第1篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第五章物業(yè)的承接查驗

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第五章物業(yè)的承接查驗

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業(yè)的承接查驗步驟有:(1)物業(yè)移交;(2)物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗;(3)對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理;(4)物業(yè)建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。

a(1)、(2)、(3)、(4)

b(4)、(2)、(3)、(1)

c(4)、(1)、(2)、(3)

d(2)、(3)、(4)、(1)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗的掌握程度。新建物業(yè)承接查驗的流程是:①物業(yè)建成通過竣工綜合驗收;②物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗;③對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理;④物業(yè)稱交。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。

2.以下哪項不屬于物業(yè)查驗的主要內(nèi)容:

a物業(yè)資料

b居室戶門

c物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施

d園林綠化工程

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)查驗內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)查驗的主要內(nèi)容是:物業(yè)資料、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第79頁。

3.對新建物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題,不屬于一般處理程序的是()。

a收集整理存在問題

b處理方法(由建設(shè)單位提出處理方法,物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)整改意見)

c跟蹤驗證

d負(fù)責(zé)監(jiān)控整改質(zhì)量

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題,一般的處理程序有:收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

4.以下哪一項不屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。

a產(chǎn)權(quán)資料,竣工驗收資料

b業(yè)主資料

c設(shè)計、施工資料,物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料,機電設(shè)備資料

d房屋裝修資料

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。d選項“房屋裝修資料”在新建物業(yè)管理移交時還不存在,屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。

5.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項不包括()。

a明確交接主體和次序

b移交工作的難點、重點要想全,簽合同、辦手續(xù)留有余地

c確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單

d對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字,明確保修責(zé)任

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的注意事項有:明確交接主體和次序;移交工作的難點、重點要想全;對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字;簽合同、辦手續(xù)留有余地,明確保修責(zé)任。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。

6.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的準(zhǔn)備工作不包含哪一項內(nèi)容()。

a符合承接查驗條件

b成立物業(yè)承接查驗小組

c準(zhǔn)備資料和工具

d環(huán)境準(zhǔn)備

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時準(zhǔn)備工作包括:符合承接查驗條件、成立物業(yè)承接查驗小組和準(zhǔn)備資料和工具。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。

7.物業(yè)查驗的相關(guān)資料由()提供。

a建設(shè)單位

b施工單位

c物業(yè)管理企業(yè)

d開發(fā)商

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供,物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。

8.物業(yè)查驗的相關(guān)資料,由()進行必要的復(fù)核。

a建設(shè)單位

b施工單位

c物業(yè)管理企業(yè)

d開發(fā)商

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供,物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。

9.物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題整理出來之后,由()提出處理方法。

a建設(shè)單位

b施工單位

c物業(yè)管理企業(yè)

d開發(fā)商

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。在承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理方法中指出“工程質(zhì)量問題整理出來之后,由建設(shè)單位提出處理方法”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

10.通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量,以監(jiān)測其是否符合質(zhì)量要求的檢查方法是()。

a觀感查驗

b使用查驗

c檢測查驗

d試驗查驗

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。a選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查;b選項“使用查驗”是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象;c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量;d選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80~81頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.關(guān)于物業(yè)承接查驗以下說法正確的是(&

nbsp; )。

a物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)公用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行承接查驗

b物業(yè)的承接查驗必須和建設(shè)工程竣工驗收同步進行

c新建物業(yè)的承接查驗發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中

d物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中

e物業(yè)管理的承接查驗的主要方式是核對

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗的掌握程度。b選項“物業(yè)的承接查驗必須和建設(shè)工程竣工驗收同步進行”應(yīng)為“物業(yè)的承接查驗可以和建設(shè)工程的竣工驗收同步進行”。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。

2.新建物業(yè)承接查驗是技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對el后影響大的工作,除人員準(zhǔn)備外還要作好以下哪幾方面的工作()。

a計劃準(zhǔn)備

b資料準(zhǔn)備

c查驗的儀式策劃

d設(shè)備工具準(zhǔn)備

e符合承接查驗條件

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗準(zhǔn)備工作的掌握程度。準(zhǔn)備工作包括:人員準(zhǔn)備;計劃準(zhǔn)備;資料準(zhǔn)備;設(shè)備、工具準(zhǔn)備。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78。79頁。

3.物業(yè)承接查驗主要以核對的方式進行,在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用()。

a觀感查驗

b使用查驗

c檢測查驗

d試驗查驗

e感覺查驗

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗主要以核對的方式進行,在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80~81頁。

4.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)查驗的內(nèi)容包括()。

a物業(yè)資料情況

b物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀

c各項費用與收支情況,項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況

d物業(yè)管理用房、產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等

e物業(yè)可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)查驗內(nèi)容的掌握程度。e選項“物業(yè)可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業(yè)查驗的方式,而不是查驗的內(nèi)容。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82~83頁。

5.物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時,新的物業(yè)管理企業(yè)必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。

a物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同

b物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同

c原物業(yè)管理企業(yè)已決定撤離

d物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿

e原物業(yè)管理企業(yè)已宣布破產(chǎn)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗準(zhǔn)備工作的掌握程度。在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時,新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗:①物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同;②物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。

6.以下哪些項屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。

a產(chǎn)權(quán)資料,竣工驗收資料

b業(yè)主資料

c設(shè)計、施工資料,物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料,機電設(shè)備資料

d房屋裝修資料

e合同協(xié)議

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。d選項“房屋裝修資料”和e選項“合同協(xié)議書”在新建物業(yè)管理移交時還不存在,屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83~84頁。

7.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項包括哪些()。

a明確交接主體和次序

b移交工作的難點、重點要想全,簽合同、辦手續(xù)留有余地

c確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單

d業(yè)主人住、房屋裝修資料

e對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字,明確保修責(zé)任

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的注意事項有:明確交接主體和次序;移交工作的難點、重點要想全;對仍在保修期內(nèi)的項目要多方簽字;簽合同、辦手續(xù)留有余地,明確保修責(zé)任。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。

8.物業(yè)承接查驗中出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要原因有()。

a施工單位的不規(guī)范

b給排水系統(tǒng)

c設(shè)計不當(dāng)

d門窗、陽臺等五金件

e原材料把關(guān)不嚴(yán)

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因的掌握程度。發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面:設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷;施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán);建材質(zhì)量不合格;建設(shè)單位管理不善;氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

9.物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。移交工作分為哪幾種情況()。

a建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交

b業(yè)主大會向物業(yè)管理企業(yè)移交

c物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人移交

d物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位移交

e

原物業(yè)管理企業(yè)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)移交

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況:一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后,由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時,由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。

”10.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)時的注意事項包括()。

a評價物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用狀況

b移交資產(chǎn)和費用

c業(yè)主和裝修資料

d合同協(xié)議情況

e提出遺留問題的處理方案

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)的掌握程度。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面:①對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價;②各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交;③確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單;④提出遺留問題的處理方案。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第85―86頁。

三、案例題

”1.a公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈,由于當(dāng)時a公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗和能力,便招標(biāo)了f公司作為專業(yè)機構(gòu)負(fù)責(zé)該項目的物業(yè)管理工作。由于f公司是以低價中標(biāo),因而財務(wù)壓

力很大,在實際管理運作中經(jīng)常偷工減料,對管理成本進行非正常壓縮,造成客戶大量投訴,大廈形象受到影響。隨即a公司決定提前一年終止委托合同,自己組建機構(gòu)接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄,在檢查到空調(diào)機組時,因正值冬季,環(huán)境溫度無法達到開機條件,在粗略看過機房后,接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。

春夏之交,在進行空調(diào)運行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn),前管理公司對機組的維護保養(yǎng)工作做得很差,竟然在過去的一年里從未給機組加過油,有的機頭已不能啟動,需要更換部分零件。f公司要求a公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用,而a公司則認(rèn)為f公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé),造成設(shè)備受損,補償費用要扣除相當(dāng)部分。這時f公司的律師出場了,手里拿著有a公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹?fù)印件向a公司提出了法律交涉。請問a公司在這場“物業(yè)管理機構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題如何避免

【答案】(1)在物業(yè)管理機構(gòu)更迭的移交工作中,各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點,承接單位應(yīng)盡量分

析全面,考慮周期,以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道,a公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)驗和能力,a公司的失誤在于空調(diào)機組驗收時沒有進行開機運行,如果當(dāng)時不具備開機條件,則應(yīng)標(biāo)注存疑,而不能草率簽字。

(2)在這種情況下,a公司應(yīng)聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進行。特別是移交合同,對雙方都十分重要,要謹(jǐn)慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”,這時的簽字可能是“一字千金”的。

”2.說明新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗之區(qū)別。

【答案】物業(yè)承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗,前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程,后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交的過程中。兩種承接查驗的區(qū)別主要是:

(1)移交的主體不同:新建物業(yè)承接查驗移交的主體是建設(shè)單位;物業(yè)管理機構(gòu)更迭的是承接查驗移交的主體是業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)。

(2)機構(gòu)更迭時新的物業(yè)管理企業(yè)接管的前提是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

3.如果你是某物業(yè)公司的高級管理人員,公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗工作,請說明新建物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和方式。

【答案】內(nèi)容包括:①物業(yè)資料;②物業(yè)共用部位;③共用設(shè)施設(shè)備;④園林綠化工程;⑤其他公共配套設(shè)施。

物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行,在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。

4.你是某物業(yè)公司的工作人員,公司委派你負(fù)責(zé)某項目的更迭物業(yè)承接查驗工作,請說明物業(yè)管理機構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。

【答案】物業(yè)管理機構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容包括:

(1)物業(yè)資料情況。

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。

(3)各項費用與收支情況,項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況。

第2篇 注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題

一、單項選擇題:

1.住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時率應(yīng)該分別達到( )。

a.98%, 100%

b.98%, 100%

c.98%, 98%

d.100%, 98%

2.具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時的設(shè)備維修與保安服務(wù),這樣的條件屬于( )。

a.甲級寫字樓

b.乙級寫字樓

c.丙級寫字樓

d.丁級寫字樓

3.商場要合理布局,精心策劃

b.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計單一

c.商務(wù)齊全,人員素質(zhì)雜

d.客流量大

4.工業(yè)物業(yè)空氣污染的防治途徑包括( )。

a.教育住戶和生產(chǎn)單位改變能源結(jié)構(gòu),減少直接燃燒

b.硬化地面,減少塵土

c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣

d.禁止車輛駛?cè)?減少尾氣排放

5.學(xué)生公寓的住宿管理,( )不符合規(guī)定。

a.寢室成員辦理住宿登記卡和床頭卡,并將床頭卡按要求掛在指定位置。

b.要求學(xué)生按時就寢,如有特殊情況,需要向公寓管理人員請假。

c.學(xué)生不準(zhǔn)擅自調(diào)整寢室,如有需要,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定要求進行調(diào)整。

d.對學(xué)生公寓進出樓的來訪人員驗證登記,推銷商品者登記進入公寓。

6.物業(yè)環(huán)境管理的基本原則是( )的原則。

a.以防為主,防治結(jié)合

b.一治為主,防治結(jié)合

c.以防為主,一治為輔

d.一治為主,以防為輔

7.防治固體廢棄物的污染,最有效的辦法是杜絕垃圾的( )。

a.形成

b.產(chǎn)生

c.利用

d.處理

8.水體污染防治的主要措施是嚴(yán)格控制工業(yè)和生活污水的( )。

a.排放

b.凈化

c.處理

d.利用

9.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》,2000年以后人均公共綠地面積在( )平方米以上。

a.4-5

b.4-6

c.4-7

d.5-7

10.物業(yè)管理招標(biāo),是指( )或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會,在為其物業(yè)選擇管理者時,通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開,由多家物業(yè)管理企業(yè)競投,從中選擇最佳對象,并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。

a.物業(yè)使用人

b.物業(yè)所有權(quán)人

c.物業(yè)占有人

d.物業(yè)權(quán)利人

11.標(biāo)價評審主要評審內(nèi)容不包括( )。

a.標(biāo)價是否最低

b.投標(biāo)報價和標(biāo)底價是否接近

c.標(biāo)價的構(gòu)成是否合理可靠,

d.標(biāo)價是否能滿足管理服務(wù)需要

12.( )不屬于房屋租賃關(guān)系終止的情況。

a.房屋租賃期限屆滿

b.房屋拆遷

c.房屋承租人死亡

d.房屋出售

13.一種由火災(zāi)探測器、自動報警器、噴水裝置、供水管網(wǎng)、水泵等組成

,固定在建筑物內(nèi)的消防供水裝置,其噴水裝置一般在大型建筑、高層建筑、高檔建筑等防火重點部位的上方位置設(shè)置。這種裝置為( )。

a.消防栓

b.消防水槍

c.火災(zāi)探測器

d.自動噴水滅火系統(tǒng)

14.消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負(fù)責(zé),專職管理員( )檢查消防設(shè)施的使用狀況,保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。

a.每天

b.每周

c.每半月

d.每月

15.根據(jù)停車場的規(guī)劃,進出停車場管理要嚴(yán)格。車輛進入停車場要驗證發(fā)牌、登記。駛離停車場時要( )。

a.驗證

b.收牌

c.收牌登記

d.驗證、收牌

16.( )是質(zhì)量手冊的基礎(chǔ),是質(zhì)量手冊的支持性文件。

a.工作手冊

b.質(zhì)量手冊

c.程序文件

d.工作規(guī)程文件

17.物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜,明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議,即( )的契約。

a.以房屋為租賃標(biāo)的物

b.以房屋為交換對象

c.以房屋使用權(quán)為交換對象。

18.物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對象,主要是( )。房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商,其費用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

a.開發(fā)商

b.業(yè)主

c.建筑商

d.銷售商

19.衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長不宜超過( )米。

a.4

b.5

c.6

d.8

20.浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴鞅仨毑捎脧娕攀?且其排氣管不得超出外墻( )厘米。

a.5

b.10

c.15

d.20

21.裝修材料須封裝不漏,按物業(yè)管理公司指定地點堆放;裝修材料要及時搬入室內(nèi),不得堆放在( )。

a.戶內(nèi)或陽臺

b.戶門外或公共場所

c.廚房或衛(wèi)生間

d.戶門外或陽臺

22.物業(yè)檔案是指關(guān)于物業(yè)項目所有的包括過去和現(xiàn)在的一切活動中所形成的,具有參考價值,應(yīng)當(dāng)歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的( )。

a.施工記錄

b.歷史記錄

c.登記記錄

d.審核記錄

23.嚴(yán)重?fù)p壞房存有部分( )構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強度不足的現(xiàn)象。

a.結(jié)構(gòu)

b.承重

c.主體

d.輔助

24.清理明渠及沙井沉淀物每( )周 1次。

a.2

b.3

c.4

d.8

25.設(shè)施設(shè)備維修中修工程更換率為( )左右。

a.10%~20%

b.10%~30%

c.20%~30%

d.30%

26.由于物業(yè)類型與規(guī)模的不同,( )住宅項目本身需要的配套服務(wù)內(nèi)容要求要多得多,所以對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求就會更高。

; a.小戶型

b.大戶型

c.經(jīng)濟適用房

d.廉租房

27.根據(jù)《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定,居住區(qū)( )也稱配套公建。

a.市政公用設(shè)施

b.行政管理

c.其他八類設(shè)施

d.公共服務(wù)設(shè)施

28.( )是指由物業(yè)管理企業(yè)提供的、與物業(yè)的正常使用和業(yè)主在住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)中的生活、工作相配套的一系列商業(yè)、教育、衛(wèi)生、娛樂、金融等經(jīng)營服務(wù)項目的總和。

a.綜合經(jīng)營服務(wù)項目運作

b.綜合經(jīng)營服務(wù)項目策劃

c.綜合經(jīng)營服務(wù)

d.公共服務(wù)

29.全國物業(yè)管理示范項目申報條件規(guī)定,住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積為( )萬平方米以上。

a.8

b.10

c.2

d.5

30.質(zhì)量手冊共分( )章。

a.6

b.7

c.8

d.9

31.在質(zhì)量體系文件的層次中屬于b層次是( )。

a.質(zhì)量手冊

b.程序文件

c.工作規(guī)程

d.質(zhì)量記錄

32.會議接待用熱水瓶應(yīng)表面清潔光亮,無水跡,水溫控制在( )度以上。

a.60

b.70

c.80

d.90

33.物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的,應(yīng)在( )小時內(nèi)趕到現(xiàn)場,( )小時內(nèi)修理。

a.1 12

b.1 24

c.2 12

d.2 24

34.物業(yè)維修項目實行質(zhì)量保修制度,保修期一般為( )個月。

a.1

b.2

c.3

d.6

35.客戶報修內(nèi)容屬《維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)》中的項目,客戶要求盡快前去維修的,應(yīng)安排維修人員在接單后( )分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達維修現(xiàn)場。

a.10

b.15

c.20

d.30

36.編制預(yù)案,必須與( )充分溝通,達成共識,以免預(yù)案無法落實。

a.主管部門

b.主管領(lǐng)導(dǎo)

c.管轄區(qū)業(yè)主

d.將來的實際操作者

37.重要投訴,接待后()小時內(nèi)轉(zhuǎn)呈主管經(jīng)理進行處置程序。

a.1

b.2

c.3

d.5

38.輕微投訴,不超過()天內(nèi)或在客戶要求的期限內(nèi)解決。

a.1

b.2

c.3

d.5

39.住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是( )。

a.商業(yè)垃圾

b.醫(yī)療垃圾

c.裝修垃圾

d.業(yè)主和使用人生活垃圾

; 40.投訴的處理時效。輕微投訴一般在2日內(nèi)處理完畢,超時需經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn);重要投訴一般在3日內(nèi)處置完畢,超時需經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn);重大投訴應(yīng)當(dāng)在2日內(nèi)給投訴的客戶明確答復(fù),解決時間不宜超過10日。

a.2 3 2 10

b.2 3 3 10

c.2 3 2 5

d.2 2 2 10

二.多項選擇題(每小題2分,共20分)

