。
各級人員的薪資除公司主辦核薪人員及發(fā)薪人員與各級直屬主管外,一律保密,如有違反,罰則如下:
主辦核薪及發(fā)薪人員,非經核準外,不得私自外泄任何人薪資,如有泄漏情事,另調他職。
探詢他人的薪資者,扣發(fā)50元月薪。
吐露本身薪資者,扣發(fā)100元月薪;如因而招惹是非者,予以停職處分。
評論他人薪資者,扣發(fā)6個月獎金;如因而招惹是非者,予以停職處分。
薪資計算如有不明之處,報請直屬主管,查明處理,不得自行理論。
薪資每月發(fā)放一次,發(fā)放時間為次月10日,按自然月考勤計薪。
普通員工調薪:
見習期滿如見習合格,可約定一試用期,享受試用期薪資標準;試用期滿,經考核合格,可調整。
年度調整:
根據物價指數(shù)及各項目經營狀況隨會計年度調整;
考績調整隨年終考核調整。
除薪資外,公司將按國家有關法律法規(guī)為員工辦理社會保險。
公司將盡力為員工提供更豐厚的福利待遇,但需要全體員工的共同努力,使公司獲得穩(wěn)定、上升的經濟效益。
以下有關費用將在員工的工資中扣除。
1.法律規(guī)定應由勞動者本人負擔的費用;
2.法律要求用人單位代扣繳的稅金;
3.罰款或賠款費用;
4.其它按有關法律或企業(yè)有關管理制度扣除的費用。
第九章工作時間和休息、休假
公司尊重員工工作和休息的基本權利。
崗位工作時間以參照行業(yè)確定。
若確因經營管理或其它特殊、重要事情要延長工作時間或在休息日安排加班的,員工應予理解和支持,公司將按規(guī)定安排調休或支付加班工資。
員工有權享受法定節(jié)假日,每年的法定節(jié)假日有:
1.元旦;
2.春節(jié);
3.“五一”國際勞動節(jié);
4.國慶節(jié)。
因公出差或參加業(yè)務培訓或文化學習的一律不屬加班。
員工應努力提高業(yè)務素質和工作效率,在規(guī)定的工作時間內完成自己的本職工作,盡量減少加班。
請假分為6種,如下:
1.事假;2.普通傷病假;3.婚假;4.喪假;5.產假;6.工傷假。
員工請假應填寫請假單,列明理由,呈主管核準后于請假日前三天送公司登記備案,如因急事必須于上班前以電話等方式向主管報告,同意并于事后或痊愈次日提出確實證件補辦請假手續(xù),未依請假規(guī)定而未上班者以曠工論處。
準假權限
職別
假類
事假
普通傷病假
婚假
喪假
產假
公傷病假
項目經理(正副)
公司部門經理
上級經理
上級經理
總經理
上級經理
總經理
總經理
項目員工
公司員工
2天(含)內項目負責人(主管負責人)
3天(含3天)以上報分管經理批準
項目負責人
(主管負責人)
經本人申請,項目負責人(主管負責人)及行政部審核,報分管經理批準,總經理同意
項目負責人
經本人申請,項目負責人(主管負責人)及行政部審核,報分管經理批準,總經理同意
行政核定,總經理審批
凡屬3日以上假期一律報公司行政備案。
員工當月請假超過三天以上者,取消當月考核工資。
第六章調職
公司根據工作需要及人盡其才的原則,有權調動或更換員工工作崗位,奉調人員不得借故推諉。對不服從分配者,公司可視作員工放棄就職機會。
奉調人員在接到調任通知后,應規(guī)定時間內辦理好有關交接手續(xù)。
1.有關于公司的一切資料和物品;
2.有關客戶/業(yè)主名單及資料(包括圖紙等);
3.交接前未完成的事項;
4.有關財務清單及事項。
移交不清或逾期不移交,公司可要求在規(guī)定時間交接清楚,移交中若發(fā)現(xiàn)短缺或致公司受損時,移交者應負賠償責任,必要時追究除賠償外的其他責任。
員工因本人原因想變動工作,應先征得本部門主管同意,再向公司提出申請。
第七章培訓
為幫助公司各級、各類員工具備與公司發(fā)展相適應的自身素質和業(yè)務操作能力,公司將盡力提供條件,使員工隨著其職業(yè)崗位的發(fā)展不斷提供。
培訓包括脫產、半脫產、業(yè)余培訓、培訓費用和條件由公司視培訓的性質和內容決定,對于需由公司出資(全部或部分)的培訓雙方需簽訂培訓協(xié)議,以明確雙方的某些權利和義務。培訓協(xié)議與合同一并生效。
員工在培訓和工作期間,必須遵守公司的規(guī)章制度和培訓條款和條件。
第八章勞動保護和安全
所有公司員工的健康和安全是第一位的,只要可能,公司有責任為職工提供安全和衛(wèi)生的工作環(huán)境。為此,公司將提供安全的工作程序、規(guī)程、規(guī)則、指示、培訓和監(jiān)督等,以確保正確使用上述各項安全和衛(wèi)生規(guī)定。
公司將根據有關勞動保護規(guī)定,根據情況制定勞動保護方法,發(fā)放勞保用品。
在工作場地執(zhí)行健康的安全的管理及標準,應通過公司及其員工平時的共同努力。員工對自己、對公司、對同事、對家庭都負有責任,確保安全規(guī)則和法則得到遵守。員工也有責任識別和迅速報告危險的情況。以確保及時糾正不當之處。
為確保公司員工辦公室及工作場地的安全,以防止員工的工作被干擾,要求非員工在接待處登記,且不允許進入公司辦公區(qū)域或公司管理地區(qū),除非他們來訪的性質是為了公司的事務。
員工上班應按規(guī)定穿著工作服,佩戴工號牌。公司將為不同工作性質的員工提供各自的工作服裝。各項目員工值班期間視作正常上班,必須穿著工作服,佩戴工號牌。
