物業(yè)管理法規(guī)模擬試題（十二篇）

發(fā)布時間：2024-04-02 15:32:07 查看人數(shù)：70

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物業(yè)管理法規(guī)模擬試題

第1篇物業(yè)管理法規(guī)模擬試題

物業(yè)管理法規(guī)模擬試題

得分評卷人

一、填空題(每空1分,共10分)

1、物業(yè)管理的內(nèi)容更多的是____,而不是_____。

2、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約,據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有____,并_____、_____制約得法律規(guī)范得總稱。

3、一般收益性物業(yè)的委托管理合同須規(guī)定物業(yè)管理公司要____呈送各種文件和報告以及物業(yè)管理人員的管理責任,主要工作等。

4、是由物業(yè)管理公司編制的,發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應遵守的管理規(guī)定,以及物業(yè)管理公司所能提供的服務項目的非強制性執(zhí)行文件。

5、我們把業(yè)主定義為: 的所有權人。

6 、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎是和。

二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)

1、依據(jù)相關法律規(guī)定,妥善處理好物業(yè)相鄰關系,一般應遵循以下哪些原則( )

a、公平合理 b、方便生活c、團結(jié)互助 d、有利生產(chǎn)

2、我國政府主管部門現(xiàn)采取( )重大措施來促進我國物業(yè)管理行業(yè)健康,全面地提高整體素質(zhì)和質(zhì)量。

a、立法b、考評c.、招標 d、資質(zhì)

3、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關系( )

a、某市物業(yè)管理公司因長期虧損而破產(chǎn)

b、業(yè)主林某因車禍而死亡

c、某物業(yè)管理公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的申請

d、某物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為

4、屬于物業(yè)管理糾紛中涉及的常見罪名有()

a、詐騙罪b、侵占財產(chǎn)罪c、故意傷害罪d、濫用職權罪

5、經(jīng)過()以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主臨時會議。

a、10%b、20%c、30%d、40%

得分評卷人

三、名詞解釋(每小題5分,共20分)

1、物業(yè)管理

2、侵權責任

3、業(yè)主委員會

4、物業(yè)管理糾紛

得分評卷人

四、簡答題(每小題8分,共24分)

1、簡述物業(yè)管理法律關系的主要特征

2、簡述業(yè)主自治自律原則

3、簡述物業(yè)管理法律責任特征

得分評卷人

五、論述題(本題共16分)

業(yè)主公約的性質(zhì)、特點、訂立原則

得分評卷人

六、案例分析題(本題15分)

2002年9月廣州帝力房地產(chǎn)開發(fā)公司與陽光有限公司簽訂了房屋售賣合同,約定以1756萬的價格購買了某大廈裙樓的一層商鋪,建筑面積為1634平方米。年1月,帝力房地產(chǎn)開發(fā)公司通知陽光公司,稱在交付商鋪時,須與佳美物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂為一期十年的物業(yè)管理協(xié)議,并一次性交納管理費、維修基金共人民幣85萬元。陽光公司認為無法接受該協(xié)議,兩公司就此發(fā)生了爭議。

問題:1、陽光公司可以通過什么途徑來主張自己的權利

2、你認為本案應如何處理

物業(yè)管理法規(guī)模擬試題答案

一、填空題(每空1分,共10分)

1、服務管理2、民法性質(zhì)行政法經(jīng)濟法3、定期向業(yè)主4、住戶手冊5、物業(yè)6、委托授權合同約定

二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)

1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b

三、名詞解釋(每小題5分,共20分

1、物業(yè)管理指業(yè)主通過對選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2、侵權責任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護的財產(chǎn)等合法權益,依法應承擔的否定性民事法律后果。

3、業(yè)主委員會。又稱業(yè)主管理委員會(管委會)。是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體。

4、物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家行政管理機關就物業(yè)與物業(yè)管理相關事項發(fā)生的爭端。

四、簡答題(每小題8分,共24分)

1、簡述物業(yè)管理法律關系的主要特征

答:物業(yè)管理法律關系性質(zhì)的多重性物業(yè)管理法律關系基本主體的特定性

物業(yè)管理法律關系中業(yè)主居于主導地位物業(yè)管理法律關系的客體有特殊性

物業(yè)管理法律關系的國家干預程度比較大物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性

2、簡述業(yè)主自治自律原則

這些原則可以概括為;

&nbs

p;1、依法自治原則

2、積極自治原則

3、規(guī)范自治原則

4、民主管理原則

5、接受監(jiān)督原則

6、尊重私權,公益優(yōu)先原則

3、簡述物業(yè)管理法律責任特征

法律具有綜合性特征

法定責任與約定責任相結(jié)合

責任認定對技術規(guī)范有較強的依賴性

法律責任是以民事責任為主,行政責任與刑事責任為輔

五、論述題(本題共16分)

業(yè)主公約的性質(zhì)、特點、訂立原則

性質(zhì):

(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權人)之間的非單純債權性質(zhì)的契約;

(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權)之間的社會化的契約;

(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團性質(zhì);

(4)業(yè)主公約類似于勞動法上的勞動協(xié)約;

(5)業(yè)主公約是有關區(qū)分所有人相互之間權利義務關系的基本規(guī)定,屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。

特點:

(1)公約主體是全體業(yè)主。在我國,不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同,但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權益主體--業(yè)主(代表)大會。

(2)公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務活動等方面的行為,是基于物權而派生的客觀行為,即可以做什么,不可以做什么,應該怎樣做等。

(3)公約內(nèi)容是有關物業(yè)使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利、義務的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會公共道德的內(nèi)容。

(4)公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

(5)公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

訂立的原則

(1)合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容符合法律、法規(guī)、政策有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi),將業(yè)主公約報所在地的縣以上房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)整體性原則。業(yè)主公約的訂立是在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎上進行,當個別意見難以統(tǒng)一的情況下,應當以全體業(yè)主的整體利益為目標,個人服從全體,少數(shù)服從多數(shù)。

(3)民主性原則。業(yè)主公約的訂立應當采取民主管理的形式,即通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式,反映全體業(yè)主或者大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。

六、案例分析題(本題15分)

第2篇物業(yè)轄區(qū)建筑物維護管理程序

物業(yè)轄區(qū)建筑物的維護管理程序

1.0目的

本程序規(guī)定了本公司管理的建筑物維護的職責和操作程序,以保證及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,維持建筑物的使用壽命。

2.0適用范圍

本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護管理。

3.0職責

3.1總經(jīng)理負責建筑物的大、中修和改建、擴建工程項目的批準。

3.2主管副總經(jīng)理負責對大、中修和改、擴建項目方案審批。

3.3財務部負責解決工程款。

3.4管理處負責小區(qū)建筑物的日常維護管理、巡視檢查和保護。

3.5工程部負責組織維修。

4.0實施程序

4.1建筑物的大、中修理

4.1.1工程部每年第一季度對建筑物普查一次,根據(jù)建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題擬定出對建筑物進行大、中修計劃報主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理。

4.1.2主管副總經(jīng)理召集有關業(yè)主和相關部門確定本年度的大、中修和改、擴建項目。

4.1.3工程部對已確定的大、中修和改擴建項目制定施工方案和工程造價概算。

4.1.4總經(jīng)理對大、中修和改、擴建方案進行審核批準。

4.1.5財務部與業(yè)主等有關產(chǎn)權人進行磋商,落實大、中修和改、擴建資金。

4.1.6工程部按大、中修和改、擴建方案,委托經(jīng)評審合格的分承包方進行施工。'施工合同'要寫明工程項目、工期、工程造價概算、結(jié)算方式、施工質(zhì)量要求和違反施工合同規(guī)定的處理方式等條款。在施工中,要對隱蔽工程進行查驗,并將查驗結(jié)果記錄在'隱蔽工程驗收記錄'中。完工后,按施工合同中規(guī)定的要求進行檢驗,檢驗合格后,建筑物維修的業(yè)務主管在'工程竣工驗收證明書'中記錄檢驗結(jié)果和驗收意見,并加蓋雙方單位印章證明工程驗收。檢驗不合格時,應在'工程竣工驗收證明書'中注明不合格條款的處理方式,待不合格條款解決了,經(jīng)再次檢驗合格后再簽字蓋章證明工程驗收。

4.1.7工程部整理和歸檔大、中修和改擴建資料,以便再修時參考。

4.2日常的維修

4.2.1各管理處在日常巡視時對發(fā)現(xiàn)建筑物的問題應進行記錄。

4.2.2工程部根據(jù)各管理處匯報的情況,及時派業(yè)務主管到現(xiàn)場針對問題進行診斷,并根據(jù)各棟樓存在問題的輕重緩急組織維修,管理處負責現(xiàn)場監(jiān)督、驗收。