1.建立商場識別系統(tǒng)的作用是( )。

a.引起消費者注意

b.可以使顧客克服記憶困難

c.改善企業(yè)形象

d.是商場樓宇促銷的一項戰(zhàn)略性工程

2.工業(yè)物業(yè)的特點是( )。

a.投資大,投資回收期長

b.非流動性

c.工業(yè)設(shè)備的功能不容易過時

d.對周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染

3.垃圾的處理方法有( )。

a.堆放法

b.填埋法

c.焚化法

d.無害化處理

4.住宅小區(qū)綠化的基本任務(wù)是( )。

a.開展綠化創(chuàng)收工作

b.推廣綠化養(yǎng)護技術(shù)

c.為居民創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境

d.促進居民的身心健康

5.物業(yè)專項分包的應(yīng)具備( )前提條件。

a.物業(yè)管理總包單位有相當(dāng)?shù)墓芾砗蛥f(xié)調(diào)能力

b.社會化、專業(yè)化達到一定程度,社會上有一批專業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)公司

c.業(yè)主委員會成立,專業(yè)分包得到業(yè)主委員會的認(rèn)可

d.中低物業(yè)檔次

6.道路交通管理的內(nèi)容包括( )。

a.建立機動車通行證制度

b.禁止亂停放車輛,尤其在道路兩旁

c.限制車速

d.根據(jù)轄區(qū)內(nèi)道路情況確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)灣

7.物業(yè)租賃的租金管理包括( )工作。

a.做好租金的評定工作

b.建立租金底賬

c.按時收取租金

d.堅持?？顚Ｓ?/p>

8.立項決策階段的早期介入項目的市場定位內(nèi)容主要( )。

a.明確用途功能

b.確立消費檔次

c.篩選目標(biāo)客戶

d.推出主打房型

e.選擇入市時機

f.消費水平需求

9.物業(yè)檔案整理工作要求做到( )。

a.分類科學(xué),組卷合理,排列有序

b.保管期限準(zhǔn)確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表(異動記錄)填制準(zhǔn)確

c.字跡工整,圖樣清晰

d.載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良,便于保管和利用

10.房屋按常用結(jié)構(gòu)分成( )。

a.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

b.混合結(jié)構(gòu)

c.磚木結(jié)構(gòu)

d.其他結(jié)構(gòu)

11.物業(yè)管理企業(yè)的房屋小修養(yǎng)護工程項目信息,主要是通過( )渠道收集取得的。

a.走訪查房

b.電話

c.隨時報修

d.電子郵件

12.小修

工程的考核指標(biāo)主要有( )。

a.定額指標(biāo)

b.服務(wù)指標(biāo)

c.安全指標(biāo)

d.經(jīng)費指標(biāo)

13.物業(yè)管理企業(yè)在選擇綜合經(jīng)營項目時應(yīng)遵守( )原則。

a.日常生活類項目優(yōu)先

b.易損易耗品項目優(yōu)先

c.物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勢特色項目優(yōu)先

d.中介服務(wù)項目優(yōu)先

14.客戶服務(wù)中心是物業(yè)管理企業(yè)接待客戶咨詢、報修和投訴并進行跟蹤、回訪的一個部門,具有( )等職能。

a.協(xié)調(diào)

b.溝通

c.公關(guān)

d.服務(wù)

15.重大投訴包括( )。

a.公司承諾或合同規(guī)定提供的服務(wù)沒有實施或?qū)嵤┬Ч忻黠@差錯,經(jīng)客戶提出而得不到解決的投訴。

b.由于公司責(zé)任給客戶成重大經(jīng)濟損失或人身傷害的。

c.有效投訴在一個月內(nèi)得不到合理解決的投訴。

d.因公司的管理服務(wù)工作不位、有過失而引起的投訴。

三.判斷題(每小題1分,共10分)(正確的將“√”、錯誤的“×”填入括號中。)

1.房屋附近種植的喬灌木,可不按綠化規(guī)范中所規(guī)定的喬灌木與建筑和各種管道網(wǎng)的最小距離,只注意不要影響房屋的通風(fēng)和采光。(×)

2.招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價都過高和無法達到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求,投標(biāo)作廢。(√)

3.干粉滅火器適用于撲滅可燃液體、可燃?xì)怏w火災(zāi)和帶電設(shè)備等電氣火災(zāi),使用范圍較廣泛。但由于干粉滅火劑基本上沒有冷卻作用,滅火后,易發(fā)生燃燒物復(fù)燃的情況。所以,滅火后還應(yīng)采取其他冷卻滅火方法相配合。(√)

4.各種引發(fā)突發(fā)事件的安全隱患有著共同的特點,所以編制突發(fā)事件處理預(yù)案可以統(tǒng)一編制,采取相同措施。(×)

5.如果出租人提前收回房屋只要有“必須收回”的理由即可。(×)

6.屬有損壞的房屋,由交接人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修,也可采用其他補償形式。(√ )

7.不得改變廚房、衛(wèi)生間、陽臺的使用功能,請勿將生活污水排入雨水管道。(√ )

8.計劃養(yǎng)護任務(wù)完成后,再安排報修任務(wù)。(×)

9.房屋維修管理是指對已建成的房屋進行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護保養(yǎng)。(×)

10.修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準(zhǔn)。其中,疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標(biāo)準(zhǔn),筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標(biāo)準(zhǔn)。(√ )

四.簡答題(每小題5分,共10分)

1.綜合經(jīng)營服務(wù)項目的策劃書的主要內(nèi)容有哪些

2.對裝修施工人員管理內(nèi)容有哪些

五.案例分析題(每小題5分,共10分)

1.花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居,一個住6樓,一個住5樓。去年10月21日上午9時許,物業(yè)管理公司開始給這個單元加壓供熱。當(dāng)時,陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓(系分戶供暖)未開,就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開。下午陳某及妻子離開了家,15時許,住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水,就趕緊上樓找陳某,但發(fā)現(xiàn)其家無人,后找到物業(yè)管理公司將總閥門關(guān)閉。但這時,劉某新裝修的房屋地板塊、門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查,是陳某家的暖氣接頭處松動漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏不清,劉某將物業(yè)管理公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價局價格認(rèn)證中心對劉某的“損失”鑒定結(jié)論為:被水浸物品折合人民幣3576元。請談?wù)勀愕目捶ā?/p>

第3篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第八章物業(yè)環(huán)境管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第八章物業(yè)環(huán)境管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.關(guān)于物業(yè)環(huán)境管理的描述,以下哪種說法是不準(zhǔn)確的()。

a物業(yè)環(huán)境管理的范圍包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和場地等

b物業(yè)環(huán)境管理包括清潔衛(wèi)生、園林綠化和衛(wèi)生蟲害防治等內(nèi)容

c環(huán)境管理與業(yè)主、物業(yè)使用人生活工作密切相關(guān)

d環(huán)境管理是物業(yè)管理服務(wù)的間接體現(xiàn),是物業(yè)管理的基本內(nèi)容

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)環(huán)境管理的理解。選項d“環(huán)境管理是物業(yè)管理服務(wù)的間接體現(xiàn),是物業(yè)管理的基本內(nèi)容”中“間接體現(xiàn)”說法不對,應(yīng)為“直觀體現(xiàn)”。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第133頁。

2.以下哪種方法不屬于滅蠅的主要方法()。

a環(huán)境治理

b誘殺

c生物滅蠅

d藥殺

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對蠅的防治方法的掌握程度。蠅的防治方法主要有三種:環(huán)境治理、誘殺和藥殺。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第138頁。

3.對物業(yè)綠化管理內(nèi)容的描述不正確的是()。

a物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括對綠化植物及園林小品等進行養(yǎng)護管理、保潔、更新、修繕等

b綠化管理是為了達到改善、美化環(huán)境,保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)良好循環(huán)的效果

c綠化的日常管理不包括園林建筑及園林小品維護、綠化標(biāo)識制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)

d綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對綠化管理內(nèi)容的掌握程度。選項c“綠化的日常管理不包括園林建筑及園林小品維護、綠化標(biāo)識制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)”應(yīng)為“包括”。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第139~140頁。

4.對酒店及會所綠化管理要求,說法不正確的是()。

a酒店及會所綠化管理的重點是清除枯枝

b酒店及會所綠化管理工作內(nèi)容較多、技術(shù)要求較高

c為了提高工作效率,可根據(jù)綠化員工的技術(shù)特長進行合理的工作范圍劃分

d為了不對客人的活動造成影響,酒店及會所的綠化布置、養(yǎng)護工作應(yīng)在客人到達前或休息時進行

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對綠化管理的要求的掌握程度。選項a“酒店及會所綠化管理的重點是清除枯枝”是不正確的,“修剪及清除枯枝黃葉應(yīng)是機關(guān)綠化管理的重點”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第140~141頁。

5.對大型公共區(qū)域綠化,說法不正確的是()。

a植物養(yǎng)護應(yīng)注重對綠地的圍護,避免人為因素造成植物損壞

b在植物選用上必須選用生長快、成活率高、抗性強的樹種

c不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物

d不宜使用果樹或大花植物作綠化

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對綠化管理的要求的掌握程度。選項b“在植物選用上必須選用生長快、成活率高、抗性強的樹種”是不正確的,這是工廠綠化的要求。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第140―142頁。

6.對灌木的綠化檢查重點不包括以下哪個方面()。

a蟲害、病害的情況

b有無枯黃枝及折斷枝

c植物修剪、造型狀況

d花苞及花果枝及時清除

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對綠化管理方法的掌握程度。灌木的檢查重點內(nèi)容包括:植物蟲害、病害的情況;有無攀爬及寄生植物;植物肥水狀況;有無枯黃枝及折斷枝;植物修剪、造型狀況;

植物生長勢;松土除草狀況等。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第142頁。

7.以下哪種不屬于白蟻的防治方法()。

a環(huán)境治理

b挖剿法

c藥殺和誘殺法

d生物防治法

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對白蟻防治方法的掌握程度。白蟻的防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法和生物防治法。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第137頁。

8.以下哪種不屬于鼠害的防治方法()。

a防鼠和化學(xué)滅鼠

b誘殺滅鼠

c器械滅鼠

d生物滅鼠

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對鼠害防治方法的掌握程度。防鼠的主要方法包括環(huán)境治理、斷*源以及安裝擋鼠柵、擋鼠板等設(shè)施進行隔防等。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第138頁。

9.下列要求不屬于綠化管理的基本要求是()。

a及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造,減少人為踐踏

b加強綠化保護宣傳

c保持植物的正常生長

d人工實行精品式管理,對綠籬、灌木進行人工造型

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對綠化管理的掌握程度。綠化管理的基本要求是:①保持植物正常生長;②加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;③及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造,減少人為踐踏;④創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化,加強綠化保護宣傳。選項d“人工實行精品式管理,對綠籬、灌木進行人工造型”是綠化管理針對性要求中的內(nèi)容。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第140~14i頁。

10.不屬于物業(yè)清潔衛(wèi)生操作基本方法的是()。

a全面清掃

b泳池循環(huán)過濾

c綠植修剪

d晶面處理

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對清潔基本方法的掌握程度。選項c“綠植修剪”是綠化管理的內(nèi)容,不屬于清潔衛(wèi)生操作。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第134頁。

11.關(guān)于綠化管理的方法,說法不正確的是()。

a要建立健全綠化管理制度

b對于喬木,要注意蟲害、病害情況;攀爬及寄生植物

c對于草坪,要注意雜草情況;施肥、淋水是否合理

d小區(qū)園林在設(shè)計時應(yīng)首先考慮“美觀”,然后是“方便”、“實用”

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對綠化管理的理解。選項d“小區(qū)園林在設(shè)計時應(yīng)首先考慮‘美觀’,然后才‘方便’、‘實用…應(yīng)該為首先考慮“方便”、“實用”然后才是“美觀”。故本題選d,有關(guān)

內(nèi)容可參見教材第143頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.關(guān)于建筑物外公共區(qū)域清潔說法正確的是()。

a建筑物外公共區(qū)域的清潔主要包括道路清潔、游樂場等公共設(shè)施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔等

b室外公共區(qū)域的清潔方法主要包括掃、洗、撿等

c建筑物外公共區(qū)域的清潔對專業(yè)知識和技能要求較高

d建筑物外公共區(qū)域的清潔對設(shè)備要求較高

e園區(qū)水池景觀、露天停車場不屬于建筑物外公共區(qū)域的清潔范圍

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。建筑物內(nèi)公共區(qū)域的清潔對清潔專業(yè)知識、技能及設(shè)備等的要求較高,建筑物外公共區(qū)域則沒有較高的要求;園區(qū)水池景觀、露天停車場均屬于建筑物外公共區(qū)域的清潔范圍。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第133頁。

2.關(guān)于清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法,說法正確的是()。

a清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法大致可分為外包管理及自行作業(yè)兩大類

b自行作業(yè)不需要監(jiān)督檢查,而是要強化清潔服務(wù)工作

c清潔衛(wèi)生不符合物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn),其責(zé)任在外包清潔服務(wù)公司

d外包管理的重點是監(jiān)督檢查外包清潔公司的工作質(zhì)量并對其進行考核和管理

e不論哪種管理方式,物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的要求,實施清潔服務(wù)相關(guān)工作

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法的掌握程度。選項b“自行作業(yè)不需要監(jiān)督檢查,而是要強化清潔服務(wù)工作”應(yīng)為“自行作業(yè)不僅要監(jiān)督檢查,更要強化清潔服務(wù)工

作”;選項c“清潔衛(wèi)生不符合物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn),其責(zé)任在外包清潔服務(wù)公司”屬責(zé)任問題,與方法無關(guān)。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第134頁。

3.清潔衛(wèi)生的el常管理方法由下面那些內(nèi)容構(gòu)成()。

a日檢查

b月檢查

c季度檢查

d半年檢查

e專項抽檢

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對清潔衛(wèi)生日常管理方法的掌握程度。清潔工作日常管理由日檢、月檢及專項抽檢組成。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第135頁。

4。白蟻的防治方法有()。

a挖巢法

b藥殺法

c誘殺法

d捕殺法

e生物防治法

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對白蟻防治方法的掌握程度。白蟻的防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法和生物防治法。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第137頁“白蟻防治”的內(nèi)容。

5.綠化翻新改造包括()。

a草坪翻新與補植

b花木養(yǎng)護

c園林建筑小品翻新

d花壇植物更換

e林下綠地改造與綠籬翻新補植

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對綠化管理內(nèi)容的掌握程度。綠化翻新改造內(nèi)容包括草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。選項b“花木養(yǎng)護”不屬于翻新改造內(nèi)容。故本題選acde,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第140頁。

6.對草坪的管理主要包括()。

a雜草狀況及修剪是否及時

b施肥、淋水是否合理

c攀爬及寄生植物情況

d表面平整度、禿斑及垃圾雜物

e病蟲害情況

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對綠化管理方法的掌握程度。草坪管理主要包括:雜草狀況、修剪是否及時;施肥、淋水是否合理;表面平整度、斑禿;垃圾雜物。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。

7.以下工作哪種屬于物業(yè)管理的清潔服務(wù)內(nèi)容()。

a建筑物外公共區(qū)域清潔、建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔

b垃圾收集與處理、管道疏通服務(wù)

c草坪修剪

d上門有償清潔服務(wù)、專項清潔工作(打蠟、晶面處理、地毯保潔等)

e外墻清洗、泳池清洗

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對清潔服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。清潔服務(wù)的內(nèi)容包括:建筑物外公共區(qū)域清潔、建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔、垃圾收集與處理、管道疏通服務(wù)、外墻清洗、泳池清潔、上門有償清潔服務(wù)和專項清潔服務(wù);選項c“草坪修剪”屬于綠化管理內(nèi)容;故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第133―134頁。

8.物業(yè)管理綠化的基本要求有()。

a保持植物正常生長

b保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良l生循環(huán)的效果

c及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造,減少人為踐踏對綠化的危害

d創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化,加強綠化保護宣傳

e加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對綠化管理要求的掌握程度。綠化管理的基本要求包括:保持植物正常生長;加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使

用人活動的綠化植株進行改造減少人為踐踏對綠化的危害;創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化,加強綠化保護宣傳,故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第140―141頁。

9.清潔衛(wèi)生管理制度包括以下哪些內(nèi)容()。

a各崗位的崗位職責(zé)

b各項清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程

c各個崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機制

d清潔衛(wèi)生操作的基本方法

e員工行為規(guī)范

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對清潔衛(wèi)生管理制度的掌握程度。選項d“清潔衛(wèi)生操作的基本方法”屬于清潔衛(wèi)生服務(wù)方法而不是制度,故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第134―135頁。

10.以下哪種不屬于蚊子防治的主要方法()。

a環(huán)境治理

b誘殺

c藥殺

d生物防治

e捕殺

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對蚊子防治方法的掌握程度。蚊子的防治方法有:環(huán)境治理和藥殺兩種。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第138頁。

1 1.以下哪種屬于蟑螂的防治方法:

a對建筑物各種孔縫進行堵眼、封縫、防止蟑螂進入

b嚴(yán)格控制食物和水源,及時清理生活垃圾,消除蟑螂食物

c徹底整頓室內(nèi)衛(wèi)生,清除殘留卵夾,控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度

d做好個人衛(wèi)生,做好清潔保養(yǎng)工作,控制寵物行為和衛(wèi)生

e利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等進行化學(xué)防治

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對蟑螂防治方法的掌握程度。選項d“做好個人衛(wèi)生,做好清潔保養(yǎng)工作,控制寵物行為和衛(wèi)生”是對蚤類、螨類、螞蟻等的防治方法。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第139頁。

三、案例題

“1.某小區(qū)居住的張女士,經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起在小區(qū)廣場上打太極,廣場周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至,樹葉已落,枯枝清晰可見。突然,一陣旋風(fēng)刮來,枯枝紛紛墜落,來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。聞訊趕來的保安員把張女士送到醫(yī)院,診斷為:頸脊髓震蕩,頸椎過伸性損傷。請問物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)老楊樹是否有管理義務(wù)對于此案的樹木致人傷害,物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任

【答案】(1)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)老楊樹有管理義務(wù)。

居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理,老楊樹屬于綠化范圍,故物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理義務(wù)。

(2)對于此案的樹木致人傷害,物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

老楊樹上的枯枝被一陣風(fēng)吹過就會斷裂,已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財產(chǎn)損害的威脅,而物業(yè)管理公司作為老楊樹的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝,未及時采取適當(dāng)措施(如