公司可以在醫(yī)院或指定診所組織錄用前的生理和精神檢查。
第九章有關獎懲
公司對員工的獎懲,由項目/部門主管根據獎懲事實提出獎懲意見,呈上一級部門審核,報公司總經理室批準后實施。
員工有下列情形之一者,視其貢獻程度大小,予以獎勵:
熱心服務,表現(xiàn)積極,有具體事跡的;
工作效率高,適時完成重大任務或特殊交辦事宜的;
對公司發(fā)展有特殊貢獻的;
舉報貪污、違規(guī)、盜竊、浪費或其他有損公司權益的;
緊急事故,奮不顧身,保全人或物安全的;
意外突發(fā)事故處置得當,使公司減少損失的;
有拾金不昧行為發(fā)生并且單位價值較大的;
有重大的對社會效益作出貢獻的;
各項目根據項目在其經費范圍內特點所制的其他約定的。
員工有下列情況之一者,依情節(jié)輕重予以處罰:
未按項目管理工作流程工作的;
上班時間妨礙他人工作的;
上班時間擅離職守怠忽工作的;
延誤時效,致影響公司權益的;
因個人過失或不依公司規(guī)定,致公司名譽受損的;
與同事爭執(zhí)不聽勸阻的;
因公出差時辦理私事的;
擔任主管,濫用職權的;
不聽上級指正、調度或違抗合理命令,情節(jié)輕微的;
有輕薄言行或其他違反風俗行為的;
在辦公場所飲酒、賭博及其他不良行為的;
搬弄是非,制造謠言,影響員工和諧情緒的;
擔任主管,發(fā)現(xiàn)部屬有不良行為而不予糾正或知情不報的;
第十章辭職(離職)、辭退
員工辭職(離職)必須提前7天向所在項目(部門)提交書面辭職(離職)申請,說明辭職(離職)理由。由項目(部門)負責人同意后呈上一級部門審批,報行政部備案。如未按規(guī)定提前向所在項目(部門)提出書面辭職(離職)申請的,應向公司賠償其本人7天工資作為他人頂崗費用。
批準辭職(離職)的員工自批準次日起停止計薪,并按公司員工辭職(離職)程序的要求辦理辭職(離職)手續(xù)。
公司在下列情況下,可終止合同和辭退員工。
1.在試用期內或試用期結束后,不符合錄用者條件的;
2.實行計劃生育的女職工,在規(guī)定的孕期、產期和哺乳期后未返回工作者的;
3.因機構調整、崗位合并等發(fā)生變化又無法另行安置的。
員工有下列過錯,公司可立即辭退。
1.工作時釀酒或在任何時候吸毒、參與賭博等各項嚴重違法亂紀活動;
2.故意傷害其他員工、同事或客人;
3.偷竊及嚴重違反公司規(guī)章制度;
4.偽造公司文件,泄露、濫用各類經濟、技術資料,參與或引導、指導、協(xié)同他人從事有損于公司利益的各種活動;
5.濫用責權,嚴重失職,營私舞弊,對客戶/甲方利益造成重大損失的;
6.故意進行危害辦公室人員或其他員工安全的活動;
7.違反操作規(guī)程,損壞設備、工具、浪費原料、能源等造成嚴重經濟損失者;
8.故意損壞辦公室、大樓及室內物品;
9.故意違反公司的行為規(guī)范;
10.對公司信譽造成損失的;
11.連續(xù)曠工15天以上者,或全年累計曠工30天以上者;
12.違反計劃生育條例者;
13.嚴重違反公司規(guī)章制度和規(guī)定的。
辭退員工按事實依據作出書面通知,并按規(guī)定辦理手續(xù),報行政部備案。
如果辭退成為事實,公司將給員工書面辭退書,并由該員工簽收,如果員工拒絕簽名,部門主管將被作為證人,并注明拒絕簽名事實,然后部門主管應作為證人在該信上簽字。
被辭退的員工無理取鬧,糾纏領導,擾亂工作、社會秩序的,將送交公安部門處理。
員工在職或因各種原因離開公司后半年內泄露公司商業(yè)秘密的,公司有權要求其給予賠償。
第十一章附則
本手冊所列內容并不完全涵蓋公司所有具體實行的規(guī)章制度,公司全體員工日常除必須遵守本手冊內容外,還需遵守公司所制訂的其他管理制度。
本手冊應作為新聘員工崗前培訓的重要內容,并經手冊培訓考核合格后方可正式上崗。
本手冊由公司行政部負責編制和管理,本手冊經公司總經理室批準后試行。
本手冊如有修訂或改版,將以書面形式下發(fā)公司各部門及所屬管理項目。
第4篇 物業(yè)管理綜合內容試卷
物業(yè)管理綜合內容試卷(2008)
學員單位 ________姓名________ 分數(shù)________
一、填空題(15分,每空1分)
1、《物權法》從( 年月日)開始實施。
2、業(yè)主入伙時應攜帶1、入伙通知書;2、( )原件及復印件;3、業(yè)主身份證原件及復印件;4、業(yè)主本人及其家庭成員1寸彩照(每人三張);5、若業(yè)主委托他人辦理入伙,需提供( )及被委托人《身份證》原件及復印件。
3、物業(yè)企業(yè)進行裝修管理的法律依據是( )( )。
4、《物權法》規(guī)定下列事項由業(yè)主共同決定:
a、改建、重建( );b、選舉()或者更換( );c、制定和修改建筑物及其附屬設施的( );d、制定和修改();e、籌集和使用建筑及其附屬設施的( );f、選聘和解聘( )或者();g、有關共有和共同()的其它重大事項;
5、裝修管理分為裝修受理、裝修審批、()、裝修驗收四個階段。
二、單項選擇題(每題1分,共10分)
1、下列()費用不能列入物業(yè)服務成本。
a、清潔衛(wèi)生費用 b、被稅務部門罰款費用 c、辦公費用d、公眾責任保險費用
