xx世家設(shè)備管理方案

名門世家設(shè)備管理方案

一、工作職責(zé)

主要負責(zé)名門世家的設(shè)備運行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計劃維護保養(yǎng),保證供水、供電、供冷,確保名門世家設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運行。

二、設(shè)備的接管、驗收

(一)組織一個設(shè)備接管驗收小組,會同貴方有關(guān)部門,根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn),對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進行接管驗收,并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。

(二)同時派出員工隊伍,對設(shè)備實施接收管理,及時建立運行值班制度,做好設(shè)備的運行管理,確保設(shè)備的正常運行,保證供水、供電、供冷,實現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。

(三)對存在問題的設(shè)備設(shè)施,提出合理的建議和解決方案,由貴方有關(guān)部門審核同意后,組織施工解決;具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負責(zé),力求使設(shè)備設(shè)施達到原設(shè)計之使用功能的要求,為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟及高效運行奠定基礎(chǔ)。

(四)接管驗收時業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料

1、產(chǎn)權(quán)資料

(1)項目批準(zhǔn)文件

(2)用地批準(zhǔn)文件

(3)建筑執(zhí)照

2、技術(shù)資料

(1)規(guī)劃圖

(2)竣工圖

(3)總平面圖

①單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖

②消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖

(4)地質(zhì)勘測報告

(5)工程合同

(6)開、竣工報告

(7)工程預(yù)決算

(8)圖紙會審記錄

(9)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)

(10)隱蔽工程驗收簽證

(11)沉降觀測記錄

(12)竣工驗收證明書(包括綜合驗收、各分項目驗收)

(13)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

(14)玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書

(15)水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書

(16)供水、供電協(xié)議(合同)

(17)供水管道、空調(diào)水管道試壓報告

(18)綠化工程圖紙及相關(guān)資料

(19)車庫圖紙及車輛詳細資料

(20)其他技術(shù)資料(通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等)及物業(yè)管理所必需的資料。

三、建立健全規(guī)章制度

主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的ios9001:2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類規(guī)章制度,結(jié)合海門市名門世家的實際情況,在完善補充的基礎(chǔ)上,制定出切實可行的適合海門市名門世家特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備安全操作規(guī)程》、《設(shè)備定期維護保養(yǎng)制度》、《員工考核細則》及《應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案》等有關(guān)制度。

四、設(shè)備運行管理和維修服務(wù)

目的:保證名門世家所有設(shè)備處于正常運行狀態(tài),為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境,為業(yè)主提供可靠的動力保障。

設(shè)備管理模式:對于特殊設(shè)備按照勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責(zé)維修保養(yǎng),其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負責(zé)日常管理和操作,日常保養(yǎng)和維修。

(一)對外承包項目的管理協(xié)調(diào):電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動化、霓虹燈等。

(二)供配電系統(tǒng)

1、高壓部分:負責(zé)日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關(guān)運行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定,高壓部分由其負責(zé)定期檢修保養(yǎng)。

2、低壓部分:操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容

(1)建立嚴(yán)格的配送電運行制度和電氣維修制度。

(2)值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格,持證上崗。

(3)配備主管電氣的工程技術(shù)人員,要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供),對樓宇的進線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等,做到心中有數(shù)。

(4)建立24小時值班巡查制度,定時檢查供配設(shè)備運行情況,電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除,并做好相關(guān)運行巡查記錄備查。

(5)加強日常維護檢修及定期保養(yǎng),用電設(shè)備、照明,指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范要求,并保證用電安全,確保配電設(shè)備安全高效運行。

(6)加強樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護、更換燈具等工作,確保名門世家照明系統(tǒng)正常運行。

(7)經(jīng)常檢查節(jié)日照明(包括霓虹燈招牌),督促專業(yè)公司做好維護檢修工作,確保節(jié)日照明設(shè)備(包括霓虹燈招牌)發(fā)揮正常功能。

(8)搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng),確保發(fā)電設(shè)備能隨時投入運行。

(9)合理輪換使用變壓器,減少空載損耗及延長使用壽命。

(10)遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時,建立及時切斷電源等有關(guān)搶險、救援措施,并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。

3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等,要結(jié)合海門市名門世家實際情況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的名門世家具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。

(三)給排水系統(tǒng)