修剪和放置警示標(biāo)志等),故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫(yī)藥費數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒主要是因為地滑,因此,物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。請問此案中,物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任并結(jié)合此案例,談?wù)勀銓ξ飿I(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的管理職責(zé)的認(rèn)識。

【答案】物業(yè)管理公司對其大堂具有管理職責(zé),應(yīng)保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全,故若經(jīng)證實石先生摔倒確因大堂地面濕滑造成,而物業(yè)管理公司對地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當(dāng)或不及時,亦未設(shè)明顯警示標(biāo)志等提醒行人,則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若可以證明石先生行走時自己沒有盡到足夠的注意義務(wù),則石先生亦應(yīng)自行承擔(dān)一部分損害后果。

對管理職責(zé)的認(rèn)識是開放性題目,可以結(jié)合環(huán)境管理的職責(zé)和任務(wù)、目的,談?wù)勅绾伪ＷC其使用功能和如何避免對使用人的侵權(quán)和傷害,從而防范風(fēng)險。

3.亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場經(jīng)濟發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園,也未能幸免。

某花園小區(qū)管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過加強護衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象,卻屢禁不絕。

實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況:一是經(jīng)批準(zhǔn)人樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為;二是以探訪名義上樓而實有其他

意圖的住戶親友乘隙所為;三是本人承做特定生意的個別住戶刻意

所為。

請根據(jù)此情況制訂管理辦法。

提示:可以采取多種方法治理,制作廣告牌疏導(dǎo)、把亂貼小廣告的人請來說服教育、對屢教不改者列“黑名單”。

【答案】疏導(dǎo)管理:在每幢大廈人口處設(shè)置一廣告櫥窗,為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現(xiàn)對其的有序管理。

說服教育:發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即按照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想做成生意的心理,促其上門來接受教育,辦法巧

妙)。

對屢教不改的強制管理:某些單位不聽勸誡繼續(xù)亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營活動,直至其做出保證,并確實校正了自己的違規(guī)行為時止。

4.你是某物業(yè)管理公司的環(huán)境管理人員,負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理工作,請說明清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè)綠化管理的基本要求。

【答案】清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容有:①建筑物外公共區(qū)域清潔;②建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔;③垃圾收集與處理;④管道疏通服務(wù);⑤外墻清洗;⑥泳池清潔;⑦上門有償清潔服務(wù);⑧專項清潔工作。

第4篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第十三章人力資源管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第十三章人力資源管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.關(guān)于員工辭職,說法不正確的是()。

a辭職是指員工要求離開現(xiàn)任職位,與企業(yè)解除勞動合同,退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動

b員工不符合辭職條件的,人事管理部門不能同意其辭職

c員工辭職時,人事管理部門和有關(guān)用人單位應(yīng)督促其辦好有關(guān)工作移交及個人財物清理

d物業(yè)管理企業(yè)在員工人職時即應(yīng)明確告知,員工辭職應(yīng)當(dāng)提前10日以書面形式通知企業(yè)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對員工的解聘的了解和掌握。員工的解聘分為3種情況:辭職、辭退和資遣。d選項應(yīng)是提前30日以書面形式通知企業(yè),其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第198頁。

2.關(guān)于員工的辭退說法不恰當(dāng)?shù)氖?)。

a員工的辭退就是廢除勞動合同

b辭退員工必須慎重考慮,恰當(dāng)處理

c一般而言對無重大過失者,不要使用辭退的手段

d在試用期間被證明不符合錄用條件的應(yīng)對當(dāng)事人予以辭退

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對員工辭退的了解和掌握。a選項應(yīng)是終止勞動合同而不是廢除,其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第198頁。

3.關(guān)于入職培訓(xùn),說法不正確的是()。

a人職培訓(xùn)一般包括職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)兩個環(huán)節(jié)

b職前培訓(xùn)是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓(xùn)知識

c試用培訓(xùn)是對新員工在試用期內(nèi),在崗位進行的基本操作技能的培訓(xùn)

d職前培訓(xùn)的內(nèi)容為崗位工作職責(zé)及工作要求

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)的分類及內(nèi)容的掌握。d選項的內(nèi)容是人職培訓(xùn)中試用培訓(xùn)的內(nèi)容,其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第199頁。

4.關(guān)于考核的原則,說法不正確的是()。

a凡是與績效有關(guān)的工作都要列入考核指標(biāo)體系

b考核的內(nèi)容必須與工作有關(guān),同時考核標(biāo)準(zhǔn)要便于衡量和理解

c考核標(biāo)準(zhǔn)的制訂與執(zhí)行會因個人因素而調(diào)整

d考核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適用于一切同類型員工,不能區(qū)別對待或經(jīng)常變動

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對考核的原則的理解和掌握。c選項的內(nèi)容是不對的,考核的標(biāo)準(zhǔn)對同類型的員工不能區(qū)別對待,其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第207~208頁。

5.關(guān)于員工的獎勵,說法不正確的是()。

a一般來說,對員工的獎勵可分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵兩種

b要把物質(zhì)獎勵與精神獎勵有機結(jié)合起來,使兩者相輔相成

c員工作出了成績,符合獎勵標(biāo)準(zhǔn)以后,管理者應(yīng)該立即予以獎勵

d對不同的員工要采用相同的獎勵方式

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對員工的獎勵的掌握。d選項的內(nèi)容是不對的,對不同的員工要采取不同的獎勵方式,其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第208~209頁。

6.某物業(yè)管理企業(yè)下屬項目較多,而且項目所在地比較分散且物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜,該公司可采用的培訓(xùn)體系是()。

a一級培訓(xùn)體系

b二級培訓(xùn)體系

c一、二級混合培訓(xùn)體系

d以上都可以

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對建立培訓(xùn)體系的掌握。一級培訓(xùn)體系適合企業(yè)員工集中的企業(yè),二級培訓(xùn)體系適合項目分散、物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜的企業(yè),本書沒有講到有混合培訓(xùn)體系,故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第199頁。

7.下列培訓(xùn)不是項目負(fù)責(zé)人的能力培訓(xùn)內(nèi)容()。

a物業(yè)管理制度的制定

b創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)能力

c制訂物業(yè)維修方案

d公共關(guān)系

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對項目管理負(fù)責(zé)人的知識和能力培訓(xùn)的理解和掌握。此培訓(xùn)分為知識培訓(xùn)和能力培訓(xùn)兩類。d選項的內(nèi)容是屬于對項目負(fù)責(zé)人的知識培訓(xùn)的內(nèi)容,其余是能力培訓(xùn)的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第202頁。

8.企業(yè)要根據(jù)經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)等制訂年度培訓(xùn)計劃,下列哪一項不屬于年度培訓(xùn)計劃的內(nèi)容()。

a培訓(xùn)類型b培訓(xùn)經(jīng)費c培訓(xùn)目標(biāo)d效績考核結(jié)果

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對制訂年度培訓(xùn)計劃的掌握。年度培訓(xùn)計劃含有許多內(nèi)容:培訓(xùn)目標(biāo)、對象、類型、課程、師資培訓(xùn)經(jīng)費等,但不含有效績考核結(jié)果。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第203頁。

9.物業(yè)管理企業(yè)的招牌應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等諸多因素制訂招聘計劃,以下不屬于招聘計劃內(nèi)容的是()。

a人員的招聘條件b對應(yīng)聘者進行審核

c招聘渠道 d招聘人數(shù)和人員結(jié)構(gòu)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對制訂招聘計劃的掌握。b選項的內(nèi)容是招聘的組織實施中的內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第195~196頁。

10.下列不屬于薪酬管理的主要內(nèi)容是()。

a確定薪酬管理目標(biāo)

b選擇薪酬政策

c制訂薪酬計劃

d薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對員工薪酬管理的主要內(nèi)容的掌握。

d選項的內(nèi)容是薪酬體系設(shè)計中薪酬體系設(shè)計基本步驟中第五步的

內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第204―206頁。

11.下列不屬于員工的解聘的是()。

a員工辭職b員工的辭退c員工的資遣d員工合同到期不再續(xù)簽

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對員工解聘的掌握。員工的解聘分為3種情況:辭職、辭退和資遣,d選項的內(nèi)容不屬于員工的解聘,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第198頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)制訂招聘計劃應(yīng)考慮哪些因素()。

a企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

b管轄項目類型

c物業(yè)面積的大小和業(yè)主構(gòu)成情況

d項目所屬區(qū)域

e收入與消費傾向、消費特點

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對招聘計劃制訂的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)制訂招聘計劃應(yīng)考慮的因素很多,但不包括d選項項目所屬區(qū)域。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第195頁。

2.物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)及應(yīng)聘者的數(shù)量和層次確定選拔方法,常用的選拔方法有()。

a篩選b初審c心理測試d知識測驗e勞動技能測驗

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的掌握程度。招聘實施有許多步驟,選拔方法也很多,主要包括:面試、心理測驗、知識測驗和勞動技能測驗。a選項和b選項的內(nèi)容不包含在內(nèi),這兩個是對應(yīng)聘者進行初審的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第197頁。

3.關(guān)于培訓(xùn)體系的建立說法正確的是()。

a一級培訓(xùn)體系有利于充分利用企業(yè)的培訓(xùn)資源,有利于統(tǒng)一公司的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)要求,有利于降低培訓(xùn)成本

b二級培訓(xùn)體系有利于加強培訓(xùn)的針對性、適應(yīng)性、及時性,加強項目機構(gòu)培訓(xùn)的責(zé)任感

c如果項目機構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散,所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜,員工整體素質(zhì)較高,培訓(xùn)資源比較充裕,宜建立一級培訓(xùn)體系

d如果企業(yè)員工集中,且培訓(xùn)資源較緊缺,則宜建立二級培訓(xùn)體系

e如果項目多且分散,則宜建立二級培訓(xùn)體系

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)體系建立的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第199頁。

4.薪酬管理的目標(biāo)是()。

a吸引高素質(zhì)人才,穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊伍

b使員工安心本職工作,并保持較高的工作業(yè)績和工作動力

c薪酬管理的目標(biāo)與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)一致

d努力實現(xiàn)組織目標(biāo)和員工個人發(fā)展目標(biāo)的協(xié)調(diào)

e控制成本,防止虧損

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對薪酬管理目標(biāo)的理解和掌握。薪酬管理目標(biāo)有3項內(nèi)容,不包括c選項和e選項的內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第204頁。

5.關(guān)于員工的獎勵,說法正確的是()。

a一般來說,對員工的獎勵可分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵兩種

b要把物質(zhì)獎勵與精神獎勵有機結(jié)合起來,使兩者相輔相成

c培訓(xùn)是精神獎勵

d員工作出了成績,符合獎勵標(biāo)準(zhǔn)以后,管理者應(yīng)該立即予以獎勵

e對不同的員工要采用相同的獎勵方式

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對員工的獎勵的理解和掌握。員工的獎勵分為員工的獎勵形式和員工獎勵應(yīng)注意等內(nèi)容,答案中只有e選項是錯誤的,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第208頁。

6.關(guān)于人職培訓(xùn),說法正確的是()。

a人職培訓(xùn)一般包括職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)兩個環(huán)節(jié)

b職前培訓(xùn)是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓(xùn)知識

c試用培訓(xùn)是對新員工在試用期內(nèi),在崗位進行的基本操作技能的培訓(xùn)

d職前培訓(xùn)的內(nèi)容為崗位工作職責(zé)及工作要求

e入職培訓(xùn)的目的是讓員工掌握基本的服務(wù)知識

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對人職培訓(xùn)的理解和掌握。職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)的內(nèi)容是不一樣的,d選項的內(nèi)容是試用培tjli的內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第199頁。

7.招聘組織實施的內(nèi)容有()。

a公布招聘信息

b設(shè)計應(yīng)聘申請表

c對應(yīng)聘人員進行初審

d確定選拔方法

e實施考核

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的理解和掌握。e選項的內(nèi)容不包括在招聘的組織實施的內(nèi)容中,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第195―197頁。

8.對項目負(fù)責(zé)人的知識培訓(xùn)主要包括()。

a經(jīng)濟學(xué)

b物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理

c物業(yè)管理方案的制定

d策劃經(jīng)營服務(wù)項目

e公共關(guān)系

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對項目管理負(fù)責(zé)人的知識和能力培訓(xùn)的理解和掌握。此培訓(xùn)分為知識培訓(xùn)和能力培訓(xùn)兩類。c選項和d選項的內(nèi)容是屬于對項目負(fù)責(zé)人的能力培訓(xùn)的內(nèi)容,其余是知識培訓(xùn)的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第202頁。

9.面試的程序主要包括()。

a準(zhǔn)備

b營造和諧氣氛

c提問

d心理測驗

e知識測驗

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的理解和掌握。d選項和e選項的內(nèi)容不包括在面試的選拔方法中,心理測驗和知識測驗也是選拔方法,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第197頁。

10.應(yīng)聘申請表應(yīng)反映的信息包括()。

a應(yīng)聘者個人的基本信息

b應(yīng)聘者職業(yè)興趣

c應(yīng)聘者過去的工作經(jīng)驗與業(yè)績

d應(yīng)聘者的個人嗜好

e應(yīng)聘者的能力特長

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對設(shè)計應(yīng)聘申請表的掌握。d選項的內(nèi)容不屬于申請表的內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第197.頁。

11.物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)的方法有()。

a課堂教學(xué)法

b現(xiàn)場教學(xué)法

c師徒式培訓(xùn)法

d c方法最有效

e a、b法最有效

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)方法的運用的理解和掌握。d選項和e選項的內(nèi)容不包括在其中,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第203~204頁。

三、案例題

1.某公司財務(wù)人員小胡的合同即將到期,考慮到公司對小胡的工作不太滿意,不準(zhǔn)備與其簽訂勞動合同。時值歲末年初,人員招聘困難,人事部欲與其簽訂3個月的用工合同,待招聘到新員工后在辭退小胡。在小胡合同期滿前1個月,公司人事部主管小苗將一份為期3個月的合同交給了小胡。因合同期僅有3個月,小胡十分不滿,故將未簽字的合同至于抽屜內(nèi)沒有理睬。因工作較繁忙,小苗忘記催促小胡簽字。3個月后,公司招聘到了新員工,人事部王經(jīng)理找ntj,胡,告訴她新的合同期滿,公司不再與其簽訂合同,請其另謀職業(yè)。小胡認(rèn)為自己并沒有在為期3個月的新合同上簽字,自己的合同期限仍然是原合同的期限,即一年。請問小胡的想法是否正確如果公司要解聘小胡,是否要對其賠償經(jīng)濟損失人事部在處理此事時有什么錯誤

【答案】(1)不正確。在原勞動合同期滿后,雙方形成的是事實勞動關(guān)系,雙方?jīng)]有約定合同期限。事實勞動關(guān)系并非等同于續(xù)簽了原合同,合同期限也不是原合同約定的一年期限。

(2)不予賠償。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)司法解釋,勞動合同期滿后,勞動者仍在原用人單位工作,用人單位未表示異議的,勞動者和原用人單位之間存在的是一種事實上的勞動關(guān)系,而不等于

雙方按照原勞動合同約定的期限續(xù)簽了一個新的勞動合同。任何一方均有權(quán)隨時提出終止事實上的勞動關(guān)系。終止事實勞動關(guān)系的,用人單位應(yīng)支付欠付的工資、獎金、保險、福利等報酬,但無須支付賠償金。

(3)原合同到期后,未及時督促員工簽署新的勞動合同,引發(fā)了原可避免的糾紛。

2.劉某在a公司工作已3年,表現(xiàn)優(yōu)秀。該公司與其簽訂了為期五年的勞動合同,同時,送劉某去參加一年的脫產(chǎn)學(xué)習(xí)弱電技術(shù)。劉某與a公司就學(xué)習(xí)一事簽訂了培訓(xùn)協(xié)議:劉某學(xué)習(xí)的費用由a公司支付,學(xué)習(xí)期間工資照發(fā),學(xué)習(xí)回公司后,至少要再為a公司服役八年尚可調(diào)換工作。劉某學(xué)成后回a公司工作至勞動合同期滿,提前一個月,劉某提出辭職申請。一個月后,劉某到b公司工作并與b公司簽訂了為期二年的勞動合同。請問培訓(xùn)協(xié)議對劉某有沒有約束力依據(jù)是什么劉某是否需要賠償a公司的經(jīng)濟損失b公司在這種情況下與劉某簽訂勞動合同是否恰當(dāng)為什么【答案】(1)有約束力。培訓(xùn)協(xié)議內(nèi)容是用人單位和勞動者之間技術(shù)培訓(xùn)事宜達成的專項協(xié)議,是雙方真實意思表示,具有法律約束力。

(2)應(yīng)予賠償。勞動部[1995]223號《違反(勞動法)有關(guān)勞動合同規(guī)定的補償辦法》第4條規(guī)定:勞動者違反規(guī)定或勞動合同的約定解除勞動合同,對用人單位造成損失的,勞動者應(yīng)賠償用人單位的下列損失:1.用人單位招收錄用其所支付的費用;2.用人單位為其支付的培訓(xùn)費用;3.給生產(chǎn)經(jīng)營、工作造成的直接經(jīng)濟損失;4.勞動合同約定的其他費用。這里的培訓(xùn)費用是指單位有支付憑證的、與培訓(xùn)有直接關(guān)系的費用,包括培訓(xùn)期間的車旅費、住宿費、培訓(xùn)課程費及其他相關(guān)費用。

(3)不恰當(dāng),根據(jù)劉某與公司的合同約定,劉某的勞動合同尚未解除,b公司不得聘用未解除勞動合同的勞動者,否則,給原用人單位造成經(jīng)濟損失的,該用人單位應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任(《合同法》第99條)。

3.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,負(fù)責(zé)人員招聘工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)招聘計劃包括哪些內(nèi)容。

【答案】(1)計劃招聘人數(shù)和人員結(jié)構(gòu),包括專業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)。