2、在保修期內房屋的建筑質量問題,應由()負責。
a、開發(fā)單位 b、施工單位 c、物業(yè)管理企業(yè) d、政府主管部門
3、裝修管理的行政主管部門是( )。
a、房管局 b、建委下屬的裝飾行業(yè)管理辦公室 c、建委d、物業(yè)公司
4、物業(yè)管理服務的特性包括( )
a、單一性b、無差異 c、私人性d、局限性
5、特約服務是應某些業(yè)主的特殊需要而開設,特約服務費用的收取應按( )的原則。
a、按面積計算 b、誰受益、誰付錢 c、按每個單元計算 d、象征性收取
6、()應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)服務用房。
a、開發(fā)單位 b、施工單位 c、房地產主管部門 d、業(yè)主委員會
7、物業(yè)管理的本質是( )
a、業(yè)主滿意 b、領導滿意 c、預防糾紛 d、服務
8、某住宅小區(qū)位于長江邊,夏季時面臨洪水的威脅,決定向保險公司投保,這屬于()。
a、風險回避b、風險自留c、風險預防d、風險轉移
9、下列不屬于勞動合同范圍的是()
a、固定期限勞動合同b、無固定期限勞動合同
c、無限期勞動合同d、和以完成一定工作任務為期限的勞動合同
10、下列哪一項不屬于開發(fā)商向物業(yè)公司移交的資料()
a、綜合資料b、土建資料 c、竣工圖紙d、財務資料
三、判斷題,對的打'√',錯的打'×'(每題1 分、共15分)
1.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務可以提高物業(yè)管理企業(yè)的經營管理水平,也可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收入。()
2.公共服務是為全體業(yè)主和使用人所提供的常規(guī)性服務,是所有業(yè)主和使用人都可以享受的。()
3.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務時,服務報酬由物業(yè)管理企業(yè)自行確定。()
4.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務,可以動用企業(yè)的自有資金,也可以通過其它途徑籌集資金。()
5.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務項目的劣勢是投資少,項目規(guī)模較小、市場集中度低,與大型商業(yè)服務企業(yè)相比,專業(yè)性差。()
6.物業(yè)管理行業(yè)在推行iso9000標準時要注意業(yè)主的評價常常帶有個人色彩。()
7.全國物業(yè)管理示范項目達標獲得榮譽稱號后,由建設部每三年復檢一次,復檢合格的可繼續(xù)保持'國優(yōu)'稱號。()
8.質量記錄是記載過程結果的文件。()
9.內審的目的是發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格;發(fā)現(xiàn)文件體系中不合格和有針對性地幫助員工解決推行中的各類問題。()
10.勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過二個月。( )
11.房屋的共有權人為業(yè)主。( )
12.屬于《維修項目收費標準》中的報修項目,由工程部主管在接單后當日內對維修的可行性和維修費用作出評審,回復客戶是否可以維修,經征得客戶對維修費用的認可及同意維修后,再按上述時限和維修要求安排維修人員前往維修。( )
13.投訴接待服務是指物業(yè)管理企業(yè)在接待客戶投訴、意見、建議過程中的作業(yè)程序和禮儀規(guī)范。( )
14.立項是指管理處客戶部人員接到各有關人員或客戶的投訴后,按有關規(guī)定需要進行完整的處理和跟進,為此在《投訴記錄表》上進行詳細記錄,稱為立項。( )
15. 加強物業(yè)管理合同的管理是防范物業(yè)管理糾紛的有效方法。( )
四、名詞解釋(每題4分、共12分)
1、物業(yè)管理:
2、物權:
3、業(yè)主:
五、簡述題(每題6分、共18分)
1、物業(yè)收入分哪些種類
2、物業(yè)服務工作包括哪些方面的內容
3、何為首問制一站式服務
六、案例分析題(每題12分、共24分)
1、建筑面積100萬平方米的某住宅小區(qū)于2003年10月底建成,在選擇物業(yè)管理機構時,開發(fā)商沒有進行招投標,而是自己成立了一個物業(yè)管理部直接接管了該小區(qū),請分析:
(1)開發(fā)商的做法是否合適為什么
&nb
sp; (2)根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,開發(fā)商應受到怎樣的處理
(3)什么情況下可以不采用招投標的方式選聘物業(yè)管理公司