1、給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容

(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴(yán)格執(zhí)行。

(2)供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經(jīng)常性維護和定期檢查,確保供水安全;每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查,并視情況進行清通。

(3)定期對化糞便池進行檢查、維護、清通,防止阻塞。

(4)每班4次巡查給排水設(shè)備,并記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)。

(5)每月檢查維護給排水設(shè)備,確保設(shè)備正常可靠運行。

(6)每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒,并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗合格的報告,防止二次供水污染。

(7)節(jié)約用水,防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。

(8)制定事故處理應(yīng)急措施,當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時,及時處理,防止事故范圍擴大。

2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度

水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實際情況具體修訂后實施,設(shè)備維修計劃等

,需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。

(四)電梯系統(tǒng)

1、操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容

(l)根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo),制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。

(2)電梯運行人員和維修人員必須持證上崗。

(3)重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。

(4)除日常的清潔、保養(yǎng)維修外,電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認(rèn)可的單位承擔(dān)(由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好,也可通過投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位)。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗收。

(5)建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(修)保養(yǎng)、運行記錄。

(6)電梯鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。

(7)電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。

(8)保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。

(9)監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設(shè)備進行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。

2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度

電梯機房管理規(guī)定、操作規(guī)程等,要根據(jù)實際情況修訂后實施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。

(五)消防系統(tǒng)

l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容

(l)建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。

(2)制定應(yīng)急搶險措施,當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報警時,應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取現(xiàn)場補救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施,并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應(yīng)急電源,控制事態(tài)發(fā)展,將損失降到最低。

(3)做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護保養(yǎng)(控制計算機除外),并做好有關(guān)記錄備查。

(4)每月按名門世家區(qū)域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況,每年由名門世家物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進行消防模擬演習(xí),全面檢查試驗系統(tǒng)的總體狀況。

(5)每月維護保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施,并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進行滅火器定期換藥更新,確保其使用在有效期內(nèi)。

(6)每月檢查試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設(shè)備的運行狀況。

(7)定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報警、釋放功能(試驗時應(yīng)關(guān)閉維修閥,以防氣體釋出),確保氣體滅火系統(tǒng)隨時處于備用狀態(tài),保證檔案資料的安全。

(8)每周檢查試驗消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗報警(如報警按鈕、警鈴等)。

(9)消防系統(tǒng)作為名門世家的重中之重,除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外,還將貫穿于日常維修工作的始終,發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決,確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。

2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等,要結(jié)合具體情況修訂后實施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。

(六)房屋的日常養(yǎng)護

房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作,為確保房屋完好和正常使用,必須進行經(jīng)常性的日常檢查、修理,季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。

房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護。房屋的日常養(yǎng)護有兩個方面:一是各生活室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程(包括業(yè)主進行的房屋二次裝修管理);二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料,從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護工程。因此,房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護,主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護,關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全,以及房屋的完好程度,所以,這種預(yù)防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護的一個重要方面。

①零星養(yǎng)護

房屋的零星養(yǎng)護修理,主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修,包括:

a、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況,如有應(yīng)及時修補。

b、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況,并及時維修。

c、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落,小面積的及時修補,大面積的應(yīng)及時向業(yè)匯報,由業(yè)主發(fā)外承包。

d、檢查樓板地面,發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。

e、定期檢查門窗使用情況,活動部位加潤滑油,拆換五金、配玻璃等。

f、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線,并及時修補。

g、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備,及時排除故障,更換零件等。

h、定期檢查疏通下水管道,修補明暗溝渠、落水管等到。

i、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。

j、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞,及時修補。

k、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞,及時修補。

l、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常,四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況;

m、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案,提醒注意事項和禁止事項,防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。

日常零星養(yǎng)護項目,主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣,零星分散,時間緊、要求及時,必須設(shè)有24小時報修熱線。并努力做到:水電急修15-20分鐘到達現(xiàn)場,1小時內(nèi)修復(fù)。一般維修項目30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場查勘,按約定時間修復(fù)。重大維修或需購買材料的,在約定維修時間內(nèi)完成。