(2)各類人員的招聘條件。

(3)招聘信息發(fā)布的時間、方式和范圍。

(4)招聘的渠道。

(5)招聘方法。

【解析】本題考查的是考生對招聘計劃制訂的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第195頁。

4.作為物業(yè)公司人力資源部主管,負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)工作,請你說明項目管理負(fù)責(zé)人的知識和能力培訓(xùn)一般包括哪些內(nèi)容。

【答案】(1)知識培訓(xùn)包括:經(jīng)濟學(xué)、組織行為學(xué)、市場營銷、公共關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理、物業(yè)管理法規(guī)與房地產(chǎn)經(jīng)營知識。

(2)能力培訓(xùn)包括:制訂物業(yè)管理方案的能力、制訂物業(yè)管理制度的能力、編制費用預(yù)算的能力、制訂物業(yè)維修方案的能力、策劃經(jīng)營服務(wù)項目的能力、創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)的能力。

【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)的分類和內(nèi)容的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第202頁。

5.你是某物業(yè)公司人力資源部主管,負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)工作,請說明年度培訓(xùn)計劃的主要內(nèi)容包括哪些

【答案】年度培訓(xùn)計劃的主要內(nèi)容包括:培訓(xùn)目標(biāo)、對象、類型、課程、師資、內(nèi)容、場地、時間、實踐操作和培訓(xùn)經(jīng)費等。

【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)的分類及內(nèi)容的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第203頁。

6.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,請說明薪酬體系設(shè)計的基本步驟有哪些。

【答案】一般包括以下幾個步驟:職位分析――職位評價――薪酬調(diào)查――薪酬定位――薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計――薪酬體系的實施和修正。

【解析】本題考查的是考生對薪酬體系設(shè)計的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第205~206頁。

7.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,負(fù)責(zé)員工的考核工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)員工的考核方法是什么。

【答案】物業(yè)管理企業(yè)員工考評通常采用定性考核法和定量考核法。定性考核法主要包括采用個人述職、群眾考評、組織談話、上級評定等方式進行。一般從“德”、“能”、“勤”、“績”四個方面組織考核。

定量考核法主要包括設(shè)計相應(yīng)考核指標(biāo)體系,通過對被考核人所管部門、承擔(dān)職責(zé)、工作完成情況進行指標(biāo)分解,以量化指標(biāo)進行考核。

定性考核和定量考核不是孤立的,而是應(yīng)相互結(jié)合綜合評定。

第5篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第一章物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第一章物業(yè)管理企業(yè)

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)的分類,以下各項不是按投資主體經(jīng)濟成分來劃分的有()。

a中外合資經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)

b全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

c物業(yè)管理集團公司下的子公司

d集體與個人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)類型的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)分類按照投資主體的經(jīng)濟成分可劃分為:全民所有制物業(yè)管理企業(yè)、集體所有制物業(yè)管理企業(yè)、民營物業(yè)管理企業(yè)、外資物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1―2頁。

2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分類方法有()。

a a、b、c、d四個等級

b高、中、低三個等級

c一、二、三級

d特級、一、二級

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級為一、二、三級。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第4~5頁。

3.一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司,其注冊資本可以是:

a 200萬元

b 300萬元

c 400萬元

d 800萬元

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)注冊資本為人民幣500萬元以上。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第4~5頁。

4.二級資質(zhì)物業(yè)管理公司,專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于()人。

a 10b 20c 30d 40

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第4~5頁。

5.關(guān)于物業(yè)管理資質(zhì)的頒發(fā)機構(gòu),下面哪個說法是正確的()。

a國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

b省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

c直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督

d直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書

的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企

業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第4頁。

6.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi),持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請以下資質(zhì)()。

a一級資質(zhì)b二級資質(zhì)c三級資質(zhì)d三級資質(zhì),并設(shè)一年的暫定期

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級按最低等級核定,并設(shè)一年的暫定期,物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

7.物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的()。

a法人b經(jīng)濟實體c企業(yè)單位d以上說法都不對

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)概念的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。故本題選b,

有關(guān)內(nèi)容可參見教材第l頁。

8.下列選項中,不屬于物業(yè)管理企業(yè)特征的是()。

a是獨立的企業(yè)法人

b屬于服務(wù)性企業(yè)

c具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

d具有行政管理職能

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)特征的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)特征可歸納為以下三點:一是獨立的企業(yè)法人;二屬于服務(wù)性企業(yè);三具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

9.物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是()。

a服務(wù)b管理c服務(wù)與管理并存d以上說法都不對

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)特征的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)本身不制造實物產(chǎn)品,它主要是常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目,盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù),與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

10.物業(yè)管理有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為(&nbs

p; )萬元。

a 10b 200c 300d 500

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)工商注冊登記的掌握程度?！豆痉ā芬?guī)定,科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定(若辦理資質(zhì),10萬元的注冊資本是不行的)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3頁。

11.()組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式,它的特點是:企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能,按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo),不設(shè)專門職能機構(gòu)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理,不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6~7頁。

12.()組織形式,其員工受雙重領(lǐng)導(dǎo)。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng),縱橫交叉,構(gòu)成矩陣的形式。其特點是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門,又建立橫向的管理系統(tǒng);參加項目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo),既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo),又受項目組的領(lǐng)導(dǎo)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁。

13.規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司可以采用()組織形式。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式,是管理產(chǎn)品各類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)各類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8頁。

14.目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種組織形式是()。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。直線職能制以直線制為基礎(chǔ),在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下,按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門,實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式。其特點是各級主管人員直接指揮,職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機構(gòu)下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示,只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7~8頁。

15.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級按()等級核定。

a最低b最高c適合的資質(zhì)等級d矩陣制

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級按最低等級核定,并設(shè)一年的暫定期物管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時,應(yīng)持以下資料()。

a營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)章程

b驗資證明

c物業(yè)管理企業(yè)組織架構(gòu)

d企業(yè)法定代表人的身份證明

e物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證明書和勞動合同,管理和技術(shù)人員的職稱證明書和勞動合同

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時,應(yīng)持以下資料:營業(yè)執(zhí)照;企業(yè)章程;驗資證明;企業(yè)法定代表人的身份證明;物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)

資格證明書和勞動合同,管理和技術(shù)人員的職稱證明書和勞動合同。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

2.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立,以下說法正確的是()。

a物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段

b 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記,是根據(jù)《公司法》的規(guī)定

c新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后,要向當(dāng)?shù)毓ど讨鞴懿块T申請資質(zhì),是根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定

d《公司法》規(guī)定,科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為50萬元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時可以辦理三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)

e物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立程序的掌握程度。根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段;根據(jù)《公司法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后,方可開業(yè);新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi),要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì),是根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定;《公司法》規(guī)定,科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業(yè)管理企業(yè)作

為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時,考慮到企業(yè)注冊后應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書,因此,注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求;物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~6頁。

3.以下哪幾種是物業(yè)管理企業(yè)的常見模式()。

a房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬公司

b民營物業(yè)管理企業(yè)

c獨立的物業(yè)管理企業(yè)

d集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

e物業(yè)管理集團公司

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)常見模式的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的常見模式有房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬公司、獨立的物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理集團公司。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3―6頁。

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式主要有()。

a直線制b直線職能制c矩陣制d直線矩陣制e事業(yè)部制

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制和矩陣制。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

5.以下對物業(yè)管理企業(yè)描述正確的有()。

a依法設(shè)立,以盈利為目的,承擔(dān)獨立責(zé)任的企業(yè)法人

b物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品就是服務(wù),屬于服務(wù)性企業(yè)

c其職能帶有公共管理的性質(zhì)

d具備專門資質(zhì),依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體

e物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,在提供服務(wù)時不承擔(dān)民事責(zé)任

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)概念和特征掌握程度。e“物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,在提供服務(wù)時不承擔(dān)民事責(zé)任”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任”。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

6.關(guān)于事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式以下哪種說法是正確的()。

a事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式,是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式

b采取事業(yè)部制的物業(yè)管理企業(yè),要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識,具備多方面的知識和技能

c其主要特點:實行分權(quán)管理,將政策制定和行政管理分開;每個事業(yè)部都是一個利潤中心,實行獨立核算和自負(fù)盈虧

d其主要優(yōu)點:強化了決策機制,使公司領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù);能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性;促進了內(nèi)部競爭;有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)

e主要缺點:機構(gòu)人員較多,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理組織形式的掌握程度。選項b“采取事業(yè)部制的物業(yè)管理企業(yè),要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識,具備多方面的知識和技能”是直線制組織形式的特征;選項e“主要缺點:機構(gòu)人員較多,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)”是矩陣制組織形式的缺點。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8頁。

7.以下諸多因素,哪幾個因素影響物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置()。

a企業(yè)資質(zhì)b企業(yè)戰(zhàn)略c技術(shù)d組織規(guī)模e外部環(huán)境

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素的掌握程度。影響因素包括:企業(yè)戰(zhàn)略因素、外包環(huán)境因素、技術(shù)因素和組織規(guī)模及所處階段。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9頁。

8.物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求是()。

a按企業(yè)資質(zhì)設(shè)置組織機構(gòu)

b按照企業(yè)規(guī)模、任務(wù)設(shè)置

c按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理的原則設(shè)置

d按企業(yè)注冊資本設(shè)置組織機構(gòu)

e要充分體現(xiàn)各崗位、各部門之間的分工協(xié)作,同時,要精干、高效、靈活

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置要求的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求是:①按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置;②統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理;③分工協(xié)作;④精干、高效、靈活。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。

9.物業(yè)管理企業(yè)的分類,以下各項是按投資主體的經(jīng)濟成分來劃分的有()。

a中外合資經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)

b全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

c物業(yè)管理集團公司下的子公司

d集體與個人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)

e股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)分類的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)按投資主體的經(jīng)濟成分來劃分,可分為:全民所有制物業(yè)管理企業(yè);集體所有制物業(yè)管理企業(yè);民營物業(yè)管理企業(yè);外資物業(yè)管理企業(yè)和其他物業(yè)管理企業(yè)。選項c“物業(yè)管理集團公司下的子公司”屬于物業(yè)企業(yè)的模式;選項e“股份合作型物業(yè)管理企業(yè)”是按股東出資形式來劃分的。故本題選abd,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1―2頁。

10.物業(yè)管理企業(yè)的職能機構(gòu)主要包括人力資源部、行政管理部、品質(zhì)管理部、財務(wù)部、經(jīng)營管理部、工程管理部、安全管理部、環(huán)境管理部。品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括以下那幾個方面()

a客戶服務(wù)監(jiān)督管理

b制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標(biāo)

c維護企業(yè)質(zhì)量管理體系的正常運行

d建立相關(guān)規(guī)章制度、管理目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)

e客戶管理關(guān)系,客戶投訴處理,客戶滿意度評價

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)職能機構(gòu)職責(zé)的掌握程度。品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括:企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護,各物

業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督,客戶滿意度評價及監(jiān)督,管理評審,

協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系,外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào),內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào),客戶服務(wù)監(jiān)督管理,客戶關(guān)系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁。

三、案例題

1.你是一個職業(yè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組建一個準(zhǔn)備接管兩個三十萬建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小區(qū)的物業(yè)管理公司。按上級領(lǐng)導(dǎo)的要求:成立之初的組織機構(gòu)設(shè)置要考慮公司的發(fā)展要求,要貫標(biāo)(is09001)。請問(1)按直線職能制組織形式思路,設(shè)立公司的職能部門并確定各部門的職責(zé)。(2)說明直線職能制的主要優(yōu)缺點。

【答案】(1)應(yīng)設(shè)立的職能部門及職責(zé)如下:

①總經(jīng)理室:由總經(jīng)理及若干副總經(jīng)理共同構(gòu)成公司的決策層,對企業(yè)的重大問題作出決策。

②人力資源部:制訂企業(yè)各項人力資源管理制度,編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計劃,優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置,設(shè)計實施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。

③行政管理部:編制實施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算,建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

④財務(wù)部:堅持原則,遵守財經(jīng)紀(jì)律,執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度;編制財務(wù)計劃,做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作;督促檢查各項目的財務(wù)收支情況,監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作,增收節(jié)支;定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。

⑤品質(zhì)管理部:企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護,各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督,客戶滿意度評價及監(jiān)督,管理評審,協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系,外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào),內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào),客戶服務(wù)監(jiān)督管理,客戶關(guān)系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。

⑥市場拓展部:制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標(biāo),制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),組織對各物業(yè)項目進行目標(biāo)考核等。

⑦經(jīng)營管理部:物業(yè)管理市場調(diào)查研究,物業(yè)管理市場拓展,物業(yè)項目可行性研究分析,制作標(biāo)書,投標(biāo)管理,新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào),顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。

⑧工程管理部:工程維修和運行保障,合格工程維修分包商評審,各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標(biāo)、預(yù)算及審價、合同評審工作,為各物業(yè)項目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運行和維修評審,支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理,負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。

⑨安全管理部:各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等;具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計劃的制度與實施,并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項目的執(zhí)行情況;完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作;協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。

⑩環(huán)境管理部:負(fù)責(zé)清潔、綠化管理,保持環(huán)境衛(wèi)生,實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等;具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作;負(fù)責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核;負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施,組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。

(2)優(yōu)點:加強了專業(yè)管理的職能,適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。缺點:機構(gòu)人員較多,成本較高,橫向協(xié)調(diào)困難,容易造成扯皮,降低工作效率。

2.公司剛剛意向成立一個物業(yè)管理公司,你是行政經(jīng)理,請你寫出物業(yè)公司設(shè)立的程序。分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。

【答案】

(1)工商注冊登記階段:企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。

第6篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)考試

第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立和組織機構(gòu)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)及其職能。

熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類型,物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求和主要影響因素。

(三)要點說明

1.物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征

2.物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序

(1)工商注冊登記

(2)資質(zhì)管理

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置

(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式

(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素

(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求

(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構(gòu)及其職責(zé)

第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求,物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫。

熟悉:物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序,投標(biāo)的策略和技巧。

了解:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。

(三)要點說明

1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點

2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求

3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實施

4.物業(yè)管理招標(biāo)的類型

5.物業(yè)管理招標(biāo)的方式

6.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

7.物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序

8.物業(yè)管理投標(biāo)的條件

9.物業(yè)管理投標(biāo)的程序

10.物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧

11.制定物業(yè)管理方案

(1)制定物業(yè)管理方案的一般程序

(2)制定物業(yè)管理方案的要求

(3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

(4)制定物業(yè)管理方案的要點及方法

第三章 物業(yè)管理合同

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及合同的訂立、履行、終止等相關(guān)知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容和區(qū)別。

熟悉:簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)合同的注意事項,業(yè)主公約和臨時業(yè)主公約的制訂與宣傳。

了解:合同要約與承諾,合同簽訂的基本原則,有效合同的構(gòu)成要件,其他物業(yè)管理合同。

(三)要點說明

1.合同的有關(guān)知識

2.前期物業(yè)服務(wù)合同

(1)前期物業(yè)服務(wù)合同及其主要內(nèi)容

(2)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的注意事項

3.物業(yè)服務(wù)合同

(1)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

(2)物業(yè)服務(wù)合同的終止

.業(yè)主公約和臨時業(yè)主公約

5.其他物業(yè)管理相關(guān)合同

第四章 早期介入與前期管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理早期介入與前期管理相關(guān)法規(guī)和知識的掌握程度和實踐操作的綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理早期介入與前期管理的相關(guān)法規(guī),實踐運作的主要內(nèi)容,早期介入與前期管理兩者之間的區(qū)別。

熟悉:早期介入的作用,前期管理的特點。

了解:早期介入的必要性,早期介入各階段的介入方法和介入要點。

(三)要點說明

1.物業(yè)管理早期介入與前期管理的相關(guān)法規(guī)

2.物業(yè)管理早期介人

(1)早期介入的必要性

(2)早期介入的作用

(3)早期介入的內(nèi)容

3.物業(yè)管理前期管理

(1)物業(yè)項目前期管理運作的主要內(nèi)容

(2)物業(yè)項目的工程質(zhì)量保修

(3)前期物業(yè)管理的溝通協(xié)調(diào)

第五章 物業(yè)的承接查驗

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)承接查驗相關(guān)法規(guī)和物業(yè)承接查驗運作內(nèi)容及方法等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)承接查驗的相關(guān)法規(guī)、主要內(nèi)容和基本方法;新建物業(yè)承接查驗與物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的區(qū)別。

熟悉:物業(yè)移交的主要內(nèi)容,承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理,物業(yè)管理工作的移交。

了解:物業(yè)承接查驗的準(zhǔn)備工作,物業(yè)移交的注意事項。

(三)要點說明

1.物業(yè)承接查驗的相關(guān)法規(guī)

2.新建物業(yè)的承接查驗

(1)新建物業(yè)承接查驗的準(zhǔn)備工作

(2)新建物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容

(3)新建物業(yè)承接查驗的方式

(4)物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)問題的處理

3.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗

(1)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時,新的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)承接查驗的前提條件

(2)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗的準(zhǔn)備工作

(3)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗的基本內(nèi)容

4.物業(yè)管理工作的移交

(1)新建物業(yè)的移交

(2)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作的移交

(3)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作移交的注意事項

第六章 物業(yè)入住與裝修管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)人住與裝修管理相關(guān)法規(guī)和知識的掌握程度,以及物業(yè)人住與裝修管理的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實踐操作的綜合能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)人住與裝修的相關(guān)法規(guī);物業(yè)入住操作程序,物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容,物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容,物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任。

熟悉:物業(yè)人住的準(zhǔn)備,物業(yè)裝飾裝修管理流程,物業(yè)裝飾裝修管理中應(yīng)注意的問題。

了解:物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題。

(三)要點說明

1.物業(yè)入住的準(zhǔn)備

2.物業(yè)人住流程及手續(xù)、費用交納、驗房及發(fā)放鑰匙、資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理

3.物業(yè)裝飾裝修管理流程

4.物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

5.物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責(zé)任

第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理

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(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本內(nèi)容、方法和要點,相關(guān)計劃、制度的制定和執(zhí)行等物業(yè)管理知識及相關(guān)法規(guī)的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容、方法和要點,維修養(yǎng)護計劃的制定和實施,設(shè)備設(shè)施運行管理的實施。

熟悉:房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和作用,制定維修養(yǎng)護計劃的方法,設(shè)備設(shè)施運行管理的內(nèi)容和要求,相關(guān)管理制度的制定、執(zhí)行,外包控制,幾種典型設(shè)備的管理。