4.2.3管理處按照上級批示、維修工作計劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請求,填寫派工單安排維修工進行維修,并將維修工作情況記錄在《維修工作記錄表》。

4.3出租房的維修

租戶辦理了出租房退房手續(xù)后,該房若需維修管理處要在24小時內(nèi)填寫'物業(yè)維修單'交工程部。工程部及時組織維修,要求維修單位應在7天內(nèi)維修完畢。

5.0相關記錄

nsz-op-006物業(yè)租賃管理程序

**005-01維修工作記錄表

**005-02維修通知單

**007-01建筑物檢查表

**007-02隱蔽工程驗收記錄

**007-03工程竣工驗收證明書

**007-04物業(yè)維修單

**007-05施工現(xiàn)場工程量增減簽證單

房屋大(中)修計劃

第3篇 z城商場物業(yè)員工培訓管理計劃

現(xiàn)代城商場物業(yè)員工培訓管理計劃

企業(yè)要堅持以人為本的原則,建立新型管理機制,各崗位競爭上崗,實行考核,倡導危機意識和競爭意識,堅持持續(xù)有效地員工培訓與考核,培訓是管理之根本,是提高員工素質(zhì),確保管理質(zhì)量的重要因素。進駐前的強化培訓和在職員工的培訓相結(jié)合,管理維修人員100%持證上崗,同時輔以考核措施,使員工在服務觀念,專業(yè)技能和基礎知識方面打好基礎。再推行目標管理,把總目標分解到班組,使班組到員工個人明確自己的分項目標,共同參與管理,人人肩上有指標,使總體目標得以實現(xiàn)。

1.培訓目的

通過系統(tǒng)的分階段、分層次培訓,使員工在掌握本崗位管理服務操作技能的基礎上,致力提高員工的業(yè)務能力、管理服務水平和綜合文化素養(yǎng),強化服務意識,熱愛本職工作,從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術過硬、服務熱情周到的員工隊伍。

2.培訓項目

1)入職培訓。

時間要求:入職當天,共2課時。

培訓內(nèi)容:

a)公司簡介

b)物業(yè)概況

c)公司人事及福利政策(包括該員工工種、工作性質(zhì)、工作時間、工資標準、計算方法、發(fā)放時間及享受各類節(jié)假日福利待遇等)

d)《員工手冊》

e)公司紀律要求及規(guī)章制度(包括作息時間、宿舍管理、員工食堂、請銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責、規(guī)章及質(zhì)量標準等)

培訓方式:介紹、答疑

培訓人:各部門主管、班長

考試考核:一周后由主管領導以提問方式進行考核

2)上崗培訓:

時間要求:三個月試用期,共24課時

培訓內(nèi)容:

a)公司企業(yè)文化

b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

c)物業(yè)管理基礎知識

d)物業(yè)管理基本法規(guī)

e)操作和服務中的禮儀禮節(jié)

f)本部門工作手冊

g)如何處理業(yè)主投訴

h)安全、消防常識

培訓方式:集中授課(4人以上)、單獨輔導及自學(4人以下)

培訓人:公司相關培訓教員

考試考核:入職三個月后,對入職培訓和上崗培訓內(nèi)容進行書面考試,然后進行轉(zhuǎn)正考核綜合鑒定,決定去留。

3)在職培訓:

管理層及管理中心員工在職培訓

時間要求:全年,共50課時。

培訓內(nèi)容:

服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

工作中疑難問題及投訴的處理技巧

酒店式物業(yè)管理特色服務的內(nèi)容

物業(yè)管理法規(guī)知識

各工作崗位的職責和操作流程

現(xiàn)代企業(yè)管理的督導與溝通方式

培訓方法:集中授課

培訓人:公司經(jīng)理、培訓教員

考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。

(2)維修人員在職培訓:

時間要求:全年共70課時

培訓內(nèi)容:

服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識

物業(yè)管理基礎知識

機電設備的養(yǎng)護和維修知識

維修工作技巧及緊急事故的處理方法

消防安全及消防設備的養(yǎng)護和維修知識

f);物業(yè)管理法規(guī)

g) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

培訓方法:集中授課。

培訓人:維修中心主管、班長

考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。

(3)保安人員在職培訓:

時間要求:全年,共70課時。

培訓內(nèi)容:

服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

安全保衛(wèi)工作知識

物業(yè)管理知識及有關法律法規(guī)

發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

工作中疑難問題及投訴的處理技巧

專業(yè)技能培訓

模擬消防實戰(zhàn)演習

培訓方法:集中授課或訓練

培訓人:保安主管、隊長及班長

考試考核:專業(yè)技能考核每季度一次,消防演習每半年一次,書面知識考試年終進行,同時進行年度考核鑒定。

(4)保潔員/綠化工在職培訓

時間要求:全年,共70課時。

培訓內(nèi)容:

服務業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務意識

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

清潔用具和清洗用品的使用方法

綠化工具和除草、施肥的操作方式

花草的修剪及病蟲害的防治

各崗位職責

各崗位工作流程

安全知識

培訓方法:集中授課

培訓人:保潔主管、班長

考試考核:年終書面考試,同時進行年度考核鑒定。

3.外派培訓:

選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關行政部門舉辦或指定的培訓班進行培訓取證。

其外培項目:

物業(yè)管理上崗資格培訓班

部門經(jīng)理培訓班

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓班

iso9000內(nèi)審員培訓

消防上崗資格培訓

4.培訓質(zhì)量檢驗標準

新員工必須在三個月試用期內(nèi)通過入職培訓、上崗培訓才能轉(zhuǎn)為正式員工,培訓不少于26課時,(每課時為1小時)。

在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓不少于70小時,才能通過年終考評。

在崗管理層員工每年需參加在職培訓不少50小時,才能通過年終考評。

員工轉(zhuǎn)崗,必須參加轉(zhuǎn)崗培訓24小時,才能通過年終考評。

凡書面考試不合格者,給予一次補考機會,補考不合格者勸退,年度考核鑒定不合格者辭退。

管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。

第4篇物管培訓:物業(yè)管理財務預算

在物業(yè)管理企業(yè)的財務管理過程中,財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來,物業(yè)管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結(jié)果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標或財務管理目標得以實現(xiàn)的管理控制工具。

一、財務預算的含義及其要求

財務預算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄?通過對公司資金運動規(guī)律的認識,以及充分調(diào)動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性,它實現(xiàn)了科學管理和民主管理的結(jié)合。

(一)財務預算及其作用

理論上,財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針,在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上,對公司未來資金運動的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運用和資金結(jié)構(gòu)等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言,了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎上,對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷;而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經(jīng)營成果,針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統(tǒng)化和具體化,即財務決策結(jié)果的匯總。可見,財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎。

財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中,基于對公司資金運動的分析和預測,管理層對物業(yè)管理公司未來財務狀況進行了各種安排,財務預算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財務預算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體――財務預算,指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標,提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標準。

(二)財務預算的要求

財務預算的編制過程,是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結(jié)果的安排過程。為此,為了保證財務預算的有效性,編制財務預算時,必須遵循以下原則或要求:

1.加強調(diào)查研究,認識資金運動規(guī)律

與其他企業(yè)的資金運動相比,物業(yè)管理公司的主營業(yè)務――物業(yè)管理服務的資金運動相對較為簡單,主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財務預算的準確性和可操作性,仍需在編制財務預算之前,了解其資金運動的特點,特別是設備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。

2.實行參與管理,調(diào)動員工積極性

財務預算是一種財務管理手段,其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質(zhì)上,財務預算的編制過程,就是財務管理目標的設置過程?，F(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程,能有效地增強對其目標的認同,從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執(zhí)行,因此,應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。

3.符合實際,適當留有余地

預算作為一種控制目標,其水平的高低既應該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時也應是可實現(xiàn)的,不應是高不可攀的,否則,財務預算難以起到應有的作用。具體而言,編制的財務預算既應符合公司的實際情況,不宜過低,同時也不宜過高,通過全體員工的努力應能夠?qū)崿F(xiàn)。

4.全面權衡,提高資金使用效益

現(xiàn)代管理研究證明:計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務中,管理收費有既定標準,如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關心的主題。為此,不僅要求嚴格控制費用支出,更重要的是在財務預算過程中,應充分考慮各費用支出的必要性及其經(jīng)濟價值,防止預算中包含不應發(fā)生的費用項目。

(三)財務預算編制方法

財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財務預算的編制方法不同,其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實中,物業(yè)管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。

1.固定預算

固定預算,是指以過去的實際費用支出為基礎,考慮預算期內(nèi)相關因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。

固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法,在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為:編制簡單,預算的編制成本較低;此外,由于固定預算以過去的費用支出為基礎,費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結(jié)合預算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預