2、陳某是甲公司的職工,合同期為8年(1990.2.15----1998.2.15),承擔新產品開發(fā)、試制任務。1993年陳與他人共同出資設立乙公司,由于乙公司嚴重虧損,陳基于自身利益,于1996年、1997年經常擅離崗位,到乙公司協(xié)助工作,主要精力用于乙公司的決策研究、整頓經營管理是、洽談業(yè)務、開拓市場等活動,直至乙公司走出困境,乙公司支付陳報酬5萬元。因陳主要精力未用于甲公司的工作,導致1996年的新產品開發(fā)計劃延遲到1997年5月不能投產,直接經濟損失40萬元。甲公司于1997年9月1日提出仲裁申請,要求陳賠償直接經濟損失,并要求乙公司負連帶責任。
請分析:(1)陳某在乙公司的行為是勞動行為還是股東行為
(2)陳某與乙公司存在哪些關系
(3)乙公司應否承擔連帶賠償責任
第5篇 達能物業(yè)管理公司企業(yè)文化闡述
企業(yè)理念:創(chuàng)新決定未來,思路決定出路。
觀念決定進退,細節(jié)決定成敗。
服務宗旨:規(guī)范管理、親情服務、創(chuàng)建和諧社區(qū)。
經營理念:專業(yè)、專注、社會和經濟效益并重。
團隊精神:愛崗敬業(yè)、團結協(xié)作、勇于拼搏、開拓創(chuàng)新。
管理目標:管理制度化、工作程序化、服務規(guī)范化、質量標準化、培訓考核系統(tǒng)化。
企業(yè)口號:讓我們的心、我們和業(yè)主的心貼的更近。
角色三定位
做事業(yè):將公司作為自已人生的歸宿。
這一類人講奉獻、講業(yè)績、講學識,與公司同成長,共命運,為自已贏得一生的事業(yè)。
找職業(yè):將公司作為自已發(fā)展的平臺。
這一類人具備專業(yè)水準,講創(chuàng)新、講執(zhí)行、為公司建功立業(yè),為自已贏得財富。
找工作:將公司作為自已生存的依靠。
這一類人不能完全溶入公司文化,徘徊在團隊的邊緣,在這一階段,不進則退,不入則出。
五講:
講創(chuàng)新:創(chuàng)新分為管理創(chuàng)新與技術創(chuàng)新,創(chuàng)新的體現(xiàn)是提高效率和節(jié)約成本。
創(chuàng)新的人是公司的開拓性人才,只有創(chuàng)新的人才能在公司得到超常的發(fā)展和回報。
創(chuàng)新就是競爭力,只有創(chuàng)新的人才能達到人生的高度,達到事業(yè)的頂峰。
講創(chuàng)新就是講自已在工作中改進策略、改進方法、改進流程,提高效率的事跡。
講業(yè)績:業(yè)績是指創(chuàng)造有形經濟利潤或無形價值,業(yè)績的體現(xiàn)是使公司獲利或獲益。
創(chuàng)造業(yè)績的人是公司的支柱性人才,只有創(chuàng)造業(yè)績的人才能在公司得到歸宿和厚報。
業(yè)績是個人能力的直接體現(xiàn)和最終證明,有能力的人永不會淘汰。
第6篇 物業(yè)公司文件收發(fā)管理程序5
物業(yè)公司文件收發(fā)管理程序(五)
1.目的
為了保證政府、公司及公司的文件精神得到有效的貫徹落實,規(guī)范公司內部的文件收發(fā)、存檔管理。
2.適用范圍
本程序適用于公司內部文件的收發(fā),上級或外來文件的收文及公司對外文件的發(fā)送工作。
3.職責
3.1 公司行政部是本程序的扎口管理部門。
3.2 公司其他職能部門或所屬各管理項目負責配合本程序的實施。
4.程序
4.1公司內部文件的收發(fā)
4.1.1由公司總經理室下發(fā)各部門(項目)的文件(通知),由公司行政部負責依據總經理室的指示精神和工作要求起草(打印)初稿,經總經理室審閱定稿后下發(fā)各部門(項目)執(zhí)行。
4.1.2由公司各職能部門下發(fā)各項目的文件(通知),由發(fā)文部門負責起草,交行政部打印,打印稿由發(fā)文部門負責校對定稿,下發(fā)有關項目執(zhí)行,并將文件(貳份)交公司行政部備案、歸檔。
4.1.3所有公司總經理室或職能部門下發(fā)的文件(通知),必須實行簽收制度,公司職能部門(項目)在收到文件(通知)后,必須在《文件簽收記錄》上簽字確認,以便有效地落實文件(通知)精神。
4.1.4公司總經理室的文件(通知)精神落實情況,由行政部負責督辦,公司職能部門的文件督辦由發(fā)文部門負責。
4.2上級文件的簽收和閱辦
4.2.1所有政府機關和公司公司及兄弟公司通過郵寄、送達或會議發(fā)放(由參會人員帶回公司)的上級文件資料,均由公司行政部負責簽收或參會人員直接送達公司行政部。
4.2.2公司行政部收到文件資料后,必須做好收文登記記錄,應根據文件資料內容的輕重緩急,認真填寫《公司文件傳閱單》,粘貼于文件封頁之左上角,呈總經理室閱示。由總經理室在《公司文件傳閱單》上作出批示。
4.2.3公司行政部根據總經理室的批示及指定的閱辦范圍、對象逐一送交相關部門(人員)傳閱,并保證主要牽頭(扎口)的部門(人員)優(yōu)先傳閱。文件所有的傳閱人員應于閱后在《公司文件傳閱單》上簽明傳閱人和傳閱日期。
4.2.4所有傳閱文件在傳閱結束后,行政部應負責將文件及時地收回,并協(xié)助總經理室做好文件精神落實的督辦工作。
4.3公司對外發(fā)送的文件
4.3.1所有以公司名義對外發(fā)送的報告、請示、信函等文件均應加蓋公司公章,所有以公司部門(項目)名義對外發(fā)送的文件應加蓋部門(項目)印章。