了解:房屋及設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo),設(shè)備設(shè)施的節(jié)能管理,房屋及設(shè)備設(shè)施管理相關(guān)法規(guī)。

(三)要點說明

1.房屋種類

2.房屋的組成部分

3.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求

4.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容

5.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的方法

6.房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制訂

7.房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施

8.共用設(shè)備設(shè)施運行管理

9.房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護管理項目的外包控制

10.配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等典型設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容

11.典型設(shè)備設(shè)施管理的注意事項

第八章 物業(yè)環(huán)境管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)清潔、綠化和衛(wèi)生蟲害防治管理等物業(yè)環(huán)境管理知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)清潔和綠化管理的內(nèi)容,物業(yè)清潔基本標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法,綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法。

熟悉:清潔、綠化管理的基本制度和要求。

了解:物業(yè)清潔、綠化的基本方法,物業(yè)衛(wèi)生蟲害防治的基本內(nèi)容與方法。

(三)要點說明

1.物業(yè)清潔衛(wèi)生管理

(1)物業(yè)清潔衛(wèi)生服務(wù)的基本內(nèi)容

(2)物業(yè)清潔的基本操作方法

(3)物業(yè)清潔服務(wù)日常管理的方法

2.物業(yè)白蟻及衛(wèi)生蟲害防治

(1)白蟻防治的方法

(2)其他蟲害的防治

3.物業(yè)綠化管理

(1)物業(yè)綠化管理的基本內(nèi)容

(2)各類物業(yè)的綠化管理要求

(3)物業(yè)日常綠化管理的方法

第九章 公共秩序管理服務(wù)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)公共安全、治安防范、消防管理、車輛管理等公共秩序管理服務(wù)知識和相關(guān)法規(guī)的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)公共安全的內(nèi)容與要求,治安防范注意事項,消防檢查的內(nèi)容與方法,消防安全預(yù)案的制定,車輛管理的方法與要求。

熟悉:物業(yè)安全防范服務(wù)的內(nèi)容和檢查方法,義務(wù)消防隊伍的建設(shè),動火安全管理,車輛管理的注意事項。

了解:消防制度制定,消防器材的配備、使用與維護,公共秩序管理相關(guān)法規(guī)。

(三)要點說明

1.物業(yè)公共安全防范管理服務(wù)

(1)物業(yè)管理安全防范內(nèi)容

(2)物業(yè)管理安全防范工作檢查方法

(3)物業(yè)管理治安防范注意事項

2.物業(yè)消防管理

3.物業(yè)車輛停放管理

(1)車輛管理方法與要求

(2)車輛管理注意事項

4.公共秩序管理相關(guān)法規(guī)

第十章 物業(yè)管理風(fēng)險防范

與緊急事件

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理風(fēng)險及其防范、典型緊急事件的應(yīng)急處理知識,以及物業(yè)管理風(fēng)險防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理風(fēng)險防范與處理緊急事件的相關(guān)法規(guī);物業(yè)管理風(fēng)險的內(nèi)容,典型緊急事件的處理。

熟悉:物業(yè)管理風(fēng)險防范的措施,處理緊急事件的要求,處理緊急事件的過程。

了解:物業(yè)管理風(fēng)險的特點,緊急事件的類型。

(三)要點說明

1.風(fēng)險和物業(yè)管理風(fēng)險的相關(guān)知識

2.物業(yè)管理風(fēng)險的內(nèi)容

(1)早期介入的風(fēng)險

(2)前期物業(yè)管理的風(fēng)險

(3)日常物業(yè)管理的風(fēng)險

3.物業(yè)管理風(fēng)險防范的措施

4.物業(yè)管理緊急事件的界定

5.物業(yè)管理緊急事件的處理

6.火警、燃?xì)庑孤?、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺風(fēng)襲擊等典型緊急事件的處理

第十一章 財務(wù)管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理,物業(yè)管理項目的財務(wù)管理,酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費的測算編制,住宅專項維修資金以及相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用、稅費和利潤,物業(yè)服務(wù)費成本

熟悉:物業(yè)管理項目財務(wù)管理,酬金制與包干制的內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)費核算要點及方法,住宅專項維修資金的作用、來源及管理。

了解:酬金制和包干制的財務(wù)特征。

(三)要點說明

1.物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理

(1)物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入

(2)物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

(3)物業(yè)管理企業(yè)的利潤

2.物業(yè)管理項目的財務(wù)管理

3.物業(yè)管理酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費用的測算編制

(1)酬金制與包干制的內(nèi)容和特點

(2)物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出

(3)物業(yè)服務(wù)費編制依據(jù)

(4)物業(yè)服務(wù)費核算方法

4.住宅專項維修資金的作用、來源和管理

第十二章 物業(yè)管理檔案管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理檔案的分類、收集與整理、檢.索利用與保存等相關(guān)理論與技術(shù),以及物業(yè)管理信用檔案的內(nèi)容和管理等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理檔案的收集、整理和利用,物業(yè)管理信用檔案的內(nèi)容與管理。

熟悉:物業(yè)管理檔案的檢索與保存。

了解:物業(yè)管理檔案的分類和其他相關(guān)知識。

(三)要點說明

1.物業(yè)管理檔案的收集與整理

(1)物業(yè)承接查驗期檔案資料的收集與整理

(2)物業(yè)人住期檔案資料的收集與整理

(3)日常物業(yè)管理期檔案資料的收集與整理

2.物業(yè)管理檔案的檢索利用與保存

(1)常用的紙介質(zhì)檔案的檢索與利用

(2)電子媒體檔案的檢索與利用

(3)物業(yè)管理檔案的保存

3.物業(yè)管理企業(yè)信用檔案

(1)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的作用及范圍

(2)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的目標(biāo)

&

nbsp;(3)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容的采集

(4)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理

第十三章 人力資源管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)員工的招聘與解聘、培訓(xùn)與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎懲等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:員工招聘的組織與實施,培訓(xùn)管理的組織與實施。熟悉:員工招聘計劃的制定,員工的解聘,培訓(xùn)的分類及內(nèi)容,員工薪酬管理的內(nèi)容,員工的考核與獎懲。

了解:員工年度培訓(xùn)計劃,員工薪酬管理的體系設(shè)計。

(三)要點說明

1.員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計劃的制定

(2)員工招聘的組織實施

(3)員工的解聘

2.員工的培訓(xùn)及管理

(1)培訓(xùn)體系的建立

(2)培訓(xùn)的分類

(3)培訓(xùn)的內(nèi)容

(4)年度培訓(xùn)計劃

(5)培訓(xùn)的組織與實施

3.員工薪酬管理

4.員工的考核與獎懲

第十四章 客戶管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理客戶溝通、投訴處理、客戶滿意度調(diào)查等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:客戶溝通的方法與管理,投訴的處理程序與方法,客戶滿意度調(diào)查的實施步驟。

熟悉:客戶溝通的準(zhǔn)備與注意事項,投訴處理的內(nèi)容與方式,客戶滿意度調(diào)查的基本原則與方法。

了解:客戶投訴的意義。

(三)要點說明

1.客戶溝通的內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗、物業(yè)移交等問題的溝通交流

(2)與政府行政、業(yè)務(wù)主管部門和轄區(qū)街道居委會在法規(guī)監(jiān)管、行政管理服務(wù)方面的溝通交流

(3)與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個人的業(yè)務(wù)溝通交流

(4)與業(yè)主大會和業(yè)主委員會對有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流

(5)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通交流

2.客戶溝通的方法

3.客戶溝通的管理

4.客戶投訴的處理

(1)客戶投訴的內(nèi)容

(2)客戶投訴的方式

(3)客戶投訴處理的程序

(4)客戶投訴處理的方法

5.客戶滿意度調(diào)查

(1)客戶滿意度與測量方法

(2)客戶滿意度調(diào)查的實施步驟

第十五章 物業(yè)管理應(yīng)用文書

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型、寫作要領(lǐng)等物業(yè)管理應(yīng)用文書知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理應(yīng)用文書的常見類型和寫作要領(lǐng)。

熟悉:物業(yè)管理行政公文、事務(wù)文書、制度文書、禮儀文書的寫作要領(lǐng)。

了解:應(yīng)用文書的基礎(chǔ)知識,物業(yè)管理應(yīng)用文書的作用,物業(yè)管理活動中其他日常文書常用的類型、格式和寫作要求,行政公文與其他文書的區(qū)別。

(三)要點說明

1.應(yīng)用文書的相關(guān)知識

2.物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型

(1)行政公文

(2)事務(wù)文書

(3)制度文書

(4)禮儀文書

(5)其他日常文書

3.物業(yè)管理應(yīng)用文書制作及寫作要領(lǐng)

(1)物業(yè)管理應(yīng)用文書標(biāo)題的制作

(2)物業(yè)管理應(yīng)用文書寫作的行款格式規(guī)則

第7篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第十章物業(yè)管理風(fēng)險防范與緊急事件

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.以下關(guān)于風(fēng)險的說法中不正確的是()。

a風(fēng)險是因未來的不確定性帶來的可能損失

b風(fēng)險是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性

c物業(yè)管理風(fēng)險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中,由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失

d物業(yè)管理的風(fēng)險類型由前期物業(yè)管理的風(fēng)險和日常管理的風(fēng)險兩部分構(gòu)成

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對風(fēng)險與物業(yè)管理風(fēng)險概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險類型包括早期介入的風(fēng)險、前期物業(yè)管理的風(fēng)險和el常管理的風(fēng)險。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157頁。

2.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法中不正確的是()。

a《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”

b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘

c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時,物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)萬回

d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。選項a“《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”’應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。

3.以下對緊急事件的性質(zhì)說法不正確的是()。

a緊急事件具有偶然性

b緊急事件具有隨機性

c緊急事件具有規(guī)律性

d緊急事件具有復(fù)雜性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“緊急事件具有規(guī)律性”相矛盾。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162頁。

4.關(guān)于燃?xì)庑孤┨幚泶胧┎徽_的是()。

a抵達現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)氣體泄漏后立即用手機報警

b立即打開門窗、關(guān)閉燃?xì)忾y門

c情況嚴(yán)重時,應(yīng)及時疏散人員

d如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者,應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對處理燃?xì)庑孤┦录恼莆粘潭?。?dāng)發(fā)生燃?xì)庑孤┖笠⒓赐ㄖ細(xì)夤?但是不能在現(xiàn)場用手機報警,應(yīng)為在泄漏現(xiàn)場使用手機可能會引起爆炸。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第164頁。

5.關(guān)于物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險,以下哪一說法是不正確的()。

a會造成物業(yè)共用部位損壞

b會降低物業(yè)管理的運行、維修和維護成本

c會使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任

d會帶來安全隱患和鄰里糾紛

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理的風(fēng)險的掌握程度。選項b“會降低物業(yè)管理的運行、維修和維護成本”應(yīng)為“會增加物業(yè)管理的運行、維修和維護成本”。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。

6.物業(yè)管理風(fēng)險按類型分類不包括()風(fēng)險

a早期介入

b前期物業(yè)管理

c日常管理

d能源調(diào)價

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險的概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險類型包括早期介入的風(fēng)險、前期物業(yè)管理的風(fēng)險和日常管理的風(fēng)險。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157頁。

7.發(fā)生電梯故障的處理程序有:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達現(xiàn)場救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細(xì)記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協(xié)助。正確的處理程序是()。

a①②③④⑤

b②⑤①③④

c①②⑤⑧④

d②①⑤③④

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達現(xiàn)場救助;③留意被i~1)k

員情況,必要消防人員協(xié)助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細(xì)記錄備案。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第164頁。

8.下列不屬于緊急事件的是()。

a火警

b噪音侵?jǐn)_

c高空墜物

d投訴

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、

刑事案件和臺風(fēng)襲擊等。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

9.下列不屬于緊急事件事先準(zhǔn)備工作的是()。

a成立緊急事件處理小組

b制定緊急事件備選方案

c制定緊急事件的溝通計劃

d負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場協(xié)調(diào)指揮

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件實現(xiàn)準(zhǔn)備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計劃。選項d“負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場協(xié)調(diào)指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是(

)。

a通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施

b利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場

c對現(xiàn)場拍照

d檢查排水管道是否暢通,防止淤塞

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對浸水、漏水處理的掌握程度。當(dāng)發(fā)生浸水、漏水事件時,應(yīng):①檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì),設(shè)法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關(guān)部門采取緊急措施;③利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場;④對現(xiàn)場拍照作為存檔及申報保險理賠證明。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第165~166頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)早期介入的風(fēng)險包括以下哪幾個方面()。

a項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險

b法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險

c合同執(zhí)行的風(fēng)險

d管理項目外包存在的風(fēng)險

e專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險內(nèi)容的掌握程度。早期介入的風(fēng)險包括:項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險。選項b“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險”和選項d“管理項目外包存在的風(fēng)險”是日常物業(yè)管理的風(fēng)險;選項c“合同執(zhí)行的風(fēng)險”是前期物業(yè)管理的風(fēng)險。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157―160頁。

2.合同風(fēng)險具體包括以下哪幾個方面()。

a合同期限的風(fēng)險

b合同訂立的風(fēng)險

c合同仲裁的風(fēng)險

d合同違約的風(fēng)險

e合同執(zhí)行的風(fēng)險

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對合同風(fēng)險的掌握程度。合同風(fēng)險具體包括三個方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險和合同執(zhí)行的風(fēng)險。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。

3.物業(yè)使用帶來的風(fēng)險包括以下哪些方面()。

a高空拋物

b維修和維護成本

c堵塞消防通道

d損壞共用設(shè)施設(shè)備和場地

e改變物業(yè)使用功能

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。物業(yè)使用帶來的風(fēng)險包括對物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況,如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場地等;還包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人疏忽”而發(fā)生的意外事故。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。

4.緊急事件處理小組應(yīng)由哪些人員組成()。

a高層決策者

b各部門領(lǐng)導(dǎo)

c法律顧問

d公共部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)

e普通管理人員

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的高層決策者,公關(guān)部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

5.以下哪些屬于物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會面臨的緊急事件()。

a火警和電梯故障

b噪聲侵?jǐn)_和電力故障

c鄰里糾紛和寵物傷人

d浸水漏水和高空墜物

e刑事案件和臺風(fēng)

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、

刑事案件和臺風(fēng)襲擊等。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

6.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法中正確的是()。

a《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會與

物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”

b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘

c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時,物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)面

d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂

e前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。選項a“《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止…應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。

7.前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險包括()。

a合同期限

b合同訂立的風(fēng)險

c法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險

d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險

e合同執(zhí)行的風(fēng)險

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理風(fēng)險和日常物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。合同風(fēng)險具體包括3個方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險和合同執(zhí)行的風(fēng)險。選項c“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險”和選項d“物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。

8.業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險包括()。

a合同期限

b物業(yè)使用帶來的風(fēng)險

c管理費收繳風(fēng)險

d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險

e高空拋物和改變物業(yè)使用功能的風(fēng)險

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。選項a“合同期限”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險;選項c“管理費收繳

風(fēng)險”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險中日常運作過程中的風(fēng)險,而不是“業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險”。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。

9.物業(yè)日常運作過程中的風(fēng)險包括()。

a替公共事業(yè)費用代收代繳存在的風(fēng)險

b管理項目外包存在的風(fēng)險

c合同訂立的風(fēng)險

d合i司執(zhí)行的風(fēng)險

e管理費收繳風(fēng)險

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理風(fēng)險的掌握程度。物業(yè)日常運作過程中的風(fēng)險包括:管理費收繳風(fēng)險、替公共事業(yè)費用代收代繳存在的風(fēng)險、管理項目外包存在的風(fēng)險、物業(yè)管理員工

服務(wù)存在的風(fēng)險和公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險。選項c“合同訂立的風(fēng)險”和選項d“合同執(zhí)行的風(fēng)險”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。

10.物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險防范可從以下幾個方面進行()。

a學(xué)法、懂法和守法

b抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實

c妥善處理物業(yè)管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系

d提高研究、控制和防范的能力

e提高管理費的收取能力

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險防范措施的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險防范措施有6個方面:①學(xué)法、懂法和守法;②抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實;③妥善處理物業(yè)管理活

動相關(guān)主體間的關(guān)系;④重視企業(yè)宣傳,建立輿論平臺;⑤引入風(fēng)險分擔(dān)機制;⑥提高管理費的收取能力。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第160~161頁。

11.緊急事件有以下哪些性質(zhì)()。

a極大的偶然性

b復(fù)雜性

c事先預(yù)知性

d隨機性

e規(guī)律性

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機性。這與選項c“事先預(yù)知性”和選項e“規(guī)律性”相矛盾。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162頁。

12.緊急事件的處理過程分為()階段。

a成立緊急事件處理小組

b制訂緊急事件備選方案

c制訂緊急事件溝通計劃

d制定專人向外界發(fā)布信息

e對事件責(zé)任人進行處理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個階段。選項a“成立緊急事件處理小組”j選項b“制訂緊急事件備選方案”、選項c“制

訂緊急事件溝通計劃”均屬于事先準(zhǔn)備的內(nèi)容;選項d“制定專人向外界發(fā)布信息”屬于事中控制的內(nèi)容。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

13.火警的處理處理步驟有()。

a了解和確認(rèn)起火的位置、范圍和程度

b組織義務(wù)消防隊全力撲救

c向公安消防機關(guān)報警

d清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車入場

e立即組織現(xiàn)場人員疏散

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對火警處理過程的掌握程度。選項b“組織義務(wù)消防隊全力撲救”應(yīng)為“組織義務(wù)消防隊,在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y”。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163~164頁。

14.處理緊急事件的基本要求是()。

a成立緊急事件處理小組

b應(yīng)主動出擊,直面矛盾及時處理

c根據(jù)變化有針對性提出有效的處理措施和方法

d緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部

門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加

e控制事態(tài)惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時間內(nèi)恢復(fù)正常

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對處理緊急事件的要求的掌握程度。選項a“成立緊急事件處理小組”和選項d“緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加”屬于緊急事件處理過程中的“事先準(zhǔn)備”的內(nèi)容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162~163頁。