算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

2.零基預算

零基預算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預算。該方法是美國學者p.德魯克等于20世紀60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統(tǒng)卡特將零基預算引入政府的預算管理,取得了較好的成效。在我國,零基預算作為成本費用預算的一種編制方法,越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。

零基預算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急,對各支出項目進行逐個分析和計量,從而制定出費用預算。具體而言,零基預算的編制程序為:①由各部門提出預算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;④將預算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時,首先滿足必須保證支出的費用項目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。

對物業(yè)管理公司而言,零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下,它有助于提高管理收費的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關系,從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

二、物業(yè)管理財務預算的主要內(nèi)容

物業(yè)管理的財務預算,是對物業(yè)管理中資金運動過程和結(jié)果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面,內(nèi)容十分豐富。為此,有必要對其具體內(nèi)容作一認識。

(一)編制財務預算的假定

現(xiàn)實中,物業(yè)管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時,首先應明確編制預算的前提條件,即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。

1.持續(xù)經(jīng)營假定

持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同,是指在可預見的將來,物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。

2.單一業(yè)務假定

單一業(yè)務假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務,不從事多種經(jīng)營。現(xiàn)實中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營,但由于其非物業(yè)管理服務業(yè)務的預算與一般公司的預算并無差別,而物業(yè)管理財務預算需經(jīng)業(yè)主大會批準,因此,有必要確立該假定,以簡化財務預算的編制。

3.現(xiàn)金收支假定

現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。

4.存貨假定

存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟批量(經(jīng)濟批量是確定存貨采購量的一種方式,在該方式下,預算期內(nèi)存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購,且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。

5.營運資金假定

營運資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務進行外部融資。

(二)財務預算的內(nèi)容

各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務預算的指導下展開的,財務預算綜合反映了公司預算期內(nèi)的資金運動。一般而言,物業(yè)管理公司的財務預算包括收入預算、營業(yè)成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現(xiàn)金預算和預計資產(chǎn)負債表等多項內(nèi)容。

財務預算的具體內(nèi)容,主要包括八部分:

1.收入預算

物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預算應單獨編制預算,在此僅探討物業(yè)管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入,這一主營業(yè)務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。

2.營業(yè)成本預算

營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中,直

接人工費預算是公司在預算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出,而直接材料費預算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。

3.管理費用預算

管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。

4.財務費用預算

財務費用預算是物業(yè)管理公司在預算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預算,其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務費用等。

5.資本預算

資本預算也稱設備維修更新計劃,是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預算。

6.現(xiàn)金預算

現(xiàn)金預算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預算是物業(yè)管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。

7.預計損益表

預計損益表又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策(包括財務決策)基礎上,綜合反映物業(yè)管理公司預算期(通常為一年,下同)內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預算。

8.預計資產(chǎn)負債表

預計資產(chǎn)負債表或稱預計財務狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負債和股東權益在預算期末的水平及其構(gòu)成的預算。

(三)現(xiàn)金預算和現(xiàn)金持有量的確定

現(xiàn)金預算是財務預算中居于中心地位的預算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預算時,確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務決策。

1.現(xiàn)金預算

現(xiàn)金預算集中反映了物業(yè)管理公司預算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財中,對這一工具應予以足夠的重視。

通常,現(xiàn)金預算由四部分內(nèi)容組成:

(1)現(xiàn)金收入

現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入,營業(yè)收入是一個會計概念,其確認基礎是權責發(fā)生制,無論款項是否收到,只要取得了收取款項的權利,即可確認為收入;現(xiàn)金收入是一個財務概念,其確認以收付實現(xiàn)制為基礎,即只有收到現(xiàn)金后才確認為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應收款項上。

(2)現(xiàn)金支出

現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多,分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務有關的現(xiàn)金支出,包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。

(3)現(xiàn)金余缺

現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說明現(xiàn)金有多余;差額為負數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。

(4)余缺的運用或籌措

持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費等加以解決。

2.現(xiàn)金持有量的確定

物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。

(1)持有現(xiàn)金的動機

現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動機有密切關系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機主要表現(xiàn)為:

①交易性動機。交易性動機是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務收費,在時間上相對集中,而支出發(fā)生的時間又相對分散,出于交

易性動機而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。

②預防性動機。預防性動機是指企業(yè)為了應付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預算的現(xiàn)金收入和支出,都來源于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性,任何預測都難以百分之百準確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。

③投機性動機。投機性動機是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機會而持有現(xiàn)金。如預期存貨價格可能會發(fā)生暫時性大幅波動時,物業(yè)管理公司若計劃利用這一可能機會,則必須持有與之相應的現(xiàn)金?，F(xiàn)實中,僅有極少數(shù)公司出于此動機而持有現(xiàn)金。

一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項動機,但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時,公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應地減少。

(2)現(xiàn)金持有量的確定

現(xiàn)金是一項無直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會給公司帶來嚴重后果?？梢?合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。

鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價證券。需要現(xiàn)金時,則出售有價證券。現(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時的持有量,它取決于兩個因素:持有現(xiàn)金的機會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無法同時以有價證券形式持有,此時,因持有現(xiàn)金而損失的有價證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機會成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機會成本是一項變動成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價證券所必須支付的費用,如通訊費、稅金和手續(xù)費等。轉(zhuǎn)換成本是一項固定成本,即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關系,而與每次的轉(zhuǎn)換金額無關(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動成本,鮑摩爾模式仍然成立)。

三、物業(yè)管理財務預算的編制

不同的物業(yè)管理公司,編制預算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動廣大員工的積極性,在全面預算的編制過程中,應盡可能讓物業(yè)管理公司的各個部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財務部門負責編制財務預算。

(一)財務預算的編制程序

財務預算的編制涉及公司的各個部門,編制預算時,需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實中,財務預算的編制方式和程序為:

1.編制方式

各物業(yè)管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財務規(guī)劃確定的預計損益表分部門下達,作為各部門編制預算的控制目標(一下);各部門根據(jù)控制目標的要求,結(jié)合自身的實際情況,編制出分季度的預算草案,并上報物業(yè)管理公司財務部門(一上);財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務預算,并報物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后,正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。

2.財務預算的編制程序

財務預算是經(jīng)營預算中其他預算的匯總,編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制程序為:①根據(jù)相關法規(guī)和管理服務合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費標準等),編制資本預算及年度收入預算;②以收入預算為基礎,制訂營業(yè)成本預算,即直接材料費和直接人工費預算;③依據(jù)收入預算,編制管理費用預算;④根據(jù)收入預算、營業(yè)成本和管理費用預算等,并進而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預算,編制現(xiàn)金預算;⑤最后,綜合所有各項預算,編制利潤預算(預計損益表)和預計資產(chǎn)負債表。值得注意的是,利潤預算與財務規(guī)劃中的預計損益表并無不同。因為,預計損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標下達給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程,一方面使預計損益表得以分解,具備了實現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預算等。

(二)財務預算的編制過程

財務預算的編制過程十分復雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財務預算的編制過程。

天馬物業(yè)管理公司僅負責一高層住宅小區(qū)――簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進行調(diào)查研究后決定:2000年的財務預算按靜態(tài)預算進行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財務部將預計損益表(表5.5)按部門進行了分解,并下達給各部門。各部門根據(jù)下達的控制目標,結(jié)合自身的實際情況,編制了預算草案,其編制過程為:

1.收入預算

天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單,僅包括公共服務收入、公眾代辦

性服務收入和特約服務收入三部分。根據(jù)管理服務合同,公共服務的收費執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導定價相一致;公眾代辦性服務和特約服務的收費執(zhí)行政府指導價。原則上,各項收費都應按時收取,但據(jù)以往經(jīng)驗知,本季度的管理公共服務收入中,80%于當季收到款項,其余20%于下季度收到;其他服務收費基本上都于當季收取。

另外,按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對象為營業(yè)收入,為簡便起見,將付現(xiàn)支出――營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預算。

2.營業(yè)成本預算

營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用,包括直接材料和直接人工費。因此,編制營業(yè)成本預算,應以收入預算為基礎,分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務的直接人工費,據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定,其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎,增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。由于直接材料多定點采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。

3.管理費用預算

管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務過程中發(fā)生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然是固定預算。

4.現(xiàn)金預算

現(xiàn)金預算的編制,如上所述,以收入預算和成本費用預算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運資金由管理費押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無借款,也無投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元,預計所得稅為30萬元。

5.預計損益表

預計損益表是物業(yè)管理公司在預算期內(nèi)經(jīng)營成果的匯總反映。

由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債表,在此省略其預計資產(chǎn)負債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財務預算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后,于2000年1月正式下達執(zhí)行。

四、物業(yè)管理的財務預算控制

財務預算,就其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財務預算的實施就是借助于財務預算,對物業(yè)管理公司的資金運動過程進行控制,即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處,公司財務管理部門應搞好物業(yè)管理財務的預算控制工作。

