zx園區(qū)房屋本體維修管理程序

物業(yè)管理有限公司程序文件

--房屋本體維修管理程序

1.目的;

保障房屋的正常使用和安全,完善房屋使用功能,延長使用壽命。

2.范圍:

適應公司各管理處。

3.職責:

3.1管理處經(jīng)理負責房屋本體的日常維護管理的監(jiān)督、指導及組織。

3.2設備責任人負責具體的日常維護工作。

3.3物業(yè)業(yè)主委員會負責房屋本體維護所需費用的審批及監(jiān)督。

4定義

4.1房屋修繕是指為了修復和保持由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞而采取的各種養(yǎng)護維修活動。房屋修繕主要對房屋本體即房屋共用部分或具有共用性質(zhì)部分進行局部或全部的更新、修復。

4.2房屋的共用部分是指物業(yè)結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的部分、設施和設備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)(構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設施等。

5房屋修繕

5.1房屋修繕的原則

5.1.1根據(jù)實際情況,制定合理的房屋修繕計劃,因房制宜,對房屋修繕所需的資源進行合理的的配置,滿足顧客使用和質(zhì)量的要求。

5.1.2及時修繕、維修,全面保養(yǎng),保持房屋正常使用功能。

5.1.3修繕標準應與物業(yè)本身的標準相適應,并按原有建筑風格和標準進行。

5.2房屋修繕的內(nèi)容

5.2.1掌握房屋建筑的完好情況,根據(jù)建筑設計用途定期對房屋質(zhì)量進行評定,根據(jù)完好情況進行管理,保證房屋正常使用。

5.2.2制訂和執(zhí)行修繕原則、指標、計劃,審核修繕方案及工程預決算,有計劃地對房屋進行維護。

5.2.3嚴格按驗收規(guī)范進行質(zhì)量驗收,做好施工過程的管理與監(jiān)督。

建立和完善崗位責任制、構(gòu)配件檢驗制及技術(shù)檔案制度,完善工程項目質(zhì)量體系。

5.3房屋修繕的分類

修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。

5.3.1小修:保持房屋原來完損等級為目的的預防性養(yǎng)護工程,一般指:補漏防水、上下水管道修補、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補等。

5.3.2中修:房屋少量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須局部維修的工程,一般包括:墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部分重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。

5.3.3大修:主體結(jié)構(gòu)大部分嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程,一般包括:對共用設施設備的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對主體進行專項加固的工程。

5.3.4翻修:指拆除重建。

5.3.5綜合維修:指大中小維修工程一次性應修盡修的綜合性工程。

5.3.6由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀,本程序主要針對房屋小修和中修修繕工程的控制。

6.方法和過程控制:

6.1房屋日常小修的管理

6.1.1對于房屋本體共用設施,應指定維修責任人,定期對其進行巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時進行維護。

6.1.2各部門應對裝修的方案嚴格審核并對裝修過程進行監(jiān)督。

6.1.3嚴禁對房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他顧客房屋的安全。

6.1.4發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能的,及時通知顧客并進行清理。

6.2房屋中修工程的管理

6.2.1房屋中修工程必須在年初制定修繕計劃,確定工程方案,包括工程量、工期、成本、安全措施、質(zhì)量要求、施工管理等,按程序進行評估。

6.2.2中修工程的計劃及方案應經(jīng)過業(yè)主委員會會議通過,并按要求向全體顧客公布。

6.2.3房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設施應當每三年至少粉刷一次,其費用由顧客或承租人承擔。

6.2.4樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕粉刷一次;房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕粉刷一次。

6.2.5法規(guī)條例規(guī)定的期限屆滿確實不需要中修如粉刷和修繕的,應向業(yè)主委員會提交書面報告或進行說明,得到業(yè)主委員會的認可。

6.3房屋小、中修工程所需款項按法規(guī)的要求從住宅維修基金支付,制定基金使用的明細表,按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù),并每季度向顧客公布。

6.4未成立業(yè)主委員會的,中修工程實施前必須經(jīng)所入住顧客50%以上簽字確認。

6.5如有房屋大修、翻修情況,將由公司成立的專門工作小組負責組織實施,參照《工程事務處理程序》進行。

6.6房屋本體公用設備的維護管理要求見《公用設備管理程序》。

6.7房屋的綜合維修工程參照上述房屋修繕工程的要求進行。