三、案例題

“1.某寫字樓由a物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。寫字樓為業(yè)主提供中央空調(diào)冷卻水,接vi至業(yè)主房屋內(nèi),房屋內(nèi)的空調(diào)設(shè)備由業(yè)主自行購買和安裝。b公司是寫字樓的一租戶,因空調(diào)漏水,導(dǎo)致隔壁房屋內(nèi)進水,c公司租用的是b公司隔壁的房間。屋內(nèi)進水導(dǎo)致c公司的部分設(shè)備和貨物被損壞,造成了一定的經(jīng)濟損失。

事故發(fā)生后,a公司首先配合業(yè)主進行事故現(xiàn)場處理,減少損失。同時向特種設(shè)備檢測所申請鑒定事故發(fā)生的原因。鑒定結(jié)論是因b公司在安裝房屋內(nèi)空調(diào)時,螺絲松脫導(dǎo)致冷卻水漏出?；谏鲜銮闆r,c公司向b公司提出賠償,a公司作為中間人,進行調(diào)解,最后簽訂了三方協(xié)議,由a公司和b公司共同對c公司的損失進行賠償。

事后a公司認(rèn)為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任而反悔,c公司起訴至法院。因a公司已簽訂協(xié)議愿意承擔(dān)賠償責(zé)任,依法應(yīng)作出賠償。請問在上述事件的處理過程中,a公司的做法哪些是正確的在善后處理上,a公司應(yīng)注意什么

【答案】(1)當(dāng)安全事故發(fā)生時,首先物業(yè)管理公司的義務(wù)是立即協(xié)助業(yè)主處理現(xiàn)場、減少損失,同時應(yīng)申請有關(guān)部門對事故發(fā)生的原因進行鑒定,該鑒定結(jié)論將是以后認(rèn)定各方責(zé)任的依據(jù),也是法院在訴訟中認(rèn)定過錯的根據(jù)。在本按案中,a公司的上述做法和處理措施是正確的。

(2)但當(dāng)b公司與c公司協(xié)商經(jīng)濟損失賠償過程中,未分清各方主體的法律地位,a公司承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。b公司是空調(diào)設(shè)備的所有權(quán)人,是該設(shè)備的管理責(zé)任人,也是此事故的直接責(zé)任

人,對因設(shè)備造成的損失理應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒定結(jié)論已經(jīng)證明責(zé)任在b公司,事實是清楚的,過錯也是明確的。因a公司對法律的模糊導(dǎo)致了不應(yīng)有的損失。此外,a公司

應(yīng)為寫字樓購買公眾

責(zé)任保險,以便于減少一旦發(fā)生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財產(chǎn)損失時,由公司承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任。

2.某物業(yè)管理公司職工在進行清潔內(nèi)墻的施工過程中,由于升降機運動時該職工未站穩(wěn),不幸墜落下來,造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫(yī)療費、誤工費、護理費、停工收人損失,造成公司損失共計人民幣3萬余元。請問根據(jù)此情況,你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險

【答案】(i)在日常管理和服務(wù)過程中,物業(yè)管理公司必然要聘請一定數(shù)量的員工,而這些員工在工作過程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇

傭合同的約定,雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任。所以發(fā)生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責(zé)任。作為微利經(jīng)營的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險,要想避免這類風(fēng)險,就應(yīng)購買雇主責(zé)任保險,將此類風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于保險公司。

(2)物業(yè)公司還應(yīng)加強安全管理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。購買保險,雖然能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面影響是無從轉(zhuǎn)嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。

3.李小姐住在某小區(qū)五樓,六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水,而且墻壁也出現(xiàn)滲水,意識到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業(yè)管理公

司反映情況。但該物業(yè)管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來越嚴(yán)重,非常著急,在萬般無奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下,物業(yè)公司強行進入六樓房間,解決了六樓漏水的問題。

但是事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,五樓的李小姐責(zé)怪物業(yè)管理公司處理不及時,造成她家受到財產(chǎn)損失,六樓的王先生則埋怨物業(yè)公司未經(jīng)他的許可擅自進入他的房屋,物業(yè)公司夾在中間,顯得左右為難。

請問在上述案例中,你認(rèn)為物業(yè)公司的“夾縫”狀況是如何造成的由于強行進入王先生家,給其造成的損失誰承擔(dān)給出你對物業(yè)公司在善后處理方面的意見。

【答案】(1)在一般情況下,物業(yè)公司確實無權(quán)強行進入業(yè)主房屋,但如發(fā)生危急情況,為維護更大的利益或防止損失擴大,物業(yè)公司可以實施緊急避險行為。本案中,王先生家的漏水事實已經(jīng)

存在,也造成了李小姐家的財產(chǎn)損失,為了避免李小姐家損失的進一步擴大,物業(yè)管理公司可以采取撬門或其他方法進入王先生家,解決漏水問題,這是符合緊急避險的構(gòu)成要件的。同時,物業(yè)公司應(yīng)及時與王先生取得聯(lián)系,告知情況。物業(yè)公司在有權(quán)利也有能力控制危險、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。

(2)根據(jù)《民法通則》等的相關(guān)規(guī)定,如果六樓漏水是人為原因?qū)е?則由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償;如果是自然原因?qū)е?則李小姐作為緊急避險行為的受益人,應(yīng)當(dāng)對王先生的損失適當(dāng)賠償。同樣,

王先生自家的損失因為撬門減少了,李先生作為緊急避險行為的受益人亦自行承擔(dān)撬門的損失。

(3)在善后處理上物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意的是:一、應(yīng)當(dāng)盡可能及時地把實際情況通知王先生;二、最好在有見證人(此案的派出所民警)在場的情況下進入王先生家并通過圖片資料加以記錄;三、進入王先生家后要注意加強對其家庭財產(chǎn)的保管,避免財產(chǎn)損失。

4.你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你制定物業(yè)管理風(fēng)險防范措施,請說明在制定物業(yè)管理風(fēng)險防范措施時應(yīng)把握的主要內(nèi)容是什么

【答案】(1)物業(yè)管理企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法,物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務(wù)的約定應(yīng)盡可能詳盡,避免歧義。

(2)物業(yè)管理企業(yè)要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實,建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理的各項規(guī)章制度和崗位責(zé)任制,不斷提高員工服務(wù)意識、服務(wù)技能和風(fēng)險防范意識。

(3)妥善處理物業(yè)管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系。

5.作為物業(yè)公司的管理人員,你認(rèn)為緊急事件的處理要求是什么

【答案】(1)盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時間內(nèi)恢復(fù)正常。

(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態(tài)度來對待,應(yīng)主動出擊,直面矛盾,及時處理。

(3)隨事件的不斷發(fā)展、變化,對原訂的預(yù)防措施和應(yīng)對方案要能靈活運用,要能隨各種環(huán)境與條件的變化而有針對性地提出有效的處理措施和方法。

(4)緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場指揮,安排調(diào)度,以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”,造成混亂。

(5)處理緊急事件應(yīng)以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。

6.你是某物業(yè)公司的管理人員,負(fù)責(zé)安全管理工作,請說明發(fā)生火警時的應(yīng)對措施是什么

【答案】應(yīng)對措施如下:

(1)了解和確認(rèn)起火位置、范圍和程度。

(2)向公安消防機關(guān)報警。

(3)清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車人場。

(4)立即組織現(xiàn)場人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。

(5)組織義務(wù)消防隊。在保證安全的前提下接近火場,用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎荨?/p>

第8篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第四章早期介入與前期物業(yè)管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)管理的咨詢活動。

a物業(yè)辦理入住前

b新建物業(yè)竣工之前

c新建物業(yè)竣工時

d物業(yè)辦理人住時

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

2.前期物業(yè)管理是指()的物業(yè)管理階段。

a物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

b物業(yè)銷售開始至物業(yè)辦理人住為止

c物業(yè)竣工驗收開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

d物業(yè)辦理人住開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理概念的理解。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

3.前期物業(yè)管理服務(wù)對象是()。

a建設(shè)單位

b承建單位

c全體業(yè)主

d建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理的掌握程度。前期物業(yè)管理的服務(wù)對象是全體業(yè)主,并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

4.早期介入分為以下哪幾個階段實施()。

a可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收階段

b可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售階段

c規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收階段

d可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售、竣工驗收、承接查驗階段

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

5.早期介入的服務(wù)對象是()。

a建設(shè)單位

b承建單位

c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

d全體業(yè)主

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位,并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

6.早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的()活動。

a服務(wù)b咨詢c管理d監(jiān)理

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

7.前期物業(yè)管理最明顯的特點是()。

a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)

b經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

c溝通與協(xié)調(diào)

d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理特點的掌握程度。由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可知,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。

8.前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于()。

a早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間

b早期介入與前期物業(yè)管理之間

c前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理之間

d常規(guī)物業(yè)管理之后

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理特點的掌握程度。前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間,故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。

9.在整個物業(yè)項目實施過程中,不屬于早期介入階段的是()。

a規(guī)劃設(shè)計階段

b物業(yè)承接查驗階段

c竣工驗收階段

d銷售階段和建設(shè)階段

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項b“物業(yè)承接查驗階段”屬于前期物業(yè)管理,故本題選b。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。

10.對早期介入的必要性說法不正確的是()。

a早期介入可以從源頭上堵住漏洞

b早期介入可以減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛

c早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題

d早期介入可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。c選項“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過程中存在的問題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過程中存在的問題”,故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內(nèi)容。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.早期介入的作用有()。

a優(yōu)化設(shè)計

b有助于提高工程質(zhì)量

c制止售房時的不合理承諾

d為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備

e有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優(yōu)化設(shè)計;②有助于提高工程質(zhì)量;③有利于了解物業(yè)情況;④為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益,故本題選a、b、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第69~70頁“早期介入的作用”的內(nèi)容。

2.早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的主要內(nèi)容有()。

a根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容

b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進的建議

c提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進建議

d根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)

e就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計階段的內(nèi)容有:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進意見;②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進建議;④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。選項a“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項d“根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)”屬于可行性研究階段的內(nèi)容,故本題選b、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7l~72頁“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。

3.前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括()。

a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗

b為建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)項目提供物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持

c裝修管理

d工程質(zhì)量保修處理

e業(yè)主人住

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗,業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。

4.前期物業(yè)管理的特點有()。

a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài)

b經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

c與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案

d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)

e從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化意見和建議

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理特點的掌握程度。前期物業(yè)管理的特點包括:①由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征;②前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間;③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定狀態(tài);④經(jīng)營虧損,故本題選a、b、d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76~77頁“前期物業(yè)管理的特點”的內(nèi)容。

5.物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收,主要作用和目的是()。

a掌握驗收情況

b收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題

c為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備

d參與驗收結(jié)論

e派出工程技術(shù)人員,對工程進行觀察、了解、記錄,并就有關(guān)問題提出意見和建議

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收,主要是為了掌握驗收情況,收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題,為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備。在參與驗收時,應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程,了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。

6.在物業(yè)項目的建設(shè)階段,物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容主要有()。

a與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案

b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議

c提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見

d配合設(shè)備安裝

e對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理早期介入內(nèi)容的掌握程度。b選項“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見”屬于早期

介入“規(guī)劃設(shè)計階段”的內(nèi)容,而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第73頁。

7.在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù),還包括()。

a物業(yè)公共部位承接查驗

b物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗

c 業(yè)主入住

d業(yè)主專有部分的保修處理

e裝修管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗,業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。

8.前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)主要包括()。

a供水、供電部門

b政府主管部門

c社區(qū)居民委員會

d開發(fā)商

e規(guī)劃設(shè)計單位

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等;相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政管理部門。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第76頁。

9.在整個物業(yè)項目實施過程中,前期管理主要包括()。

a物業(yè)承接查驗階段

b物業(yè)人住階段

c業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)階段

d建設(shè)階段

e竣工驗收階段

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業(yè)管理的掌握程度。前期管理包括:物業(yè)承接查驗階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)階段。d選項“建設(shè)階段”和e“竣工驗收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第68頁。

10.在整個物業(yè)項目實施過程中,早期介入主要包括()。

a規(guī)劃設(shè)計階段

b物業(yè)承接查驗階段

c竣工驗收階段

d銷售階段

e建設(shè)階段

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗收階段。b選項“物業(yè)承接查驗階段”屬于前期物業(yè)管理。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第71頁。

11.物業(yè)管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。

a管理制度的完善

b物資配備到位

c物業(yè)管理人員到位

d服務(wù)規(guī)范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理項目前期運作的掌握程度。物業(yè)管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)管理人員到位。故本

題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第75頁。

三、案例題

1.物業(yè)管理的早期介入對于優(yōu)化設(shè)計、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問:(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度,闡述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。

(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么(3)說明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容

【答案】

(1)物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多。

①作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀,特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見,從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益,最大限度地促進產(chǎn)品銷售。

②開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手,特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司,協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題,如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。

③開發(fā)商需要一個事業(yè)上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業(yè),開發(fā)銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來,芝麻沾手西瓜溜掉。

物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司非常重要。

①通過早期介入,物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場,盡早地了解工程項目的客觀情況,促使開發(fā)商糾正設(shè)計施工中大量的不當(dāng)之處,避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管

理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。

②物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備,實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn),使廣大業(yè)戶受益。

③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾,減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。

(2)早期介入的作用包括:優(yōu)化設(shè)計、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。

(3)早期介入的內(nèi)容:

可行性研究階段:①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn);⑤設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

規(guī)劃設(shè)計階段:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建設(shè);②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見;④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

建設(shè)階段:①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;②配合設(shè)備安裝,確保安裝質(zhì)量;③對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;

④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況,特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

銷售階段:①完成物業(yè)管理方案及實施進度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法,必要時履行各種報批手續(xù);④對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn);⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T,在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業(yè)管理檔案。

2.a大廈入伙之初,管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多,主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻

煩)。入伙滿一年后,鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況,管理處決定按照法規(guī)規(guī)定,開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。然而這本來合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經(jīng)理,你準(zhǔn)備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌

【答案】

(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī),詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。

(2)說明

了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷,使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費,管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解,對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。

(3)針對個別業(yè)主客戶不理解這一情況,繼續(xù)深入做工作。

(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量。

第9篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)(),制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競標(biāo),從中選擇最符合條件的競標(biāo)者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。

a相關(guān)法規(guī)的要求

b物業(yè)管理費的多少

c物業(yè)管理公司的實際能力

d物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)概念的理解。物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競標(biāo),從中選擇最符合條件的競標(biāo)者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。

2.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中,()負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。

a建設(shè)單位b施工單位c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人d監(jiān)理單位

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)主體的掌握程度。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。

3.根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同,可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為()招標(biāo)等類型。

a整體物業(yè)管理項目、單項服務(wù)項目、分階段項目

b單一招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分塊招標(biāo)

c專項招標(biāo)、整體招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)

d專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)類型的掌握程度。根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項目的招標(biāo)、單項服務(wù)項目的招標(biāo)和分階段項目的招標(biāo)等類型。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。

4.物業(yè)項目招標(biāo),按物業(yè)項目的服務(wù)方式可劃分為()。

a整體項目招標(biāo)、專項服務(wù)招標(biāo)

b全權(quán)管理項目招標(biāo)、顧問項目招標(biāo)

c專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)

d單項招標(biāo)、整體招標(biāo)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)類型的掌握程度。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項目招標(biāo)、顧問項目招標(biāo)等類型。根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項目的招標(biāo)、單項服務(wù)項目的招標(biāo)和分階段項目的招標(biāo)等類型,故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~15頁。

5.物業(yè)管理招標(biāo)方式分為()。

a公開招標(biāo)、議標(biāo)b邀請招標(biāo)、議標(biāo)c公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)d議標(biāo)、評標(biāo)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)方式的掌握程度。物業(yè)管理的招標(biāo)方式分為:公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁。

6.前期物業(yè)管理階段是指()。

a物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收

b從入住到業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前

c從物業(yè)開發(fā)設(shè)計到業(yè)主人住

d從竣工驗收到業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理階段是指從人住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁,第16頁的定義和第68頁的“前期物業(yè)管理”有些區(qū)別,請注意。

7.物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后,應(yīng)在()的基礎(chǔ)上制訂切實可行的物業(yè)管理方案。

a分析投標(biāo)物業(yè)項目基本情況、周邊其他項目基本情況

b分析投標(biāo)項目的基本情況、擬訂物業(yè)管理成本

c分析投標(biāo)項目的基本情況、確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

d分析投標(biāo)物業(yè)項目基本情況、確定物業(yè)管理模式

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的一般程序的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后,、應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎(chǔ)上,制訂切實可行的物業(yè)管理方案。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材40頁。

8.居住型物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的重點是()。

a基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)

b特約服務(wù)

c經(jīng)營管理

d緊急事件的預(yù)防和處理

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。選項b“特約服務(wù)”屬于政府物業(yè)服務(wù)重點;選項c“經(jīng)營管理’’屬于商用類型物業(yè)服務(wù)重點;選項d“緊急事件的預(yù)防

和處理”屬于公用事業(yè)類型物業(yè)的服務(wù)重點。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材43頁。

9.招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函書的()日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項目和招標(biāo)活動有關(guān)的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a 7日b 10日c 15日d 30日

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求的掌握程度。招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項目和招標(biāo)活動有關(guān)的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。故

本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材18頁。

10.按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,投標(biāo)人少于()或者住宅規(guī)模在()以下,經(jīng)有關(guān)方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a 2個,2萬平方米b 3個,2萬平方米c 3個,3萬平方米d 2個,3萬平方米

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)條件的掌握程度。按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)有關(guān)方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材20頁。關(guān)于2萬平方米的出處,可參見關(guān)于統(tǒng)一印發(fā)《北京市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)行政許可程序》的通知(京建物[2005]88號)。

11.招標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會,評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的()。

a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會,評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。

12.物業(yè)招標(biāo)程序中緊接在公布招標(biāo)公告后的工作是()。

a編制招標(biāo)文件

b投標(biāo)申請人的資格預(yù)審

c發(fā)放招標(biāo)文件

d接受投標(biāo)文件

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)的程序是:①成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;②編制招標(biāo)文件;③公布招標(biāo)公告;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤投標(biāo)申請人的資格預(yù)審;⑥接受投標(biāo)文件;⑦成立評標(biāo)委員會;⑧開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20~22頁。