(一)財務預算控制的目的

財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有:

(1)落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施,很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好,但財務預算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標的順利實現(xiàn)。

(2)及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在,財務預算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差,因而需要通過財務預算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補救辦法進行糾正,保證財務預算任務的完成。

(3)提供決策依據(jù)。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查,因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據(jù)。

財務預算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應收票據(jù)控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。

(二)財務預算控制的內(nèi)容

財務預算控制主要應做好以下幾項工作:

(1)將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。

(2)通過會計核算反映和監(jiān)督公司各部門有關指標的實際完成情況。

(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施。

(4)對責任部門和責任人進行評價和考核。

(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。

(6)調(diào)整預算。在財務

預算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預見的因素,造成財務預算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據(jù)的必要調(diào)整,保證預算的合理性和可行性。

(三)財務預算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

為保證財務預算的貫徹落實,物業(yè)管理公司應建立有效的財務預算控制系統(tǒng)。一般來說,財務預算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。

(1)組織系統(tǒng)

組織系統(tǒng)對財務預算控制機構(gòu)及其各自工作職責作了規(guī)定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制,即在公司內(nèi)部劃小預算單位,各預算單位(公司內(nèi)部有特定責任的單位或部門)成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據(jù)所負責任和控制范圍的不同,責任中心又可分為成本中心、費用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標的組織單位。對一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團來說,投資中心和利潤中心應分開,母公司或集團公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心,母公司或集團公司對子公司實行投資控股關系,集團公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務部門則是成本中心。

(2)信息系統(tǒng)

信息系統(tǒng)是財務預算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財務預算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財務預算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財務計劃(或財務預算)和會計信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場預測、市場行情、政策法規(guī)變動等一般較難取得。在編制財務計劃預算時,預算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息,計劃(預算)信息和現(xiàn)實信息。

(3)考核制度

考核是財務預算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財務預算數(shù)據(jù),找出實際發(fā)生的結(jié)果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實責任人,并提出補救辦法,最后形成財務報告,并作為公司決策和采取行動的依據(jù)。

(4)獎懲制度

獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為?？己说慕Y(jié)果必須與獎懲掛鉤,否則,財務預算控制就如同紙上談兵,財務預算控制系統(tǒng)也就形同虛設。

(四)財務預算控制的步驟

財務管理部門實施財務預算控制,一般應遵循以下幾個步驟:

(1)建立財務預算控制系統(tǒng)。建立財務預算控制系統(tǒng)包括建立財務預算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎懲制度。財務預算控制組織系統(tǒng)是財務預算控制的組織保證,包括專門機構(gòu)的設立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標準(指標),它是實施財務預算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時傳遞和反饋,保證控制措施的及時落實?？己酥贫群酮剟钪贫仁菍嵤┛刂埔约皩己私Y(jié)果進行處理的有關規(guī)定。它們在制度上保證了財務預算控制的有效實施及財務預算目標的實現(xiàn)。

(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標準,實行監(jiān)督、檢查,比較實際執(zhí)行結(jié)果與標準之間的差異。

(3)分析原因。實際執(zhí)行結(jié)果與財務預算的標準之間必然會產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責任者是誰,應該予以明確。

(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失。

第5篇物業(yè)管理知識--法規(guī)篇

物業(yè)管理知識學習-法規(guī)篇

001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。

002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細則”。

003《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務會議審議通過,于1998年7月20日發(fā)布并實施。

004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過,于1994年11月1日起施行。

005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。

006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。

007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎編寫的。

008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。

009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構(gòu)或公司,按照合同或契約,接受業(yè)主(用戶)的委托,按照市場經(jīng)營方式,運用現(xiàn)代管理方法和技術,為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主(用戶)進行管理并提供綜合服務。

*“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治,使之保持正常狀態(tài)的行為。

010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托,承擔住宅區(qū)的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業(yè)務的機構(gòu)。

011住宅區(qū)是指以住宅為主,并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)。

012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。

013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權人。

014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應手續(xù)。

015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住,物業(yè)管理單位可從此時起收取相應的管理費。

016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的,有關業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。

017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備,包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng),室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。

018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。

019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

020住宅區(qū)的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。

021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合,屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。

022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。

023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施,維護住宅區(qū)公共利益。

024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。

025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關系(法律關系)。

026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會:分期開發(fā)的住宅區(qū),經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主申請,區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會,在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權利、義務與業(yè)主委員會的權利、義務相同。

027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主出席才能舉行。

029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。

030業(yè)主大會每年至少召開一次。

031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會

負責在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。

032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會:經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應在接到該項提議起20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。

033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理:在20日內(nèi),業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會,由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請,區(qū)住宅主管部門可以責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。

034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計算為1票,不足5平方米的不計票。

036業(yè)主大會的職權包括:1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員;2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;4.決定住宅區(qū)內(nèi)關于業(yè)主利益的重大事項;5.修改業(yè)主公約;6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;7.批準業(yè)主委員會章程。

037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業(yè)主委員會委員;業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名,負責處理業(yè)主委員會日常事物;

038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定,并經(jīng)業(yè)主大會批準。

039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。

040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為11人至17人,經(jīng)業(yè)主大會決定可適當增減,但最低不得少于5人。

041入選業(yè)主委員會委員的人員應熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。

042業(yè)主委員會每屆任期三年。

043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。

044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職,主任可專職。

045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集,并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

046業(yè)主委員會召開會議時,可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。

047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作。

048業(yè)主委員會的職權有:1.召集和主持業(yè)主大會;2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;3.采取公開招標方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目;5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準;6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

049業(yè)主委員會的職權中,其中3.4.5.項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準.

050業(yè)主委員會的義務包括:1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定;2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動;4.對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。

051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動.

052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理.

055物業(yè)委托管理合同應包括的內(nèi)容:委托管理事項;管理標準;管理權限;管理期限;管理費收支;利潤及風險、監(jiān)督檢查;違約責任及其他權利義務條款。

056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應當報區(qū)住宅管理部門備案.

057開發(fā)建設單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是:開發(fā)建設單位應當從住宅區(qū)入住前6個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理。

058前期管理的費用由開發(fā)建設單位自行承擔。

059開發(fā)建設單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.

060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的,不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規(guī)定的各項職責。

061住宅區(qū)入住2年后,業(yè)主委員

會應依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行管理,原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項包括:房屋的使用、維修、養(yǎng)護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

063物業(yè)管理公司的權利是:根據(jù)有關法律、法規(guī),結(jié)合實際情況,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用;制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務。

064物業(yè)管理公司的義務是:以為業(yè)主服務為宗旨,注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益;按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理;接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;組織或協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動;按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經(jīng)營活動。

065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括:接受公安等部門的統(tǒng)一指導和監(jiān)督;進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設置有停車標志的場所;物業(yè)管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系,并按有關規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。

066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準,或者違反委托管理合同規(guī)定的,業(yè)主委員會或委托方可終止合同。

067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善,造成業(yè)主損失的,應賠償業(yè)主損失。

068物業(yè)管理公司違反有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定的,由有關部門依法予以處理。

069物業(yè)管理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.

070有關業(yè)主公約的規(guī)定有:由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本;業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充,并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案;業(yè)主公約應當符合法律、法規(guī)、政府有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括:住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù);公共場所及公用設施狀況;業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式;業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設施的權益;業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利;業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權;住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交;業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應遵守的行為準則;違反業(yè)主公約的責任;其他有關事項。

072業(yè)主公約生效的條件是:業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到30%后,經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主簽訂后生效。

073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.

074業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.