4.3.2以公司名義對外的文件,原則上由公司行政部(也可由文件內容的主要職能部門)負責起草。行政部將文件草稿打印校對后由行政部(或相應的職能部門)呈公司總經理室審閱定稿,并加蓋公章。
4.3.3以部門名義對外發(fā)送的文件,打印校對后,應交總經理室修改認可后方可加蓋部門印章。
4.3.4以受托管理項目名義對外發(fā)送的文件,打印校對后,應交公司管業(yè)部修改認可后方可加蓋項目印章(如有)。
4.3.5所有對外文件均應視文件主送和抄送抄報單位情況再增加份數(shù)公司留檔,來確定文件的原件份數(shù),以免發(fā)生少送或浪費。
4.4項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的來信
4.4.1公司各部門(項目)收到項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的信函,收件部門(項目)應負責及時地予以登記。
4.4.2根據信函內容,收件部門(項目)應該或可以解決(答復)的,部門(項目)負責人應負責協(xié)調解決或回復?；貜筒僮鲄⒄毡境绦?.3條要求執(zhí)行。
4.4.3如收到投訴函件,則應參照公司《麗景花園投訴處理程序》執(zhí)行。
4.4.4項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的信函處理完畢后,負責處理的部門(項目)應將信函原件及處理意見、結果及相應的資料原件(或復印件)裝訂后存入項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的檔案中備查。
4.5本程序所述的文件資料,由公司行政部負責按照文書檔案的登記、立卷、歸檔的要求進行管理。
4.6本程序所述的文件資料,行政部及其他職能部門(項目)負責人必須按照文件的內容及公司的要求做好文件資料的保密工作。
4.7公司行政部應按照公司檔案管理要求,做好收發(fā)文件的登記和備查。
5.記錄
5.1《公司文件傳閱單》;
5.2《發(fā)文記錄》;
5.3《收文記錄》;
5.4《文件簽收記錄》。
第7篇 物業(yè)公司工程事務部管理范圍
1).在北京招商局物管公司管轄的各物管中心范圍內,開展工程維修的業(yè)務管理工作,對業(yè)務發(fā)展中遇到的重大問題,提出處理意見、解決方法,經報公司批準決定后貫徹落實。
2).根據公司建立的綜合管理體系,負責重大環(huán)境因素的識別與評價。
3).負責組織和監(jiān)督各物管中心工程部確定提供和所需的基礎設施。
4).負責工程分包過程的管理和控制。
5).負責監(jiān)督各物管中心環(huán)境檢測與測量控制。
6).根據公司要求,依據綜合管理體系文件,指導、監(jiān)督、協(xié)調、檢查各物管中心對物業(yè)的建筑、設備維護的管理工作。
7).根據業(yè)務需要,為各物管中心提供工程管理咨詢服務。
8).協(xié)助公司搜集、登錄相關法律、法規(guī)與行政法規(guī)、主管部門條例,以及相關標準。
9).組織工程專業(yè)技術人員,交流、研討有關建筑設備的管理課題。
10).完成本部門的管理目標:
設備完好率達98%
設備運行事故及時處理95%
房屋完好率達95%
報修及時處理率達95%
第8篇 物業(yè)管理員技能試題-案例題
物業(yè)管理員技能試題:案例題
二、案例題:
1. 某寫字樓原物業(yè)管理公司合同期滿后不在續(xù)聘,由新中標的某物業(yè)管理公司接管該寫字樓的物業(yè)管理工作,該公司在接管寫寫字樓時應按什么標準進行接管驗收
2. 你知道什么是自然解聘嗎某物業(yè)管理公司負責美好家園小區(qū)物業(yè)管理工作。目前由于某種原因打算終止委托管理合同,你說可以嗎如果可以該怎樣做好撤管工作
3. 物業(yè)檔案資料收集時應按保證內容的豐富及渠道的廣泛央施工及驗收階段的信息都包括哪些內容
4. 某物業(yè)管理公司新業(yè)的小馬,要建立物業(yè)日常管理信息檔案資料,他只收集了業(yè)主租戶變動更換情況和各部門工作記錄。請你告訴他還應該補充哪些資料
5. 指示性通知一般用于上級對所屬下級指示布署工作。你知道通知的正文應由哪幾個部分組成你能擬寫一份指示性通知嗎
6. 告知性通知也叫發(fā)布性通知,你知道它的作用嗎請你代表某物業(yè)管理公司擬定一份'入戶通知書'
7. 計劃的種類很多,平時說的方案、安排、打算、設想、規(guī)劃等,都可以稱為計劃。你知道計劃的格式嗎某住宅小區(qū)經常發(fā)生自行車被盜案件,業(yè)主對物業(yè)管理公司的治安保衛(wèi)工作強烈不滿,請你協(xié)助起草一份加強治安管理的工作計劃。
8. 張先生在房展會上咨詢一套看好的樓房,他想知道居住區(qū)哉的概況和業(yè)主須知的具體內容,你能告訴他嗎
9. 王先生是剛剛搬入小區(qū)的業(yè)主,他很想知道物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定,你作為一個物業(yè)管理人員,請詳細告訴王先生有關具體內容。