②計劃養(yǎng)護

a、每周檢查天面雨水筒及渠閘,并清理周圍雜物。

b、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。

c、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。

d、每月檢查清理地下室集水井。

e、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。

f、每月檢查試驗走火通道、各樓層應(yīng)急燈,有問題的及時處理。

g、每月檢查污水井、化糞池,并視情況進行清理。

h、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。

i、每月檢查各樓層通風(fēng)機工作情況。

j、每年定期進行房屋結(jié)構(gòu)安全檢查。

k、走廊及樓梯墻壁每3-5年進行翻新一次(由業(yè)主外委承包)。

l、外墻、玻璃幕墻5-8年進行一次大修(由業(yè)主發(fā)外承包)。

m、室內(nèi)外裝飾裝修5年進行翻新一次(由業(yè)發(fā)外承包)。

③季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護工作主要有:

a、在雨季來臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查,對存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時修復(fù),防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。

b、檢查天面雨筒,清理周圍雜物。

c、檢查雨水井、污水井,并清理沉積物。

d、檢查排水、排污管道、溝渠,及時清理。

e、檢查清理地下室集水井。

f、檢查潛水排污泵,確保其正常工作。

g、作好預(yù)防雨水流入地下室、車場的應(yīng)急措施。

h、特別要注意在臺風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項預(yù)防措施。

五、設(shè)備維修服務(wù)

日常維修服務(wù)是工程部一項大量而又重要的工作,工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下:

(一)熟悉設(shè)備安裝位置,建立日檢巡查制度

l、名門世家大大小小的設(shè)備不計其數(shù),分布在四面八方。因此,工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患,并予排除。

2、建立日檢巡查制度,值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求,依時對所有運行設(shè)備檢查巡視,以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。

3、與業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系,客戶及各生活室人員的報修或設(shè)備設(shè)施故障可報管理處或服務(wù)部,統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排,也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應(yīng)該在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場,屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除;涉及到需購買配件的維修,向報修的客戶、生活人員工承諾維修時間,約定何時修理等情況后,按約完成;屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報,由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。

(二)維修服務(wù)規(guī)范要求

要求工程部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時,著裝整齊,乘搭規(guī)定的員工電梯;走路輕盈,維修工作時盡量減少噪音,嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項:

1、敲門:接到報修,15分鐘內(nèi)派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修,需按門鈴或輕輕叩門三聲,等待開門。

2、介紹:生活室的人員開門或在門內(nèi)詢問,工程部員工應(yīng)首先自我介紹:

'對不起,打攪了,我是×××物業(yè)公司維修人員×××,前來為您服務(wù)'。

3、進門:如果房間內(nèi)十分整潔,鋪地毯,員工應(yīng)將鞋脫在門外,赤腳進入,或穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進門維修服務(wù)。進入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離,不能在地上拖著工具袋。

4、鋪布:走到工作地點后,將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、生活人員指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。

5、維修:維修工作中手腳要輕,盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時,應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、生活人員說明,并說一聲'非常對不起'。

6、整理:維修完畢,用自備專用擦機布將設(shè)備擦干凈,收好維修工具,將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應(yīng)負責(zé)清掃干凈。

7、試用:請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員當(dāng)場試用設(shè)備,證實設(shè)備恢復(fù)正常運轉(zhuǎn),并請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員在維修工作單簽認(rèn)。

8、講解:必要時向領(lǐng)導(dǎo)、生活人員講解故障原因,介紹維修保養(yǎng)知識,及正確使用設(shè)備的注意事項。

9、如實填寫維修工作單(包括費用),請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員對修理質(zhì)量,服務(wù)態(tài)度等進行評價并簽名。

六、節(jié)能和節(jié)約維修費用

(一)當(dāng)正式進入管理且各項工作走上軌后,將不斷總結(jié)設(shè)備運行管理經(jīng)驗,采用最佳的運行方式、降低能耗、延長設(shè)備使用壽命。

(二)對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設(shè)計上欠合理的各類設(shè)備設(shè)施,提出整改完善的合理建設(shè),經(jīng)貴方有關(guān)部門審核同意后實施,以達到降低能耗,延長設(shè)備使用壽命,節(jié)省維修費用之目的。

(三)根據(jù)設(shè)備運行狀況,總結(jié)運行規(guī)律,不斷摸索積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料,并采用新技術(shù),新材料,對名門世家的各類設(shè)備設(shè)施提出技術(shù)改造方案及可行性方案,經(jīng)貴方審批同意后實施,力求實現(xiàn)'降耗節(jié)能'之目的。