075在移交住宅區(qū)的同時,開發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設資料包括:住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖;地下管網(wǎng)竣工圖;住宅區(qū)各類房屋清單;出售房屋的產(chǎn)權范圍或成本核算清單;住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單;住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。

076在業(yè)主委員會未成立時,由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設資料,并代為保管。

077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應遵守的規(guī)定有:未經(jīng)市政府有關部門批準,不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。

078室內(nèi)部分的維修責任由業(yè)主負責維修。

079室內(nèi)部分維修責任界限的劃分是:業(yè)主大門內(nèi),水、電表閘、閥以內(nèi)。

080室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主(非業(yè)主使用人、租戶)負責。

081共用部分維修養(yǎng)護責任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋(本體)維修基金中支付。

083公用設施維修責任界限的劃分是:住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區(qū)公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。

084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。

085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關業(yè)務單位負責,維修養(yǎng)護費用由相關業(yè)務單位支付。

086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的

維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關責任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。

087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側(cè)均分后,由每側(cè)業(yè)主按比例分擔,共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負責,其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔。

088人為造成公用設施損壞、損失的,由損壞者負責修復、賠償。

089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護。

090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。

091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。

093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。

094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的,業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷,經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意,可以延期。

095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用,外觀設施由業(yè)主或承租人承擔;其他費用從住宅本體維修基金中支付。

096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。

097公用設施專用基金由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取,并一次性向業(yè)主委員會劃撥;由區(qū)住宅主管部門設立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設施專用基金不得干涉;

098公用設施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設總投資2%提取。

099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目。

100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。

102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房,以微利房價提供部分商業(yè)用房;

103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主;

104物業(yè)管理用房的計算方法是:物業(yè)管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(0.06)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(shù)(3.75)。

105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等,不包括機電及保安人員值班用房。

106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設單位利用小區(qū)(大廈)內(nèi)相關公共場所解決。

107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。

108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供,最遲不超過6個月(商業(yè)用房、公用設施專用基金相同)。

109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。

110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支,并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。

111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營,其收入用于彌補管理費的不足。

112住宅區(qū)的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業(yè)主委員會應每三個月至少公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。

113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的,承擔相應的民事責任。

114對未交納物業(yè)管理服務費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的,物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。

115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的,可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金,并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交;連續(xù)六個月不交納的,可向人民法院申請追繳。

116物業(yè)管理公司違反物業(yè)

委托管理合同的約定并造成損失的,承擔相應責任并承擔相應損失。

117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定,并通告全體業(yè)主。

118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的:①擅自擴大收費范圍、提高收費標準;②改變公用設施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規(guī)定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規(guī)定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善,經(jīng)市、區(qū)主管部門認定應當予以處罰的。業(yè)主委員會有權予以制止并限期改正;逾期不改正的,業(yè)主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級,直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。

119業(yè)主委員會進行投資和經(jīng)營活動,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。

120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經(jīng)市政府有關部門批準,不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,恢復原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。

122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。

123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應的物業(yè)管理工作。

124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。

125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書,進行物業(yè)管理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位,可以管理各類物業(yè)并按甲級標準收取管理服務費;持有乙級資質(zhì)證書的單位,可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標準收取管理服務費;持有丙級資質(zhì)證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(yè)(涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外)并按丙級標準收取管理服務費。

126業(yè)主委員會是否有權委托會計師事務所對物業(yè)管理公司進行審計業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅(本體)維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。

127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。

128業(yè)主委員委托會計師事務所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。

129住宅區(qū)管理服務費總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金;2.公用設施、設備和公共場所(地)的經(jīng)營收入;3.向業(yè)主收取管理服務費;4.住宅區(qū)的其他合法收入。

130住宅區(qū)管理服務費的基本開支有1.住宅區(qū)公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等);2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用;3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;4.住宅區(qū)公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。

131管理服務費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。

132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務的實際需求,參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后,報業(yè)主大會批準執(zhí)行。

133住宅區(qū)管理服務費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次;年度帳目公布應由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

134住宅區(qū)公用設施專用基金的所有權屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。

135住宅區(qū)公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。

136住宅區(qū)公用設施專用基

金所說的開發(fā)建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。

137住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是:區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產(chǎn)權不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè))。

138住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是:區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴重損壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。

上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。

139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施;其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。

140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。

141專用基金用于住宅區(qū)公用設施重大維修養(yǎng)護工程項目時,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。

142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時,應向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請;該項目有關圖紙、預算資料;施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是:業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議;同意后,向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后14日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。

144房屋(本體)維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn),以每個單體物業(yè)為單位,由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔和享用。

145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導和監(jiān)督。

146業(yè)主繳交房屋(本體)維修基金規(guī)定:業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起,按月繳交本體維修基金;業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。

147房屋(本體)維修基金的收取標準執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后,對本體基金繳交標準作適當調(diào)整。

148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。

149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設施等。

150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護工程時,須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。

151房屋(本體)維修基金維修標準:房屋共用部位的大、中、小修標準執(zhí)行國家建設部有關標準。

152房屋(本體)維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分攤;單棟房屋本體基金不夠使用時,經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。

153物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內(nèi)作出答復,逾期視為同意;急修工程應在7日內(nèi)答復,逾期視為同意。

154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規(guī)定的,可由物業(yè)管理公司申請,經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。

155房屋(本體)維修基金使用之后的手續(xù):日常維護和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應出具“施工項目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。

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p; 156房屋(本體)維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。

157房屋(本體)維修基金的監(jiān)督辦法:本體基金的收支項目,由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝玫捻椖?、部位、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的,管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應催繳措施。

159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規(guī)范行為之一的,市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費標準;2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。

160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的,業(yè)主可以拒繳本體基金。

161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的,經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵,或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。

162房屋(本體)維修基金征收的具體標準是:本體基金征收標準應根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度,維修養(yǎng)護實際需要,并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業(yè)主征收(注:房屋保修期內(nèi)不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等)的本體基金標準,參照上述規(guī)定標準執(zhí)行,但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意,征收標準可適當上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50%。

163房屋(本體)維修基金使用的權限規(guī)定:動用本體基金,應履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由物業(yè)管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟房屋占60%以上業(yè)主同意后方可使用。本體基金確實不夠支出時,經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟房屋的業(yè)主分攤。

164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位,應遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。

165物業(yè)管理服務應遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則,保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美,保障物業(yè)的安全使用,維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權益。

166何種物業(yè)可以不采用招標的方式確定物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)由開發(fā)建設單位自用的;在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會同有關部門劃定。

167物業(yè)管理服務招標,可以采取公開招標、邀請招標的形式。

168物業(yè)管理服務投標書應當包括:物業(yè)管理處機構(gòu)設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度;管理服務人員配備方案;管理服務用房及其他物資裝備配置方案;管理服務費用收支預算方案;管理服務分項標準與服務承諾;社區(qū)文化服務方案;管理服務模式設想等。

169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務,應當遵循國家有關的強制性標準;沒有國家強制性標準的,應當符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標準。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務標準,提高管理服務水平。

170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。

171物業(yè)管理公司派出機構(gòu)物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復計算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費;3.治安防范費;4.公用配套設施日常維修養(yǎng)護費;5.園林綠地維修養(yǎng)護費;6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用;7.公用部位水電費;8.電梯運行維修養(yǎng)護費;9.中央空調(diào)費。

172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務費用及按規(guī)定用于管理服務的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應繳納的稅、費后,有結(jié)余的,應轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務費用,不得擅自提取或挪作他用。

173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或?qū)门涮自O施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養(yǎng)護或改造,或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應當提供方便并接受監(jiān)管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行;對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢,物業(yè)管理企

業(yè)應當在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復。

174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標準及服務項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處,并將查處結(jié)果書面通知投訴人。

175物業(yè)管理公司應交納的稅種有:營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加;企業(yè)所得稅;增值稅;印花稅。

176營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為:營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的3%。

177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。

178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。

第6篇 x物業(yè)裝修管理程序

1.0 目的

對所轄物業(yè)裝修實施管理,確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修格調(diào)統(tǒng)一,并符合消防安全要求。

2.0 范圍

適用于物業(yè)集團所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內(nèi)的裝修管理。

3.0 職責

3.1 物業(yè)公司(管理處)負責人負責業(yè)戶裝修項目的審批。

3.2 客戶服務部辦證員負責受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報手續(xù)的辦理, 并負責審核相關的裝修內(nèi)容以及各種證照。

3.3 客戶服務部收費員負責裝修管理費用的收取工作。

3.4 工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗收。

3.5 保安部負責裝修現(xiàn)場的查證、裝修人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。

3.6 物業(yè)部負責對裝修現(xiàn)場進行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續(xù)。

4.0 工作內(nèi)容

4.1 裝修申請

4.1.1 客戶服務部前臺人員負責接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關費用的收取事宜。

4.1.2 各單位客戶服務部前臺人員核實業(yè)戶提供的資料。

4.2 裝修審批

4.2.1 各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項目資料后,轉(zhuǎn)交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。

4.2.2 客戶服務部收費員核算相關費用后,報本單位負責人審批。

4.2.3 裝修項目手續(xù)齊全的,三個工作日內(nèi)予以答復;

4.2.4 要求裝修業(yè)戶按照相關法規(guī)在裝修現(xiàn)場配備滅火器。

4.3 費用的收取和證照的發(fā)放

4.3.1 裝修項目手續(xù)齊全后由客戶服務部收費員向業(yè)戶收取相關費用。

4.3.2業(yè)戶繳清各項裝修相關費用后::,由各單位客戶服務部前臺人員負責向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。

4.4 裝修監(jiān)督

4.4.1 由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實施監(jiān)督。

4.4.2 物業(yè)助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監(jiān)督管理。

4.5 裝修驗收

4.5.1 物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶裝修驗收申請,組織相關人員對物業(yè)裝修項目進行驗收。