10. 御景園小區(qū)業(yè)主委員會通過招標方式選聘一家新的物業(yè)管理公司,無論采取什么方式選聘物業(yè)管理企業(yè)都應該簽訂物業(yè)管理委托合同。請你列出物業(yè)管理委托合同應具備的主要條款。
11. 《合同法》第十條對合同采用的形式作了哪些明確規(guī)定請你寫出物業(yè)租賃合同應包括的具體內容。
12. 業(yè)主張先生擅自將自己閑置的小區(qū)商品住房對外出租,受到有關部門的查處,你知道房屋租賃的特別規(guī)定嗎
13. 國家紀委、建設部計價費(1996)266號文《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中第八條明確規(guī)定了住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成,請你詳列具體內容。
14. 你知道不可遇見費和法定稅費的比率嗎請你列出收益性物業(yè)管理中經營費用的具體項目。
15. 業(yè)主有享受物業(yè)管理公司提供服務的權利,同時也有承擔費用繳納費用的義務,如果業(yè)主不按期繳納管理費,你知道該怎樣追討
16. 在物業(yè)管理員培訓班上,小趙是剛剛畢業(yè)的高中學生,對定額指標,經費指標,服務指標和安全指標常?；煜?請你告訴他這幾項指標的具體內容。
17. 某物業(yè)管理公司工程部經理在員工培訓時間道:房屋質量等級與房屋安全檢查的基本任務是什么他讓小周回答,小周沒能回答上來,你能回答這個問題嗎
18. 確保房屋住用安全,是房屋維修的最基本方針與原則。作為物業(yè)管理企業(yè)必須切實做好指定危房鑒定標準、建立健全危房鑒定機構和危房處理措施工作,你知道這幾項工作的具體內容嗎
19. 物業(yè)公司沒有自己的維修隊伍,能否在社會上隨便找一個維修施工管理工作的基本內容有哪些
20. 作為物業(yè)管理公司工程部管理人員,應該掌握房屋附屬設備日常性保養(yǎng)的內容。你掌握這方面的知識嗎
21. 房屋附屬設備維修類型根據設施的完損狀況分為零修工程,中修工程,大修工程,你知道它們具體內容嗎
22. 如果你被聘為工程部主管,你知道給水系統(tǒng)的管理養(yǎng)護和維修的內容嗎
23. 給排水設備驗收,執(zhí)行國家驗收規(guī)范,凡不合格者不能接管,你知道驗收時應該注意哪些問題
24. 水泵房是提供生活用水和消防用水的要地,應該怎樣制定相應的規(guī)章制度,嚴格加強管理
25. 供電設備的管理與供電設備的維護、保養(yǎng)都包括哪些內容
26. 電梯的管理和維護直接關系到千家萬戶的安全和乘坐方便,如何做好電梯的管理與維護工作請你告訴我。
27. 暢春園物業(yè)管理公司采用擇有聘用的方法,從公司工作人員中選聘保安部經理。如果你準備參與競爭這個職位,請你回答一個保安部經理的職責是什么
28. 新來的保安員小李被分配到欣龍大廈做門衛(wèi)工作,大廈門衛(wèi)保安的職責和工作要求都包括哪些請你告訴他。
29. 環(huán)宇物業(yè)管理公司要求保安部人員24小時負責管區(qū)的安全保衛(wèi)工作,保安部采取'四班三輪轉'的方式分班,每個班都有消防、巡邏、門衛(wèi)、電視監(jiān)控、車輛管理員等。如出現(xiàn)人員空缺,由班長替班。今天消防中心一名監(jiān)控員請假,班長在頂替消防監(jiān)控員工作時應履行那些職責
30. 某住宅小區(qū)發(fā)生失竊案件,假如你是值班經理,你會怎樣處理
31. 物業(yè)管理企業(yè)全體員工都是業(yè)務消防員,都要掌握各種器材操作技術和使用方式。你了解滅火器的種類、性能和方法嗎消防栓你會使用嗎
32. 物業(yè)管理員小李被臨時安排替補停車場門衛(wèi)老楊值班,小李不了解停車場門衛(wèi)的職責,你能告訴嗎
33. 物業(yè)管理人員應該知道水體污染防止的途徑,尤其是加強生活飲用水及其衛(wèi)生管理,按照有關規(guī)定應該履行哪些職責
34. 你了解污水三級處理技術嗎
35. 假如有一天讓你擔任保潔主管工作,你知道他的崗位責任嗎
36. 你知道綠化主管的責任嗎他與綠化技術人員的責任有何不同
37. 某小區(qū)要搞一個新年聯(lián)歡活動,你作為這次活動的主辦者,在實施活動前應了解的主要工作內容包括哪些
38. 作為物業(yè)管理公司,在開展管區(qū)內文體娛樂活動時制定管理規(guī)章制度的基本思路是什么
39. 管理者的素質和水平決定了管理工作的效果。因此,開展文體娛樂活動主要負責人的素質很重要。請你說出選擇活動主要負責人的條件及對一般工作人員培訓的主要內容。
40. 開展文體娛樂活動時,發(fā)現(xiàn)違章行為,糾正、處理違章的主要措施是什么
第9篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權限:
日常物業(yè)管理權;
日常服務的接待處理權;
5.工作任務:
負責協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負責小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務接待;