13.物業(yè)管理招標(biāo)的程序有:①編制招標(biāo)文件;②接受投標(biāo)文件;③投標(biāo)申請人的資格預(yù)審;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;⑥成立評標(biāo)委員會;⑦開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo);⑧公布招標(biāo)公告,

正確的順序是()。

a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦

c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20―22頁。

14.物業(yè)管理投標(biāo)過程中,獲得了招標(biāo)信息之后應(yīng)進行的工作是()。

a項目評估與風(fēng)險防范b登記并取得招標(biāo)文件

c準(zhǔn)備投標(biāo)文件 d送交投標(biāo)文件

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理投標(biāo)程序的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)的程序是:①獲取招標(biāo)信息;②項目評估與風(fēng)險防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接

受招標(biāo)方的資格審查;⑦參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo);⑧簽約并執(zhí)行合同。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第24~28頁。

15.必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目是()。

a新建的商場b新建的寫字樓

c新建的住宅d新建的醫(yī)院

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)條件的掌握程度。必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目,僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項目,以及業(yè)主人住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下,既可采取招投標(biāo)方式,也可采取其他方式。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。

16.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限()日前確定中標(biāo)人。

a 15b 20c 30d 7

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第23頁。

17.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起()日內(nèi),向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a 15b 7c 20d 30

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第23頁。

18.公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于()日。

a 20b 15c 30d 7

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21~22頁。

19.采用邀請招標(biāo)方式的,至少應(yīng)該邀請(

; )家物業(yè)管理企業(yè)。

a 5b 7c 4d 3

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)投標(biāo)邀請書。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理招標(biāo)的方式有()。

a公開招標(biāo)b邀請招標(biāo)c有限競爭性招標(biāo)d選擇性招標(biāo)e議標(biāo)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)方式的掌握程度。物業(yè)管理的招標(biāo)方式分為:公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁。

2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是()。

a物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施

b在評標(biāo)委員會的組織、開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律和招標(biāo)文件的要求,公正對待每一個投標(biāo)單位

c招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開

d在物業(yè)管理招標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動,實事求是,信守諾言

e對招投標(biāo)方的資格認(rèn)定須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本原則的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是:①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施;②在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求,公正的對待每一個投標(biāo)單位,禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益;③招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明,確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實施;④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第19頁。

3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是()。

a參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方的活動都應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī),即合法性

b在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,雙方都應(yīng)充分考慮市場要素,即適應(yīng)性

c招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開,即公開性

d招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè),投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式,即響應(yīng)性

e按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排,即程序性

【答案】a b d e

【解析1本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本要求的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是:①參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動,即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實施程序等,都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素;③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的管理企業(yè)及服務(wù);對投標(biāo)方而言,不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制定符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案,還應(yīng)充分考慮項目運作實施過程中潛在的風(fēng)險,在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動;④按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排,確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利實施。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第18頁。

4.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)法律依據(jù)是()。

a物業(yè)管理條例

b前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法

c中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法

d招標(biāo)方的有關(guān)規(guī)定

e物業(yè)管理收費管理辦法

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第18頁。

5.物業(yè)管理方案中體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容有()。

a項目的整體設(shè)想與構(gòu)思

b組織架構(gòu)與人員配置

c費用測算與成本控制

d工作目標(biāo)和計劃

e服務(wù)承諾

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理方案基本內(nèi)容的掌握程度。關(guān)鍵性內(nèi)容包括:①項目的整體設(shè)想與構(gòu)思;②組織架構(gòu)與人員配置;③費用測算與成本控制;④管理方式、運作程序及管理措施。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第41頁。

6.物業(yè)管理方案的實質(zhì)性內(nèi)容包括()。

a服務(wù)承諾

b人員培訓(xùn)及管理

c早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

d工作計劃

e管理制度的制定

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理方案基本內(nèi)容的掌握程度。實質(zhì)性內(nèi)容包括:①人員的培訓(xùn)與管理;②管理指標(biāo);③管理制度的制定;④檔案資料的建立與管理;⑤早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;⑥常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;⑦工作計劃;⑧物資裝備。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第42頁。

7.物業(yè)管理服務(wù)模式包括()。

a組織架構(gòu)的設(shè)置

b客戶定位

c服務(wù)需求定位

d經(jīng)營服務(wù)模式確定

e物業(yè)的功能定位

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務(wù)模式的掌握程度。確定招標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)模式,是在對項目進行深入調(diào)查分析的前提下,結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求,確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點和主要措施,包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。

8.商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點和難點主要有()。

a經(jīng)營b設(shè)施管理c安全d公用設(shè)施無故障的正常運行e特殊服務(wù)需求服務(wù)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。一般而言,商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。

9.政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在()。

a維護政府的形象 b設(shè)備設(shè)施管理c會議接待d安全和保密管理e內(nèi)部特約服務(wù)

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點及方法的掌握程度。政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。

10.物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容有()。

a物業(yè)管理企業(yè)

b物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

c物業(yè)管理費用

d物業(yè)管理要點

e物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對投標(biāo)文件編寫的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。故本題選b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第29頁。

11.物業(yè)管理招標(biāo)的主體主要有()。

a建設(shè)單位b業(yè)主大會c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人d物業(yè)使用人e業(yè)主委員會

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)主體的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。

12.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點主要有()。

a綜合性b公正、合理性c公開、公平性d特殊性e差異性

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)特點的掌握程度。投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性;投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采用有差異的方式和策略;物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。

13.下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的有()。

a客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施

b精神文明建設(shè)

c物業(yè)的租賃經(jīng)營

d參與物業(yè)的竣工驗收

e財務(wù)管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的掌握程度。常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有:①項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立;②房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;③環(huán)境與公共秩序的管理,包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等;④客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;⑤精神文明建設(shè);⑥物業(yè)的租賃經(jīng)營;⑦財務(wù)管理,包括對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17頁。

14.物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于哪些方面()。

a政府相關(guān)單位b招標(biāo)人c招標(biāo)物業(yè)d投標(biāo)人e競爭對手

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險的防范與控制的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個方面。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第26頁。

15.物業(yè)風(fēng)險的防范與控制的具體措施有()。

a嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動

b對項目進行科學(xué)合理的分析、評估

c完善企業(yè)自身的管理

d選擇信譽良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)

e不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險的防范與控制的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險防范與控制的具體措施有:嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動;對項目進行科學(xué)合理的分析、評估;完善企業(yè)自身的管理;選擇信譽良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè);慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求”與“慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求”相矛盾,故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第26~27頁。

三、案例題

1.你是一家物業(yè)公司的管理入員.由你負(fù)責(zé)對一家正在公開招標(biāo)的住宅小區(qū)進行投標(biāo)。

請問:(1)你將按怎樣的程序開展投標(biāo)工作你的標(biāo)書中的主要內(nèi)容有哪些(2)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求和基本原

則是什么(3)在物業(yè)管理投標(biāo)活動中,對投標(biāo)項目評估應(yīng)考慮哪幾個方面的因素

【答案】

(1)投標(biāo)程序:①獲取招標(biāo)信息;②項目評估與風(fēng)險防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接受招標(biāo)方的資格審查;⑦參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo);⑧簽約并執(zhí)行合同。

標(biāo)書的主要內(nèi)容:分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。商務(wù)文件主要包括:①公司簡介;②公司法人地位及法定代表人證明;③招標(biāo)報價單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。技術(shù)文件主要是:物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。

(2)基本要求:①參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動,即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實施程序等都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素;③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的管理企業(yè)及服務(wù);對投標(biāo)方而言,不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制定符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案,還應(yīng)充分考慮項目運作實施過程中潛在的風(fēng)險,在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動;④按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排,確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利實施。

基本原則:①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施;②在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求,公正的對待每一個投標(biāo)單位,禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益;③招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明,確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實施;④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動。

(3)在物業(yè)管理的投標(biāo)活動中,應(yīng)考慮以下幾個方面的因素:①投標(biāo)物業(yè)的基本情況;②招標(biāo)物業(yè)項目的定位;③業(yè)主的需求;④建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況;⑤招標(biāo)條件和招標(biāo)過程;⑥競爭對手;⑦企業(yè)自身條件的分析。

2.你是某物業(yè)公司的管理人員,由你負(fù)責(zé)制定某項目的物業(yè)管理方案。請問物業(yè)管理方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容

第10篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第十二章物業(yè)管理檔案管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第十二章物業(yè)管理檔案管理

一、單項選擇題(備選項中有1個符合題意)

1.以下關(guān)于檔案的說法,不正確的是()。

a檔案是歷史的原始記錄

b檔案是該原始記錄的信息內(nèi)容

c檔案是經(jīng)過歸檔保存的原始記錄及其載體

d施工圖紙在工程竣工驗收之前,是正在使用的文件,它既是原始記錄,也是檔案

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對檔案定義的理解。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第178頁。

2.能夠較好地保持文件在內(nèi)容方面的聯(lián)系,使內(nèi)容相同或相近的文件集中在一起的檔案分類方法是()。

a月度分類法b年度分類法c事件分類法d組織機構(gòu)分類法

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對檔案分類方法的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第178頁。

3.物業(yè)承接查驗期的基礎(chǔ)資料檔案不包括以下哪項內(nèi)容()

a物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬文件

b物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)文件

c物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的驗收文件

d日常物業(yè)管理文件

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第180頁。

4.關(guān)于物業(yè)管理檔案的保存與安全,說法不正確的是()。

a某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的,應(yīng)當(dāng)從相互關(guān)聯(lián)的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限

b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運行記錄檔案,保存期限為設(shè)備的使用年限

c檔案損壞有人為的原因和自然的因素

d檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復(fù)制、查閱和傳播

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對檔案管理要求的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第184―186頁。

5.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案,說法不正確的是()。

a物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí)(從)業(yè)人員

b建設(shè)部負(fù)責(zé)全國一級和二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理

c地方物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)二級資質(zhì)以下物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理

d建設(shè)部信息中心負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)的技術(shù)支持和系統(tǒng)運行與維護管理工作

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第186~187頁。

6.不屬于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容采集途徑的是()。

a通過政府部門、協(xié)會采集

b通過物業(yè)管理企業(yè)、執(zhí)(從)業(yè)人員采集

c通過中介機構(gòu)及社會公眾采集

d通過口頭方式采集

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容的采集途徑的理解和掌握。d選項是采集方式,因此,是錯誤的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第192頁。

7.物業(yè)承接查驗期檔案的索取對象是()。

a建設(shè)單位b施工單位c監(jiān)理單位d早期介入的物業(yè)管理企業(yè)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗期檔案的收集與整理中物業(yè)承接查驗期物業(yè)管理檔案收集的范圍的理解和掌握。此階段檔案收集的索取對象較單一,主要是建設(shè)單位。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第180頁。

8.日常物業(yè)管理企業(yè)檔案的收集范圍不包括的是()。

a設(shè)備設(shè)施運行記錄

b設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護記錄

c工程竣工驗收記錄

d物業(yè)服務(wù)記錄

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理期檔案的收集與整理的理解和掌握?！肮こ炭⒐を炇沼涗洝笔窃凇拔飿I(yè)承接查驗期”收集的檔案。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第182頁。

9.關(guān)于物業(yè)檔案保存注意事項說法不正確的是()。

a物業(yè)承接查驗期和人住收集的檔案資料保存管理和安全十分重要

b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的監(jiān)測、檢修與運行檔案的真實性和保存期限應(yīng)明確規(guī)定

c設(shè)備檢修與運行記錄檔案保存期限一般不低于該設(shè)備使用年限的2倍

d所有設(shè)備運行和維護檔案應(yīng)有一個銷毀的管理方案和程序

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的保存和安全的理解和掌握。d選項是錯誤的,教材講的是“小型設(shè)備的運行和維護記錄檔案’’應(yīng)有銷毀的管理方案和程序。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第184~185頁。

10.下列檔案損壞屬于自然因素是()。

a遺失

b榻壞

c被盜

d墨跡的自然消失

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的損毀的理解。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第185~186頁。

11.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理,說法不正確的是()。

a物業(yè)管理企業(yè)信用檔案應(yīng)當(dāng)接受社會公眾的網(wǎng)上投訴

b投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后,被投訴企業(yè)應(yīng)在20天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門

c反饋意見應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門簽章

d無正當(dāng)理由不按期反饋的,可作為不良記錄計人企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人

員的信用檔案并進行公示

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理的理解和掌握。b選項是錯誤的,教材講的是15天。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第184~185頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理檔案包括以下哪些內(nèi)容()。

a物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和驗收文件

b業(yè)主(或物業(yè)使用人)的權(quán)屬檔案資料、個人資料

c物業(yè)運行記錄資料、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄

d物業(yè)管理公司行政管理及物業(yè)管理相關(guān)合同資料

e國家及地方行政管理部門的相關(guān)規(guī)定

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理答檔案內(nèi)容的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第178頁。

2.物業(yè)管理常用的檔案分類方法有哪些()。

a月度分類法b季度分類法c年度分類法d事件分類法

e組織機構(gòu)分類法

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的分類方法的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第178~179頁。

3.物業(yè)承接查驗期物業(yè)管理檔案收集范圍包括以下哪些內(nèi)容()。

a權(quán)屬資料檔案

b技術(shù)資料檔案

c物業(yè)運行記錄檔案

d驗收文件檔案

e業(yè)主(或物業(yè)使用人)的權(quán)屬檔案

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗期物業(yè)管理檔案的收集范圍的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第180~181頁。

4.關(guān)于物業(yè)入住期物業(yè)管理檔案收集的方式和程序說法正確的是()。

a物業(yè)人住期的資料檔案收集與入住期物業(yè)管理工作密切相關(guān),須同步進行

b應(yīng)設(shè)立檔案資料收集整理工作小組,由該小組專責(zé)進行檔案資料的收集和整理

c專責(zé)工作小組應(yīng)按照業(yè)主權(quán)屬資料、業(yè)主(或物業(yè)使用人)個人資料檔案分組,并確定各自檔案資料的收集范圍、相關(guān)表格和收集程

d將相關(guān)的權(quán)屬資料和個人資料的復(fù)印件作為檔案資料保管

e在檔案資料收集后,應(yīng)及時整理并歸檔

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住期物業(yè)管理檔案收集的方式和程序的掌握。只有d選項是不準(zhǔn)確的,應(yīng)為“與原件核對后的復(fù)印件”作為檔案資料保存。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第182頁。

5.關(guān)于el常物業(yè)管理期檔案的收集與整理,說法正確的是()。

a日常物業(yè)管理期檔案主要是權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案和驗收文件檔案

b物業(yè)運行記錄檔案的收集范圍包括:建筑物運行記錄檔案和設(shè)施設(shè)備運行記錄檔案

c物業(yè)維修維護記錄檔案的收集范圍包括:建筑物維修維護記錄檔案和設(shè)施設(shè)備維修維護記錄檔案

d手續(xù)辦理完畢的文件,應(yīng)由承辦單位或個人保存,一年后向檔案部門移交

e日常物業(yè)管理期檔案主要包括物業(yè)運行記錄檔案、物業(yè)維修記錄檔案、物業(yè)服務(wù)記錄檔案和物業(yè)管理公司行政管理檔案

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第182~183頁。

6.物業(yè)管理檔案管理中,紙介質(zhì)檔案常用的檢索工具有()。

a目錄式檢索工具

b簿式索引檢索工具

c電子目錄檢索工具

d卡片式檢索工具

e指南式檢索工具

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的檢索的理解和掌握。c選項是錯誤的,紙介質(zhì)檔案常用的檢索工具沒有這一項。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第183頁。

7.以下屬于物業(yè)管理紙介質(zhì)檔案提供利用的方式的有()。

a檔案室閱讀

b外借光盤

c制作副本

d向查閱者提供檔案的專業(yè)知識

e向查閱者提供檔案索引的方法

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案中紙介質(zhì)檔案的檢索的理解和掌握。b選項是錯誤的,紙介質(zhì)檔案中不含有光盤。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第183―184頁。

8.關(guān)于物業(yè)管理檔案的保存與安全,說法正確的是()。

a某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的,應(yīng)當(dāng)從相互關(guān)聯(lián)的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限

b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運行記錄檔案,保存期限為設(shè)備的使用年限

c檔案損壞有人為的原因和自然的因素

d檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復(fù)制、查閱和傳播

e小型設(shè)備的運行和維修記錄檔案應(yīng)長期保存

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的保存和安全的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第184~185頁。

9.物業(yè)承接查驗期其物業(yè)管理檔案收集主要包括()。

a權(quán)屬資料檔案

b建設(shè)單位的資料檔案

c驗收文件檔案

d業(yè)主使用人檔案資料

e技術(shù)資料檔案

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第180頁。

三、案例題

1.張先生于2002年購買了一套某花園式住宅的配套底商。人住時,小區(qū)尚未全部竣工。急于用底商開餐廳的張先生沒有追究工程的不完善,草草接收了房屋,餐廳也隨即開業(yè)。由于在其后對房屋

的使用中,張先生對房屋以及物業(yè)管理存在諸多不滿,除人住時交了一年物業(yè)費外,3年內(nèi)沒有向物業(yè)公司交過任何費用。截止到2004年底,張先生已經(jīng)拖欠物業(yè)費、水電費、取暖費20多萬元。在多次催繳無效的情況下,物業(yè)公司將張先生告上了法庭。經(jīng)過調(diào)查審理和法院調(diào)節(jié),張先生對物業(yè)費和取暖費沒有異議,但對水電費不能認(rèn)同。原因是:物業(yè)公司不能提供由張先生簽字確認(rèn)的水電費的起始數(shù)字依據(jù)。最終,物業(yè)公司損失了水電費總額的20%。請問法院這樣判決是否恰當(dāng)在此案例中,物業(yè)公司的錯誤在哪里

【答案】(1)法院對此進行的判決比較合理,因為物業(yè)公司不能提供水電費的起始表數(shù),按照正常的慣例推理,物業(yè)公司交付給業(yè)主的水電表均不可能為“零起始”。同時張先生也不能提供已交費的證據(jù)。根據(jù)公平的原則及法官的自由裁量權(quán),法院支持物業(yè)公司收取張先生80%的水電費較為合理。