4.5.2 驗收合格后相關人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關證件,三個月后收費員負責辦理業(yè)戶返還裝修費用手續(xù)。達不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。

4.6 裝修資料管理

客戶服務部資料管理員負責對裝修資料分類建檔并保存。

5.0 相關文件

5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)

5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)

6.0 記錄表格

無

第7篇物業(yè)公司標識管理程序

**物業(yè)管理有限公司程序文件

--標識管理程序

1.目的

配合企業(yè)整體形象規(guī)劃,提升物業(yè)整體管理形象;為顧客提供標識識別,明確服務狀態(tài),避免因服務過程對顧客造成影響或標識不當引起經(jīng)營、法律風險。

2.范圍適用于公司各部門。

3.職責

3.1 部門經(jīng)理負責本部門標識的監(jiān)督檢查與完善。

3.2 部門各責任人負責標識工作的具體落實。

3.3 總經(jīng)理辦公室負責各類標識設計、制作、驗收。

4.方法和過程控制 4.1 標識的分類

4.1.1 警示類:使用消防栓、'如遇火警,請勿使用升降機'等標識。

4.1.2圖標警示類:小心地滑、高壓危險、嚴禁攀爬、請勿戲水、垃圾收集點等標識。

4.1.3 設備物件類:防煙門、噴淋給水閥、水泵房、天臺、消防用沙、污水泵等標識。

4.1.4提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項、兒童娛樂設施注意事項等標識。

4.1.5溫馨提示類:寵物牌、天氣氣溫標識、水溫室溫等標識。

4.1.6交通類:禁止通行、左拐彎、人行通道、禁止駛?cè)氲葮俗R。

4.1.7管理服務區(qū)域入口類:私家地方閑人免進、物業(yè)管理人等標識。

4.1.8方向指示類:出口指示、洗手間指示等標識。

4.1.9管理門牌類:經(jīng)理室、健身房、值班室等標識。

4.1.10其他類:汽車防盜手冊、泳池救生技巧、綠化牌等標識。

4.2標識使用

4.2.1各類設施、設備、場所應張貼相應名稱、作用或提示標識。

4.2.2在服務過程中,應根據(jù)服務的內(nèi)容、性質(zhì)在顯眼位置設立提示標識,服務完成后,撤除提示標識:

服務過程標識狀態(tài)標識放置位置

電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊

高空作業(yè)1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域

2、高空作業(yè),危險勿近作業(yè)影響區(qū)域

供配電設備維修有人工作,禁止合閘開關上

潮濕下雨天氣小心地滑出入口

清洗地面小心地滑清潔位置

公共設施、場所因故停用1、暫停使用

2、工作進行中設施或場所處

在公共場所刷油漆油漆未干,請勿觸摸刷漆位置附近

待清潔區(qū)域及樓梯樓層保潔工作時此區(qū)域正在清潔中

清潔區(qū)域

綠化消殺消殺進行中

此區(qū)域消殺中,請勿靠近消殺現(xiàn)場顯眼位置

四害消殺此區(qū)域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處

綠化修剪綠化養(yǎng)護中綠化修剪處

路面搶修1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域

2、'請繞行'標識路面維修處

停車場車位已滿'車位已滿'標識車場入口處

4.3 ci產(chǎn)品的制作

4.3.1 ci產(chǎn)品設計必須符合公司ci手冊的規(guī)定。

4.3.2 ci制作時,由使用部門填寫《ci產(chǎn)品制作申請表》,報總經(jīng)理辦公室審核后,品質(zhì)管理部協(xié)助審核中文內(nèi)容后,方可制作。

4.3.3新成立物業(yè)ci產(chǎn)品制作時,由使用部門填寫《ci產(chǎn)品制作申請表》,總經(jīng)理辦公室經(jīng)現(xiàn)場規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)后,確定識別產(chǎn)品制作清單,由總經(jīng)理辦公室負責制作。

4.3.4標識制作完成后,由申請部門負責人、總經(jīng)理辦公室負責對所有標識的效果、質(zhì)量進行驗收,且申請部門負責人、總經(jīng)理辦公室須分別在《ci產(chǎn)品制作申請表》上簽字確認,方可辦理報銷手續(xù)。

4.4標識的管理

4.4.1各部門負責標識的日常維護與清潔。

4.4.2如發(fā)現(xiàn)標識已經(jīng)被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標識意義,應及時更換、替補或撤消。

4.4.3當所設置的固定標識需要更改部位或予以撤消時,須經(jīng)部門經(jīng)理同意后方能執(zhí)行。

4.4.4總經(jīng)理辦公室將不定期對各業(yè)務部門的標識應用情況進行檢查,對不符合公司ci手冊應用規(guī)范要求的,應及時整改。

5.質(zhì)量記錄表格

**wy7.5.3-z01-f1《ci產(chǎn)品制作申請表》

第8篇物業(yè)工程部記錄管理作業(yè)指導書

1.0目的:

保證工程部各項工作正常進行。

2.0范圍:

工程部填報記錄的各種表格。

3.0作業(yè)方式

3.1由資料員對所有表格進行存放,并保證其供應量符合使用要求。

3.2記錄表格使用人員需要使用,資料員提出申請,由資料員統(tǒng)一發(fā)放,并對其數(shù)量、時間,進行登記。

3.3記錄表格記錄完畢后,由記錄者整理后,交還資料員,由資料員對其進行裝訂、存檔。

3.4需要向其它部門發(fā)送的記錄表格,由資料員印制后,向其他部門發(fā)送并做好資料交接記錄。

3.5對《工程部日志》、《值班記錄表》進行每周發(fā)放并回收上周記錄,并會同工程部負責人對其進行分析、處理。

4.0支持性工具:

《工程部日志》

《值班記錄表》

《資料交接表》

編制:審核:批準:日期:

第9篇中級物業(yè)管理員知識試卷2

中級物業(yè)管理員知識試卷(二)

一、單選題(1~60題,共60道題,每小題1分,共60分。請將最恰當?shù)拇鸢傅淖帜柑钊肜ㄌ?/p>

中)

1、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務是突出()二字。

a 、管理 b 、經(jīng)營 c、服務 d 、維護

2、 ()是對物業(yè)管理員基本要求,也是職業(yè)道德中的首要有求。

a、兢兢業(yè)業(yè),熱情服務 b、積極主動,講求實效c、實事求是,辦事公道 d、忠于職守,盡職盡責

3、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),入住率達到一定比例,可通過協(xié)商選舉業(yè)主房管小組成員,組成業(yè)主小組,一般按()建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。

a、100~300

第10篇物業(yè)管理手冊之目標管理

物業(yè)管理手冊:目標管理

1總則

1.1為有效促進各地物業(yè)服務質(zhì)量水平和經(jīng)營管理績效的不斷提升,確保管理公司整體經(jīng)營目標的實現(xiàn),必須建立和完善各物業(yè)管理目標管理責任制,明確各個項目所在公司和各地物業(yè)分公司的物業(yè)管理目標和責任。

1.2管理公司批準的物業(yè)管理方案中確定的指標作為對項目所在公司在某個開發(fā)項目中物業(yè)管理目標的考核指標,并按照《經(jīng)營管理制度》第6.1節(jié)的規(guī)定簽訂到《開發(fā)項目經(jīng)營管理責任書》中。

1.3各個項目所在公司應和所屬物業(yè)分公司簽訂《目標管理責任書》

2相關職責界定

2.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負責組織擬訂目標管理責任書,并與項目所在公司簽訂本公司的目標管理責任書。

2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負責與各部門(管理處)簽訂目標管理責任書,并負責監(jiān)督實施和考核。

2.3項目所在公司負責審核所屬物業(yè)分公司目標管理責任書,經(jīng)管理公司批準后與物業(yè)分公司正式簽訂目標管理責任,并監(jiān)督實施和考核兌現(xiàn)。對項目公司的物業(yè)管理目標考核通過其和管理公司簽訂的《開發(fā)項目經(jīng)營管理責任書》中的物業(yè)管理目標實現(xiàn)。

2.4管理公司物業(yè)管理部負責審核各物業(yè)管理責任書,并最終確認物業(yè)管理目標考核結(jié)論。

2.5管理公司經(jīng)營委員會負責批準物業(yè)管理責任書。

3經(jīng)營管理目標的制定

3.1在物業(yè)管理方案經(jīng)過管理公司經(jīng)營委員會通過后,根據(jù)物業(yè)管理方案確定的各種目標,項目所在公司與所屬物業(yè)分公司首先簽署《整體物業(yè)管理責任書》,分期開發(fā)的簽訂《分期物業(yè)管理責任書》。

3.2每年1月30前項目所在公司和物業(yè)分公司簽署本年度的《年度物業(yè)管理責任

書》?！赌甓任飿I(yè)管理責任書》是作為一個會計年度當中對一個物業(yè)管理公司管理

的所有的物業(yè)項目的各類物業(yè)管理目標進行考核的責任書.