負責物業(yè)管理費用的收取;
負責物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負責物業(yè)管理處的“小財務”工作(包括小區(qū)三項基金的管理);
負責物業(yè)管理處的內勤工作。
6.承擔責任:對物業(yè)管理處的的日常事物性工作負責工作。
7.崗位關系:在物業(yè)管理處主任的直接領導下,完成各項工作工作。
8.崗位條件:
學歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書;
能力:責任心強,具有物業(yè)管理的專門知識及技能;一定的組織、協(xié)調、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經驗
培訓:物業(yè)管理崗位的應知應會技能培訓
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務;
服務周到,耐心細致;
資料管理,準確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務;
處理及時,件件落實;
善于協(xié)調,工作有序。
9、應知應會:
工作任務
崗位要求
崗位關系
崗位責任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語:
電話:**物業(yè),請講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第10篇 物業(yè)公司物品管理控制程序
1.0程序目的
通過對物業(yè)管理服務中所使用物品進行適當?shù)姆雷o(包括標識、搬運、包裝、貯存和保護措施),達到控制物品質量完好,保證應用于服務的物品質量合格。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理服務中所用物品、設備、工具的管理。
3.0主要職責和權限
3.1管理處倉管人員負責申購入庫物品的防護管理。
3.2領借用部門使用人負責領借用物品的防護管理工作。
4.0程序內容
4.1物品的標識、貯存
4.1.1申購物品經驗收合格后,由倉管人員填寫《入庫單》,在《物品帳薄》中記錄登記入庫。
4.1.2 倉管人員要將倉庫按保潔、機電、維修、勞保、辦公、其它等分類存放,并明確加以標識。
4.1.3 通過物品外包裝或物品標簽足以區(qū)分物品類別、規(guī)格時,可不做標識,對不能區(qū)分的物品應按品種、規(guī)格、型號制作《物品標識卡》加以標識。
4.1.4 對具有有效期要求的物品應在該類物品中設專點存放,并標識清楚失效時間,當出現(xiàn)過期物品時要及時放入待檢區(qū),通知有關專業(yè)人員進行檢驗,如不能使用,按本程序4.4節(jié)執(zhí)行報廢處理。
4.2物品搬運
4.2.1管理處相關人員在進行物資搬運時,要按物品說明書中相關要求(注意事項)進行搬運,以防止損壞;
4.2.2如在搬運過程中物品被損壞,相關人員要作好標識,存入待檢區(qū)內,按本程序4.4節(jié)執(zhí)行報廢處理。
4.3物品的出入庫管理
4.3.1物品領用部門在領用物品時要經所在部門負責人同意后在倉庫領取,領料人要認真清點、檢查物品的數(shù)量和質量,同時要注意小心搬運和保護物品。
4.3.2對借用物品,借用部門負責借用物品的保護管理,借用時在《工具物品借用登記表》上登記。在歸還時,物品保管部門人員要檢查物品是否有損壞并記錄,如有損壞按本程序4.4節(jié)執(zhí)行。
4.4物品庫存的盤點
4.4.1倉管人員每季度對庫存進行一次盤點,并將盤點情況記錄在《庫存盤點表》中。
4.4.2當盤點發(fā)現(xiàn)物品有損壞、變質或過期時,相關人員應報告有關負責人進行評價處理,如可修復或讓步接收使用時即進行修復使用,如不可使用,則由相關人員填寫《報廢單》,經部門負責人確認,管理處審批,公司審核后,報廢處理。
4.5物品的包裝、貯存和保護
當物品貯存有包裝要求時,在檢驗后倉管人員應盡可能恢復其包裝,以保證物品的質量、功能不受影響。貯存的物品要做好防腐、防潮、防火等工作,對有特殊貯存要求(如濕度)的物品,應保存在適宜的環(huán)境中。
5.0質量記錄
5.1《入庫單》
5.2《物品帳薄》
5.3《工具物品借用登記表》
5.4《報廢單》
第11篇 管理處物業(yè)檔案操作流程10
管理處物業(yè)檔案操作流程(十)
●收集資料(歸檔范圍):
一、工程技術資料:1、項目取得資料(批文等);2、各類建筑許可證;3、各類圖紙;4、開竣工、綜合驗收等報告、通知、會議紀要;5、物業(yè)接管驗收記錄;6、其他合同、資料。
二、客戶資料:
1、前期服務協(xié)議;2、交房清單;3、業(yè)主(客戶)入住驗房表; 4、裝修資料(包括申請、許可證、檢查記錄、[改建、增設]申請、人員出入登記、裝修違規(guī)記錄);5、家庭情況登記;6、租戶資料。
三、維修資料:
1、任務單;2、報修、約修記錄。
四、安全維護管理資料:
1、值勤記錄;2、交接班記錄;3、物品出入登記;4、外來人員出入登記5、車輛管理資料(包括情況、出入登記)。