(2)物業(yè)公司為代收取水電費的主體,應(yīng)做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作。此案中物業(yè)公司沒有及時對張先生所購買房屋的原始水電表數(shù)與張先生進行書面確認(rèn)。為以后的收取工作留下隱患。

2.如果你是某物業(yè)公司的檔案管理員,負(fù)責(zé)檔案的保存工作,請說明檔案保存應(yīng)注意的事項有哪些

【答案】(1)物業(yè)承接查驗期和人住期收集整理的檔案資料屬于物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案,是物業(yè)管理檔案中最重要和基礎(chǔ)性的檔案,它的保存管理和安全十分重要。

(2)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修和運行記錄檔案,在分析房屋主體安全、設(shè)備運行狀況和事故分析中有時起著十分關(guān)鍵性的作用,因此這類檔案的真實性和保存期限應(yīng)有明確規(guī)定,一般不能低于設(shè)備的使用年限的2倍。

(3)各類小型設(shè)備的運行和維護記錄檔案、環(huán)境與安全管理記錄檔案的數(shù)量較大,這部分檔案的保存期較短。這類檔案應(yīng)有一個銷毀的管理方案和程序,以騰出空間,避免檔案室空間被無謂占用。

3.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,分管檔案管理工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)信用檔案管理工作的目標(biāo)和要求。

【答案】目標(biāo):以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng),并通過中國住宅與房

地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的互聯(lián)互通。

要求:(1)各級物業(yè)管理部門要提高認(rèn)識,加強領(lǐng)導(dǎo),積極組織、指導(dǎo)和推動物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的建設(shè)工作。

(2)擴大物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的覆蓋面。

(3)保證物業(yè)管理信用檔案系統(tǒng)信息的全面、準(zhǔn)確。

(4)及時做好信用檔案記錄信息的更新工作。

(5)統(tǒng)一系統(tǒng)數(shù)據(jù)平臺,保證信息傳遞暢通、資源共享。

(6)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄信息的報送、傳遞及有關(guān)事宜的聯(lián)系,主要采用電子郵件方式。

4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,分管檔案管理工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的記錄內(nèi)容有哪些。

第11篇 年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)專項練習(xí)匯總一

1、 《物業(yè)管理條例》設(shè)立的制度均是針對(b )的物業(yè)管理活動而言

a、非住宅物業(yè)

b、居住物業(yè)

c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)

d、以上答案都不對

2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。

a、1978

b、1979

c、1980

d、1981

3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。

a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

c、《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》

d、《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》

4、 (b )年,國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)、收費應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。

a、1995

b、1996

c、1997

d、1998

5、 非市場性的房屋管理( b )物業(yè)管理。

a、屬于

b、不屬于

c、包括

d、不包括

1、 業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

a、7

b、10

c、15

d、20

2、 業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)( b )以上通過

a、1/2

b、2/3

c、3/4

d、4/5

3、 經(jīng)業(yè)主委員會或者( b )%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

a、15

b、20

c、30

d、50

4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權(quán)也屬于( a)。

a、業(yè)主大會

b、業(yè)主委員會

c、業(yè)主管委會

d、業(yè)主公約

5、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。

a、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

b、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

c、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎(chǔ)租金。

a.等于

b.低于

c.高于

d.不確定

答案:c

解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。否則市場租金低于基礎(chǔ)租金,業(yè)主就需要進一步壓縮經(jīng)營成本來降低基礎(chǔ)租金。

7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是( )

a.與客戶關(guān)系維護工作

b.與行政管理部門的協(xié)調(diào)工作

c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作

d.房屋與設(shè)備維護工作

答案:d

解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標(biāo)。

8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )

a.經(jīng)營目標(biāo)

b.服務(wù)目標(biāo)

c.管理目標(biāo)

d.微觀目標(biāo)

答案:a

解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標(biāo)。即其經(jīng)營目標(biāo)

9、一套完整的會計報表包括( )組成

a.會計報表和文字報告

b.主表和附表

c.會計報表附注和財務(wù)情況說明書

d.《企業(yè)會計制度》規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報告。

答案:b

解析:詳見第三題解析。

10、( )是會計核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式

a.主表

b.附表

c.會計報表

d.文字報告

答案:c

解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產(chǎn)品。d也是提供給信息使用者的信息之一。

1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )

a.物業(yè)管理用房

b.租賃倉庫

c.店鋪

d.停車場

e.設(shè)備機房

答案:b,c,d,

解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。

2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報告的重點是( )

a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費用值

b.物業(yè)管理費用用在何處

c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計劃

d.企業(yè)盈利

e.本期物業(yè)經(jīng)營管理活動完成的情況

答案:a,b,c,

解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關(guān)的信息應(yīng)成為這類型報告的主要內(nèi)容,de兩項與業(yè)主不相關(guān)。

3、資金運用包括( )

a.資金的投放

b.支付罰款

c.各項資產(chǎn)的使用

d.補償物業(yè)經(jīng)營管理耗費

e.繳納

各種稅金

答案:a,c,

解析:資金運營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)中的過程,包括資金的投放于各項資產(chǎn)的使用。

4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業(yè)管理績效評價的類型有( )

a.政府評價

b.新聞媒體評價

c.社會評價

d.企業(yè)集團內(nèi)部評價

e.企業(yè)自我診斷評價

答案:a,c,d,e,

解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。

5、物業(yè)管理企業(yè)績效評價以( )四個方面的內(nèi)容作為評價重點。

a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

b.資產(chǎn)運營水平

c.償債能力

d.物業(yè)管理企業(yè)

e.后續(xù)發(fā)展能力

答案:a,b,c,e,

解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內(nèi)容。

6、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )

a.建設(shè)施工合同

b.售房合同

c.收益性物業(yè)的租賃合同

d.水電供應(yīng)合同

e.專項維修工程合同

答案:a,b,d,

解析:a選項為建設(shè)單位的主要工作,因此正確。可以在開發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。

7、物業(yè)管理招標(biāo)方式有( )

a.公開招標(biāo)

b.有限競爭公開招標(biāo)

c.邀請招標(biāo)

d.有限競爭選擇招標(biāo)

e.議標(biāo)

答案:a,c,d,e,

解析:這里考察的是招標(biāo)方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde

8、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的差異包括( )

a.合同的客體

b.合同的主體

c.合同簽訂的日期

d.合同的有效期限

e.合同的委托事項

答案:b,c,d,

解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設(shè)單位與業(yè)主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。

9、物業(yè)服務(wù)合同包括( )

a.租賃合同

b.物業(yè)服務(wù)合同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同

d.保管合同

e.裝修合同

答案:b,c,

解析:根據(jù)物業(yè)所處時間的不同,合同主體的不同,導(dǎo)致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。

10、下面屬于事先控制的有( )

a.前饋性控制

b.材料成本控制

c.管理費用控制

d.簡單控制

e.防護性控制

答案:a,e,

解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。

1、靜態(tài)運算的優(yōu)點是( )

a.編制簡單

b.具有挑戰(zhàn)性

c.可實現(xiàn)費用等效益最大化

d.調(diào)動員工控制費用支出積極性

e.編制成本低

答案:a,e,

解析:靜態(tài)預(yù)算也是固定預(yù)算,是以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)的,優(yōu)點在于簡單、容易為各部門所接受。

2、宣傳廣告的費用支出數(shù)量取決于( )

a.人平均工資水平

b.新舊程度

c.物業(yè)的質(zhì)量

d.市場的供求狀況

e.物業(yè)的空置水平

答案:b,d,e,

解析:宣傳廣告費用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。

3、成本包括( )

a.物化勞動的價值

b.工資

c.活勞動創(chuàng)造的價值

d.福利費

e.所有耗去的費用

答案:a,c,

解析:成本是指全部生產(chǎn)費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。

4、租賃合同自然終止的情況包括( )

a.無正當(dāng)理由,拖欠房屋租金6個月以上的

b.租賃合同到期

c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的

d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的

e.當(dāng)事人協(xié)商一致的。

答案:b,c,d,e,

解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當(dāng)事人協(xié)商一致的。因此,正確選項為bcde

5、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( )

a.確定可出租面積和租賃方式

b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算

c.定位目標(biāo)市場

d.確定租金方案

e.明確廣告策略

答案:a,b,c,d,

第12篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第三章物業(yè)管理合同

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第三章物業(yè)管理合同

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.在()階段,由()制定業(yè)主臨時公約。

a物業(yè)銷售之前建設(shè)單位

b物業(yè)銷售之前物業(yè)管理企業(yè)

c物業(yè)人住階段建設(shè)單位

d物業(yè)人住階段物業(yè)管理企業(yè)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對業(yè)主公約的掌握程度。物業(yè)銷售之前,由建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時公約。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第66頁。

2.下列屬于合同要約的是()。

a拍賣b廣告c標(biāo)價d投標(biāo)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項a“拍賣”選項b“廣告”選項c“標(biāo)價”屬于邀請要約。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第51頁。

3.物業(yè)管理招標(biāo)是()。

a要約b承諾c邀請要約d反要約

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對要約的掌握程度。招標(biāo)是邀請要約,投標(biāo)是要約。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50一52頁。

4.前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達到()的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

a國家規(guī)定b省、市規(guī)定c合同約定d業(yè)主要求

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第56頁。

5.下列不屬于合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是()。

a誠實信用b權(quán)利義務(wù)公平對等c業(yè)主占主導(dǎo)地位d合同自由

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本

題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54~55頁。

6.承諾必須由()作出,才能產(chǎn)生法律效力。

a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第52頁。

7.物業(yè)管理服務(wù)合同一般采用()。

a書面合同b口頭合同c事實合同d以上都可以

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務(wù)合同的掌握程度。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式,如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)

合同、業(yè)主公約等。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54頁。

8.前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將()。

a繼續(xù)生效b中止c終止d以上都不可以

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁。

9.物業(yè)服務(wù)合同簽訂的過程中,某業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出異議,該業(yè)主的反對()。

a成立b不成立c根據(jù)具體情況具體分析d該業(yè)主可拒絕履行合同義務(wù)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同特點的掌握程度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法,其中的單個業(yè)主或部分業(yè)主,也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個物業(yè)管理企業(yè)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57~58頁。

10.業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收屬于()之間的問題。

a業(yè)主與開發(fā)商b業(yè)主與物業(yè)公司c物業(yè)公司與開發(fā)商d業(yè)主與施工方

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項的掌握程度。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收是前期物業(yè)服務(wù)活動的重要環(huán)節(jié),而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題,無需在合同中約定。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.合同要約構(gòu)成要件有()。

a要約必須是特定人的意思表示

b要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定

c要約發(fā)出就生效

d所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約

e要約不一定具有訂立合同的意圖

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對合同要約的構(gòu)成要件的掌握程度。要約的構(gòu)成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須

具體確定;③要約必須傳達到受要約人才能生效。故本題選ab,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第51頁。

2.下列屬于邀請要約的有()。

a廣告b標(biāo)價c投標(biāo)d拍賣e招標(biāo)

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項c“投標(biāo)”是要約。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50~52頁。

3.合同要件應(yīng)當(dāng)具備的必要條件有()。

a當(dāng)事人的締約能力

b當(dāng)事人的真實意思表示

c合同的內(nèi)容的合法

d合同的形式合法

e合同的權(quán)利與義務(wù)對等

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對合同要件應(yīng)具備的必要條件的掌握程度。選項e“合同的權(quán)利與義務(wù)對等”屬于“合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第53頁。

4.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則有()。

a當(dāng)事人的締約能力

b誠實信用

c守法和維護社會公益

d合同自由

e主體平等

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本

題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54~55頁。

5.物業(yè)服務(wù)合同可因以下哪些原因終止()。

a物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同

b因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行

c業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)

d物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn)

e法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同的掌握程度。物業(yè)服務(wù)合同可因下列原因終止:①物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同;②物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行;④物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn);⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第60頁。

6.物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)的爭議,可通過以下()方式解決。

a協(xié)商b仲裁c訴訟d行業(yè)主管部門裁定e以上都可以

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對爭議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請求仲裁委員會仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第60頁“明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式”的內(nèi)容。

7.簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,應(yīng)特別注意的條款有()。

a明確服務(wù)期限

b項目所包括的內(nèi)容具體、詳細(xì)

c明確項目管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

d明確相應(yīng)管理服務(wù)費用

e逐項寫清管理服務(wù)項目

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項目,及應(yīng)逐項寫清管理服務(wù)項目;②內(nèi)容。即各項目所包含的具體內(nèi)容越詳細(xì)越好;③標(biāo)準(zhǔn),即各項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④費用,即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費用,故本題選b、c、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59~60頁“物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗”的內(nèi)容。

8.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)費不包括()。

a業(yè)主人身保險

b業(yè)主機動車的保管

c使用人的人身保險

d物業(yè)公共區(qū)域公眾責(zé)任險

e業(yè)主財產(chǎn)保管費用

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項的掌握程度。在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管等費用,排除物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù),故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59頁“對免責(zé)條款的約定”的內(nèi)容。

9.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意()。

a合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

b免責(zé)條款的約定

c違約責(zé)任的約定

d物業(yè)服務(wù)合同條款宜粗不宜細(xì)

e以上都正確

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項的掌握程度。簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項有:①明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù);②明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù);③對違約責(zé)任的約定;④對免責(zé)條款的約定;⑤物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗;⑥合同的簽訂要實事求是;⑦明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59~60頁“簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項”的內(nèi)容。

10.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別體現(xiàn)在()。

a訂立合同的當(dāng)事人不同

b違約責(zé)任的約定不同

c服務(wù)內(nèi)容不同

d合同期限不同

e服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同

【答案】a d

【解析】本題考查的

是考生對物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁“物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別”的內(nèi)容。

11.簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是()。

a業(yè)主b業(yè)主委員會c建設(shè)單位d物業(yè)管理企業(yè)e物業(yè)使用人

【答案】c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50頁。

12.物業(yè)服務(wù)合同的訂立期限與前期物業(yè)服務(wù)合同相比具有()特點。

a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩(wěn)定性弱e穩(wěn)定性強

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。物業(yè)服務(wù)合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業(yè)服務(wù)合同相比,具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點,故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁。

13.前期物業(yè)合同中關(guān)于專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的()。

a續(xù)籌b管理c使用d繳存e保管

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57頁。

14.物業(yè)服務(wù)合同的特點有()。

a一般權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

b《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同要向政府物業(yè)管理主管部門備案

c合同明確,業(yè)主或使用人要繳納物業(yè)管理過程中的相關(guān)費用及物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤

d合同期限不確定

e只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù),所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)合同特點的掌握程度。選項d“合同期限不確定”應(yīng)為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57~58頁。

二、案例題

1. 某小區(qū)入住已五年,已經(jīng)成立了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)a公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會試圖通過招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè),一直未能順利進行,a物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付a物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費。a物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請問你認(rèn)為a物業(yè)管理公司能勝訴嗎為什么

【答案】能勝訴,應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費。

合同的期限雖然已經(jīng)屆滿,但業(yè)主委員會沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè),也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同,a物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門以原合同的標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)物業(yè)進行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主,實際享受a物業(yè)公司提供的服務(wù),并未提出異議,理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費。

2.劉先生購買了一套位于頂層的商品房,“人住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定:為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全,業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺,不得在窗戶上加裝防護欄。”人住后,劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為:這是自己的房子,自己有權(quán)利處理,拒不拆除。物業(yè)公司決定:對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。

物業(yè)公司的訴訟請求是:劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費。請問物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當(dāng)之處物業(yè)公司在操作中的錯誤所在

【答案】

(1)a物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù),應(yīng)予以駁回;

b訴劉先生拆除陽臺及護欄的請求應(yīng)予支持;

c此案的訴訟費應(yīng)由雙方分擔(dān)。

(2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋,不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧,擅自封閉陽臺和加裝護欄,不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益,而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定,行為不當(dāng)。

(3)首先,作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位,無權(quán)罰款;其次,物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定,采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾,無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。

3.a房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)人住,當(dāng)時的物業(yè)管理工作由a房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近,a開發(fā)商找到b物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年

的物業(yè)管理合同,將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給b物業(yè)管理公司。按合同約定,b物業(yè)公司要向a開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。請問a開發(fā)商與b物業(yè)管理公司簽訂為

期十年的物業(yè)管理合同效力如何a開發(fā)商要求.b公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效

【答案】(1)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同,屬前期物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但是,期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區(qū)業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后,前期物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。

(2)開發(fā)商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權(quán)人的身份,在房屋交付后物業(yè)管理合同的實際履約當(dāng)事人是各個業(yè)主和物業(yè)管理公司。對于代他人簽署的合同,開發(fā)商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為,該條款無效。

4.邵先生在某小區(qū)購買一套住宅人住三年,每月按時繳納物業(yè)管理費。一個冬天的夜晚,邵先生回家發(fā)現(xiàn),自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞,整個門毀壞變形,屋內(nèi)一片狼藉。邵先生立

即打電話給物業(yè)公司,同時報警。經(jīng)統(tǒng)計,邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。邵先生認(rèn)為,自己繳納了物業(yè)管理費,物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé),家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺,屬于管理疏漏,應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下,邵先生對物業(yè)公司進行起訴,要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求為什么

【答案】法院不會完全支持邵先生的訴訟請求,但會部分支持邵先生的訴訟請求。

失竊案件發(fā)生時,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室內(nèi)并盜竊的。這樣長的時間內(nèi),保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn),存在疏漏,未能及時發(fā)現(xiàn)、制止犯罪,對由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定

責(zé)任。但是,盜竊是發(fā)生在室內(nèi),發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度,故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。

5.你是某公司的高級管理人員,公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些

【答案】前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括主要部分為:一是合同的當(dāng)事人,二是物業(yè)基本情況,三是服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量,四是服務(wù)費用,五是物業(yè)的經(jīng)營與管理,六是承接查驗和使用維護,七是專項維修資金,八是違約責(zé)任,九是其他事項。

物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別:

物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當(dāng)事人不同,前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)管理企業(yè)。二是合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定,但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩(wěn)定強等特點。

6.你是某物業(yè)公司的高級管理人員,公司委派你與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項