3.2.1《年度物業(yè)管理責任書》目標設定包括多個開發(fā)項目或多個在不同開發(fā)期的項目在一個會計年度內(nèi)的指標.是物業(yè)公司當年度考核的依據(jù),并且對各個項目指標設置考核權重.

3.2.2年度經(jīng)營管理目標必須在上一年度年底(12月15日前)報管理公司物業(yè)管理部審查,經(jīng)過管理公司經(jīng)營委員會審批后,項目所在公司作為甲方、物業(yè)分公司作為乙方簽訂目標管理責任書。

3.2.3在項目所在公司已撤消,物業(yè)分公司獨立運營的情況下,管理公司物業(yè)管理部作為甲方、物業(yè)分公司作為為乙方簽訂目標管理責任書。

3.3經(jīng)營管理目標包括:經(jīng)濟指標(詳細測算)、質(zhì)量目標、安全目標、管理指標等。

4經(jīng)營管理目標的分解實施

4.1物業(yè)管理責任書簽訂后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應組織本公司中層以上管理人員制訂針對性的管理方案,明確具體措施、責任和時間進度,并在此基礎上進一步明確各管理處和職能部門的努力目標。

4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理應參照管理公司發(fā)布的責任書范本,在公司物業(yè)管理責任書正式簽訂后一個月內(nèi)與各管理處和職能部門負責人簽訂部門年度目標管理責任書,并報項目所在公司分管領導、管理公司物業(yè)管理部備案。

4.3對新成立的物業(yè)分公司,物業(yè)分公司總經(jīng)理應保證在各部門負責人到位后一個月內(nèi)完成該部門目標管理責任書的正式簽訂,并報項目所在公司分管領導備案。

4.4物業(yè)分公司總經(jīng)理應保證各部門目標有效支持公司整體目標的實現(xiàn),且承諾的獎罰額度與公司整體水平相當,在本公司的控制權限范圍之內(nèi)。

4.5管理公司鼓勵各物業(yè)分公司進一步將部門目標分解到具體班組和崗位,以切實保證部門目標的完成。在明確各崗位(班組)目標后,目標的完成情況應作為個人績效考核的主要依據(jù),具體按本手冊第5.1節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。

5經(jīng)營管理目標的監(jiān)控與調(diào)整

5.1物業(yè)管理責任書在執(zhí)行過程中,各級公司(部門)應對目標的完成情況進行連續(xù)的監(jiān)控、評估和交流,及時糾正影響目標完成的因素。

5.1.1物業(yè)分公司總經(jīng)理對各部門(管理處)目標完成情況每半年評估一次;

5.1.2項目所在公司對物業(yè)分公司目標的完成情況每半年評估一次。

5.2各級公司對目標完成情況的跟蹤評估應形成書面的評估報告,并與被評估公司(部門)進行交流,對偏離目標規(guī)定的情況應制訂相應的改進措施,明確時間要求。

5.3項目所在公司的評估報告應報管理公司物業(yè)管理部備案,管理公司物業(yè)管理部結(jié)合項目所在公司評估報告、物業(yè)分公司季度報告進行綜合分析,需要時提出針對性指導建議或強制性改進措施要求。

5.4在目標實施過程中,當資源、環(huán)境、政策等因素發(fā)生重大變化,或公司經(jīng)營服務策略進行重大調(diào)整時,可對各級目標進行相應調(diào)整,調(diào)整的審批權限如下:

5.4.1涉及物業(yè)分公司目標管理責任書的目標調(diào)整,項目所在公司、管理公司物業(yè)管理部審核,管理公司經(jīng)營管理委員會批準;

5.4.2物業(yè)分公司內(nèi)各部門(管理處)的目標調(diào)整,不影響公司整體目標的,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,并報項目所在公司備案。

5.5所有目標調(diào)整均必須由申請公司(部門)填寫《目標(計劃)調(diào)整審批表》,完成相應的審批手續(xù)后方可生效。

6經(jīng)營管理目標的考核

6.1目標管理責任書執(zhí)行期末(下年度1月15日前),項目所在公司總經(jīng)理負責組織完成對物業(yè)分公司的考核年度目標考核,結(jié)合季度評估報告、物業(yè)分公司的年度總結(jié)報告,形成物業(yè)分公司年度目標考核報告,呈報管理公司物業(yè)管理部審核。

6.2物業(yè)分公司的年度目標考核結(jié)論由管理公司物業(yè)管理部最終批復,項目所在公司依據(jù)管理公司物業(yè)管理部審定結(jié)論兌現(xiàn)獎罰。

6.3物業(yè)分公司總經(jīng)理負責公司內(nèi)各部門(管理處)的年度目標考核,結(jié)合月度評估情況,形成各部門(管理處)的年度目標考核報告,并根據(jù)目標管理責任書的約定實

施獎罰。

6.4物業(yè)分公司在進行年度管理評審時,應將目標考核報告作為輸入資料之一,對目標管理工作進行全面的分析總結(jié)。

7相關文件與記錄

7.1wdwy-wi-mm4201年度物業(yè)管理目標管理責任書

7.2wdwy-wi-mm4202整體(分期)目標管理責任書(范本)

7.3wdwy-wi-mm4203管理處目標管理責任書(范本)

7.4wdwy-fr-mm4201目標(計劃)調(diào)整審批表

第11篇物業(yè)管理法規(guī)試題

1、物業(yè)管理法律關系客體可以分為( )。

a.物 b.貨幣 c.行為 d.非物質(zhì)財富

2、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)( )以及國際公約。

a. 地方性法規(guī) b. 行政規(guī)章 c. 宗教戒律 d. 司法解釋

3、建筑物區(qū)分所有權是由區(qū)分所有建筑物( )所構(gòu)成。而且是以( )處于主導地位。

a.專有部分所有權 b.房地產(chǎn)產(chǎn)權

c.共用部分持分權 d.人身權和人格權

4、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所享有的權利為( )。

a.占有 b.使用 c.收益 d.相鄰權

5、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所應承擔的義務為( )。

a.按照本來用途和使用目的使用專有部分

b.維護建筑物的安全和外觀美觀

c.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線

d.獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任

e.對他人的合理行為應相互容忍

6、以下關于業(yè)主權利、義務的敘述正確的是:( )

a. 業(yè)主有對自用部位完全的占有、使用、收益和處分的權利;

b. 單個的業(yè)主對共用部位有完全的占有、使用、收益和處分的權利;

c. 業(yè)主的基本義務是遵守有關法律法規(guī)及業(yè)主公約的規(guī)定;

d. 業(yè)主有參加業(yè)主大會的權利,并有選舉權和被選舉權。

7、業(yè)主大會的職責是:( )

a. 聽取、審議業(yè)主委員會的工作報告

b. 審核與修訂《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件

c. 與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同

d. 業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減

8、業(yè)主大會在進行投票時,如某物業(yè)由兩人或兩人以上共同共有,則該物業(yè)投票時可由下列方式執(zhí)行:( )

a. 各共有人均有權投票

b. 各共有人可授權其中一人投票

c. 各共有人可授權共有人以外的某位業(yè)主投票

d. 該物業(yè)業(yè)主無投票權

9、在下列各項中,屬于業(yè)主委員會職責的有( )。

a.召集和主持業(yè)主大會,報告物業(yè)管理實施情況

b.批準物業(yè)管理合同

c.草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程

d.物業(yè)檔案資料的管理

e.監(jiān)督共用設備、設施、場地的使用和維護

10、以下關于業(yè)主委員會權利義務的敘述錯誤的是:( )

a. 業(yè)主委員會有召集和主持業(yè)主大會的權利

b. 業(yè)主委員會有否決業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程的權利

c. 業(yè)主委員會應向業(yè)主大會報告工作

d. 業(yè)主委員會應定期向物業(yè)管理公司報告工作

11、房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作,其主要職能是依法行政,包括:( )

a. 規(guī)劃、組織和推動全國物業(yè)管理工作的實施

b. 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體工作

c. 制定物業(yè)管理價格和稅收政策

d. 協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關部門與機構(gòu)的關系,創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運作和發(fā)展的良好外部環(huán)境

12、以下關于業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司關系的敘述正確的是:( )

a.物業(yè)管理公司必須服從業(yè)主委員會的指揮

b.業(yè)主委員會必須服從物業(yè)管理公司的指揮

c.兩者是聘用與被聘用的合同關系

d.兩者是基于物業(yè)管理合同的平等民事主體關系

13、合同又可以叫做( )。

a.契約 b.協(xié)