五、設施、設備管理資料(包括消防):
1、購銷合同;2、安裝圖紙;3、說明書;4、養(yǎng)護計劃;5、運行、維修、養(yǎng)護、巡查記錄。
六、綠化管理資料:
1、圖紙;2、承包合同;3、養(yǎng)護工作計劃;4、檢查記錄。
七、環(huán)境衛(wèi)生管理資料:
1、工作計劃;2、檢查記錄。
八、社區(qū)文化資料:
1、活動計劃;2、活動通知;3、活動圖片。
九、業(yè)主反饋資料:回訪記錄、投訴記錄、維修回訪記錄。
十、行政文件資料:
1、規(guī)章制度;2、總結、通知、通報、決定等相關文件資料。
十一、業(yè)主委員會資料:
1、籌備、成立等文件資料;2、會議紀要、決議等。
十二、財務管理資料:
各種收費資料(包括綜合服務費、日常維修費、車輛管理費等報表、單)。
●資料整理、歸檔:
按照市、省、全國住宅轄區(qū)物業(yè)管理綜合考核的規(guī)定與物業(yè)管理檔案歸檔要求進行整理,然后歸檔立卷。
●檔案借閱:
文檔查閱須經檔案管理部門負責人批準。
范王碼●檔案的銷毀:
根據文檔的保存期限,定期對過期和作廢的文檔進行清理,防止文檔資料堆積和混淆。對已過期的檔案,經主管領導核實報公司領導審批后予以銷毀,同時建立銷毀的文檔清單備查。
第12篇 物業(yè)住戶裝修管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.9物業(yè)公司住戶裝修管理程序 頁碼: 1/3
1.目的:
對小區(qū)住戶裝修管理實施控制,確保建筑物結構安全,外觀統(tǒng)一,使住戶合理、安全使用。
2.適用范圍:
適用于公司有關部門對小區(qū)住戶裝修管理。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.9、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準第4.9、4.10、4.13章
4.職責:
4.1工程維修部負責裝修管理中有關項目的審查,施工責任書的簽署,施工監(jiān)督管理和驗收。
4.2保安服務部負責施工人員施工證的簽發(fā)和安全查檢。
4.3經營管理部負責向裝修住戶收取各種規(guī)定的費用和退還裝修押金。
5.工作程序:
5.1裝修申請:
5.1.1新住戶在辦妥入住手續(xù)后,即可辦理裝修申請,老住戶需要重新裝修,可直接到工程維修部辦理裝修申請。
5.1.2 裝修住戶向工程維修部提出裝修申請,由工程維修部發(fā)放《裝修申請表》、《裝修工程施工質量管理責任書》和《裝修工程施工治安衛(wèi)生責任書》。
5.2裝修審批:
5.2.1工程維修部負責查驗施工隊裝修資質認證書和營業(yè)執(zhí)照,審查裝修項目,內容及安全措施。并與施工隊簽定《裝修工程施工質量管理責任書》和《裝修工程施工治安衛(wèi)生責任書》。
5.2.2工程維修部審查項目,簽定責任書后,開據施工許可證。
5.3繳費:
5.3.1經營管理部憑許可證,按責任書中規(guī)定收費標準,收取裝修管理
費和裝修押金,出具發(fā)票和收據,并在施工許可證上加蓋財務章。
5.3.2遇特殊情況,經公司副總經理批準,方可免交有關裝修管理費或押金。
5.4裝修監(jiān)督:
5.4.1保安服務部憑加蓋財務章的施工許可證,辦理施工人員出入證,保安人員負責實施現(xiàn)場查驗。
5.4.2裝修材料、工具、車輛進入小區(qū)按保安服務部車輛管理規(guī)定執(zhí)行。
5.4.3工程維修部有關人員負責裝修中的結構安全, 文明施工, 垃圾清運, 用電, 用水和空調安裝的監(jiān)督管理, 要求每天巡查一次。
5.5違章處理:
5.5.1裝修巡查中發(fā)現(xiàn)違反責任書中有關條款,視違章程度,簽發(fā)《整改通知書》并送交住戶和施工隊認可簽字,施工隊根據《整改通知書》內容,及時進行整改,需要罰款的,施工隊需及時向經營管理部交清罰款,領取罰款收據,否則,責令其停止裝修。
5.6 裝修驗收:
5.6.1 裝修工程完工后,施工單位及時通知工程維修部安排裝修驗收。
5.6.2 工程維修部有關人員匯同住戶和施工單位一起參與驗收,驗收合格后,由三方在《裝修工程驗收情況表》上簽字認可,達不到合格要求的項目,由施工隊繼續(xù)整改,直至驗收合格,《裝修工程驗收情況表》簽字后由工程維修部較交經營管理部存入住戶戶檔。
5.7退還押金
5.7.1經過半年后,施工隊憑據押金收據和驗收單(由工程維修部和住戶經半年使用情況驗證,簽字確認合格)到經營管理部辦理退還押金。
5.7.2使用中出現(xiàn)問題住戶及時通知施工隊,進行返修,直至合格。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《裝修申請表》 ej-qr-qp4.9-016.2
6.2《裝修工程施工質量管理責任書》 ej-qr-qp4.9-02
6.3《裝修工程施工治安衛(wèi)生責任書》 ej-qr-qp4.9-03
6.4《裝修工程驗收情況表》 ej-qr-qp4.9-04
6.5《整改通知書》&nbs
p;ej-qr-qp4.9-05