議 c.交易 d.合約

14、合同訂立的合法原則所包括的內(nèi)容有( )。

a.合同內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定

b.合同內(nèi)容不得損害國家利益

c.合同內(nèi)容不得損害社會公共利益

d.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定

e.依法成立的合同受法律保護

15、物業(yè)管理合同因以下原因而終止:( )

a.合同約定的服務期限屆滿,雙方又沒有續(xù)簽合同的

b.物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會解除合同的

c.因不可抗力致使物業(yè)管理合同的目的無法實現(xiàn)的

d.其他法律規(guī)定或當事人約定終止的情形

16、前期物業(yè)管理合同與一般物業(yè)管理合同的不同之處在于:( )

a. 合同主體不同

b. 物業(yè)管理費用的承擔人不同

c. 物業(yè)管理合同期限不同

d. 合同的終止方式不同

17、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了( )合同法的基本原則。

a.公平 b.平等 c.自愿 d.誠實信用 e.遵守法律、行政法規(guī)

f.尊重社會公德,不得擾亂社會經(jīng)濟秩序,損害社會公共利益

18、依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,有( )情形之一的,合同無效。

a.以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益

b.損害社會公共利益

c.惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益

d.以合法形式掩蓋非法目的

e.違反法律的強制性規(guī)定

f.違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定

19、下列各項中,屬于合同的書面形式的是( )。

a.電報 b.電傳 c.傳真 d.電子郵件

20、合同的生效條件包括( )。

a.當事人具備相應的民事權利能力和民事行為能力

b.當事人意思表示真實

c.手續(xù)和程序符合法律的規(guī)定和當事人的約定

d.合同內(nèi)容不違背國家利益和社會公共利益

e.合同內(nèi)容符合法律法規(guī)的規(guī)定

21、合同附隨義務是因締約關系而產(chǎn)生的( )以及其他誠實用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務。

a.協(xié)助 b.通知 c.保密 d.保護

22、房地產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)( )對物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。

a.物業(yè)管理服務的收費檔次 b.物業(yè)管理企業(yè)的注冊資產(chǎn)

c.專業(yè)技術人員 d.物業(yè)管理業(yè)績

23、依據(jù)國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第六條的規(guī)定,實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由( )與( )協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)? )備案。

a.房地產(chǎn)主管部門 b.業(yè)主委員會或產(chǎn)權代表人

c.非業(yè)主使用人代表 d.物價部門

e.稅務部門 f.物業(yè)管理公司

24、依據(jù)國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第十條的規(guī)定,物業(yè)管理單位應當定期向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布( ),接受業(yè)主、非業(yè)主使用人以及業(yè)主委員會的監(jiān)督。

a.收費的收入和支出帳目

b.業(yè)主名冊及聯(lián)系電話

c.物業(yè)管理公司員工的獎金分配情況

d.住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大措施

e.物業(yè)管理年度計劃

f.物業(yè)管理公司的利潤分配方案

25、物業(yè)管理立法應當規(guī)范( )方面的權利與義務。

a.政府主管部門 b.業(yè)主 c.物業(yè)管理公司

d.房地產(chǎn)開發(fā)商 e.建設單位

nbsp;26、依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定,當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應該承擔( )的違約責任。

a.繼續(xù)履行合同 b.支付罰款金 c.支付違約金

d.雙倍返還定金 e.賠償損失 f.采取補救措施

27、在下列各項中屬于行政處分的是:( )

a.記過 b. 拘留 c. 開除 d. 罰金

28、以下屬于物業(yè)管理糾紛的是:( )

a. 房屋共有人對共用天臺使用產(chǎn)生的糾紛

b. 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因收取物業(yè)管理費產(chǎn)生的糾紛

c. 物業(yè)管理公司總經(jīng)理不服公司免職決定而產(chǎn)生的糾紛

d. 因業(yè)主拒交物業(yè)維修基金而產(chǎn)生的糾紛

29、建立物業(yè)管理投訴制度的意義在于:( )

a. 有利于維護業(yè)主委員會、業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益;

b. 有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為;

c. 有利于房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理的監(jiān)督和管理;

d. 有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。

30、依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定,處理相鄰關系應遵循( )的原則。

第12篇物業(yè)管理手冊－信息交流控制程序

物業(yè)管理手冊:信息交流控制程序

1、目的

為保證環(huán)境管理體系內(nèi)、外部信息交流渠道的暢通,及時答復和處理涉及重要環(huán)境因素的外部信息,特制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司的內(nèi)、外部各類環(huán)境信息的傳遞和處理。

3、職責

3.1品質(zhì)部是環(huán)境信息管理的歸口部門,負責內(nèi)、外環(huán)境信息的傳遞與處理。

3.2品質(zhì)部及各物業(yè)服務中心負責對相關方環(huán)境信息的收集和處理。

3.3各部門負責工作范圍內(nèi)環(huán)境信息的傳遞和交流。

4、程序

4.1環(huán)境信息內(nèi)容與分類

4.1.1內(nèi)部信息

a)正常環(huán)境信息,如環(huán)境方針、目標、指標和管理方案、環(huán)境監(jiān)視與測量、環(huán)境管理體系審核、管理評審以及體系正常運行時的信息;

b)環(huán)境因素更新信息;

c)法律法規(guī)跟蹤信息;

d)不符合糾正信息;

e)環(huán)境事故或緊急情況信息;

f)其它內(nèi)部信息,如員工的建議和抱怨等。

4.1.2外部信息

a)地方環(huán)保局和環(huán)保監(jiān)測機構(gòu)檢查或監(jiān)測結(jié)果;

b)相關方反饋的信息及其投訴;

c)認證機構(gòu)審核信息;

d)同行業(yè)環(huán)境和技術方面的信息;

e)就重要環(huán)境因素與外界交流的信息;

f)其它外部信息,如環(huán)境管理和環(huán)保治理技術等方面的信息。

4.2內(nèi)部信息的收集與處理

4.2.1正常信息的交流

a)品質(zhì)部按照程序文件的有關規(guī)定傳遞環(huán)境方針、目標、指標和管理方案、環(huán)境監(jiān)視與測量、環(huán)境管理體系審核和管理評審等信息。

b)各部門依據(jù)相關文件規(guī)定收集并傳遞正常信息。

4.2.2環(huán)境因素更新信息的交流,執(zhí)行《環(huán)境因素識別和評價控制程序》。

4.2.3法律法規(guī)跟蹤信息的交流,執(zhí)行《法律法規(guī)和其他要求控制程序》。

4.2.4不符合糾正信息的交流,執(zhí)行《不符合、糾正與預防措施控制程序》。

4.2.5環(huán)境事故或緊急情況由發(fā)現(xiàn)部門及時傳遞給品質(zhì)部或禮兵部,應急處理執(zhí)行《應急準備和響應控制程序》。

4.3外部信息的收集與處理

4.3.1品質(zhì)部負責接待地方環(huán)保局、監(jiān)測站和其它上級單位的環(huán)境檢查,收集有關信息,并傳遞給相關部門;當檢查或監(jiān)測結(jié)果出現(xiàn)不符合情況時,執(zhí)行《不符合、糾正與預防措施控制程序》。

4.3.2各部門收到相關方環(huán)境信息后,進行登記并落實。

4.3.3涉及相關方環(huán)境方面的投訴應填寫《業(yè)主投訴處置單》及時反饋到各相關責任部門,責任部門要及時處理并填寫《業(yè)主投訴處置單》;如不能處理,及時報告給品質(zhì)部,品質(zhì)部應在2個工作日內(nèi)提出處理意見,處理后,責任部門和品質(zhì)部要做好記錄,并執(zhí)行《不符合、糾正與預防措施控制程序》。

4.3.4各部門從外部獲得的其他類環(huán)境信息如“三廢”治理技術、節(jié)能降耗措施等,要及時傳遞給品質(zhì)部或職責管理部門,經(jīng)過分類、整理后,根據(jù)需要傳遞給相關部門。

4.4環(huán)境信息傳遞方式與記錄

4.4.1環(huán)境信息可采用書面資料、記錄、討論交流、電子媒體、聲像設備、通訊等方式進行傳遞。

4.4.2各部門對接收、傳遞的環(huán)境信息予以記錄。

4.4.3全公司環(huán)境信息交流框圖如下:

4.5重要環(huán)境因素外部交流控制

4.5.1與業(yè)主就重要環(huán)境因素和對其的控制要求進行交流。

4.5.2與業(yè)主交流的內(nèi)容

a)了解建立環(huán)境管理體系的意義和內(nèi)涵;

b)參與社區(qū)環(huán)境保護預防污染目標的制定和評審;

c)參與商討影響社區(qū)環(huán)境保護的任何變化;

d)參與社區(qū)環(huán)境保護事務。